林场林权资产评估 

林场林权资产评估

五、价值类型及其定义

此次评估采用市场价值作为选定的评估价值类型。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 六、评估基准日

评估基准日是 2014 年 XX 月 XX 日。

考虑到评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近的需要，根据委托方的具体情况，为更好地反映委估对象的当前价值，有利于本项目评估目的顺利实现，委托方与评估机构商定本项目资产评估基准日为 2014 年 XX月XX日。 本次评估取价标准均为评估基准日有效的取价标准。 七、评估依据

（一）法规、准则依据 1、《国有资产评估管理办法》（国务院 1991 年第 91 号令）； 2、《资产评估准则—基本准则》； 3、《资产评估职业道德准则—基本准则》； 4、中国注册会计师协会［2003］18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》； 5、《资产评估准则-企业价值》； 6、《资产评估准则—评估报告》; 7、《资产评估准则—机器设备》; 8、《资产评估准则—评估程序》; 9、《资产评估价值类型指导意见》; 10、《资产评估准则——业务约定书》; 11、《资产评估准则——工作底稿》; 12、《资产评估准则—不动产》; 13、《企业会计准则—基本准则》； 14、《企业会计准则—应用指南》； 15、《资产评估准则——利用专家工作》； 16、《资产评估准则——森林资源资产》； 17、《企业国有资产评估报告指南》； 18、《中华人民国公司法》；

19、市人民政府颁发的各项相关法律、法规、文件；

20、中华人民国主席令第五号《中华人民国企业国有资产法》;

21、国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》; 22、《中华人民国森林法》； 23、《中华人民国森林法实施条例》；

24、国资办发?1996?59 号《森林资源资产评估技术规（试行）》； 25、地方标准 D35《森林资源资产评估技术规》； 26、《省林业厅关于生态公益林保护和经营利用有关问题的通知》; 27、《省生态公益林管理办法》闽林?2005?1 号;

28、国资委产权?2006?274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》。

(二)行为依据

1、本公司与委托方订立的资产评估业务约定书； 2、经济行为批复文件。 (三)产权依据

1、车辆行驶证、林权证等权属证明； 2、设备发票和合同；

3、企业会计凭证及会计报表等相关资料；

4、产权持有者填报的《资产清查评估申报明细表》； 5、其他产权证明文件。 (四)取价依据

1、评估基准日有关会计报表；

2、产权持有者提供的经营方面资料和未来 5 年财务预测数据； 3、设备及车辆制造厂家的询价资料；

4、产权持有者提供的近期设备购臵合同或发票；

5、本公司收集的国家有关部门发布的技术标准资料； 6、《资产评估常用数据与参数手册》(增订版)；

7、 估价人员实地勘察调查、厂家询价所获取的资料； 8、本公司收集的市场询价资料。 八、评估方法

(一)评估方法的选择

注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。资产评估方法主要有下面三种：

市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路，在市场上有相对可比案例或可比指标的情况下，市场法评估的结果最能反映企业具有的潜在市场价值。 市场法适用条件： 1、需要有一个充分发育的、活跃的资产交易市场; 2、市场上要有可比的资产及其交易活动。

收益法是从决定资产现行公平市场价值的基本依据——从资产的预期获利能力的角度评价资产，有利于为投资者进行投资预期和判断提供参考依据，它主要适应于对未来预期收益能力能做出相对准确和可靠估计的企业，不太适合收益能力受政策或政府调节影响大的企业估价。

收益法适用条件：

1、用货币衡量未来收益；

2、未来收益风险能用货币衡量。

运用收益法进行企业价值评估，应当从委托方或相关当事方获取被评估企业未来经营状况和收益状况的预测，并进行必要的分析、判断和调整，确信相关预测的合理性。资产基础法是从资产的成本角度出发，对企业资产负债表上所有单项资产及 负债，用市场价值代替历史成本的一种方法。该法在整体资产评估时容易忽略各项资产综合的获利能力，为投资定价提供参考性较弱。 资产基础法适用条件：

1、应当具备较为详尽的历史资料; 2、形成资产价值的耗费是必须的。

本次评估由于公开资产交易市场没有与被评估企业相同或类似的交易案例，故本次评估不采用市场法；通过对被评估企业经营现状、经营计划及发展规划的了解，以及对其所依托的相关行业、市场的研究分析，评估人员认为该公司在未来时期里具有可预期的持续经营能力和盈利能力，并可以用货币衡量，故适合采用收益法评估；同时在持续经营的前提下,企业价值适用资产基础法评估。故本次评估选用资产基础法和收益法。 （二）评估方法介绍 1、资产基础法

所谓资产基础法就是对每项资产的公平市场价值，根据资产实际情况，分别选用恰当的方法分别进行评估，然后将每项资产的公平市场价值加总后减去负债的价值，进而得到净资产的评估价值。

对于每项资产，通常选用成本法或市场法或收益法确定其公平市场价值的评估值。

1）货币资金：评估人员对库存现金进行盘点，倒推出在评估基准日的现金应有余额，确定评估值，对于银行存款获取了企业银行存款的余额清单、银行对账单和余额调节表，发出并收回了开户银行的函证，以核实无误的金额确定评估值。

2）应收账款：评估人员获得了应收账款明细表并进行了检查，在核实账面金额和账龄分析的基础上，通过分析应收账款的形成过程以及债务方资金、信用情况，按预计可回收金额确定应收款项的评估值。

3）预付账款：根据款项性质，按在基准日能收回相应的货物或形成相应的权利，确定评估值。

4）其他应收款：通过对款项性质和账龄分析的基础上，根据款项的可收回状况确定评估值。

5）存货以及公益性生物资产，即森林资源。森林资源位于明溪县城关、枫溪、盖洋、瀚仙、胡坊、夏坊等乡镇，林种基本上为用材林，起源包括人工林、天然林。委托方申报评估的森林资源资产清单列示的小班总面积 209198 亩，经清查核实和汇总统计，纳入评估围的小班面积共计 205758 亩，在评估基准日属于采伐迹地的、毛竹林、无林地等 3440 亩未纳入林木资产评估围，详见森林资源资产评估明表。本次抽查面积 45242 亩，占评估林地总面积的 22%。以本次核查数据为准，对委托方提供的森林资源资产清单上所列示的实物量进行误差分析，计算蓄积量调查总误差，公式如下：

总误差=（各小班申报蓄积合计－各小班核查蓄积合计）/各小班核查蓄积合计×100%。 委估森林资源蓄积量核查结果对照表

树种 核查面积(亩) 核查蓄积(m3) 原蓄积（m3） 误差（%） 杉木 7888 30512 30309 -0.67% 马尾松 36803 168390 166815 -0.94% 阔叶树 551 2980 2943 -1.23% 合计 45242 201882 200067 -0.90%

经测算：蓄积量总体总误差及各树种蓄积量的总误差均低于±5%，达到森林资源规划设计调查技术规定的蓄积调查精度标准，核查小班的界线、面积、地类、林种、树种、起源、林龄、平均胸径、平均树高、单位面积株数和活立木蓄积等林分因子与资产清单基本一致。根据核查结果，本公司认为委托方和产权持有者提供的森林资源资产清单，基本上可以真实反映委托评估的森林资源资产的实际实物量，可作为本次森林资源资产评估的依据。

根据森林资源资产的核查结果，按照国资办发?1996?59 号《森林资源资产评估技术规（试行）》与地方标准 D35《森林资源资产评估技术规》的规定，本次森林资源林木资产针对各小班的起源和年龄采用不同的评估方法，几种方法如下： a、市场价倒算法

已达到或超过设定主伐年龄的人工用材林成过熟林林木资产采用市场价倒算法评估，技术思路是：林分成熟，已可主伐利用，将林分主伐时的木材销售总收入，扣除木材生产经营成本、税费、木材生产段的合理利润及林地使用费（若主伐时支付）后，将其剩余值作为林木资产评估值。计算公式为：

b、收获现值法

人工用材林中龄林、近熟林以及未达设定主伐年龄的成熟林林木资产采用收 获现值法评估，技术思路是：预测林分主伐时所得到的纯收入（按市场价倒算法 计算），将其折为现值，再扣除从现在到主伐之间的年管护费用现值合计，其剩余 值作为林木资产的评估值。计算公式为：

c、重臵成本法

幼龄林林木资产采用重臵成本法评估，技术思路是：按现在的技术标准和工价、物价水平，重新营造一片与被评估资产同样的林分所需的资金成本和资金的投资收益（利息）作为林木资产的评估值。计算公式为：

d、择伐收益法 天然用材林（林分年龄 10 年及小于 10 年的幼龄林除外）采用主伐方式为择伐的收益现值法评估（择伐收益法），技术思路是：在天然阔叶林经营中，每隔一定的间隔期（择伐周期）择伐一次，将每次择伐的纯收入（木材销售总收入扣除木材生产经营成本、税费、木材生产段的合理利润及林地使用费后的剩余值）折为现值并累加，再扣除每年管护费用的现值合计，其剩余值作为林木资产的评估值。计算公式为：

若 n>u，则取 n=u 计算，其中：Au=Mu×Zk×Zu。 6）固定资产：为车辆和电子设备。

评估对象为不改变用途且持续使用的车辆及电子设备，采用成本法评估，具体为： 评估值＝评估原值×成新率

式中：评估原值是指在现时条件下，重新购臵、建造与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下设备所需的全部费用。 7）公益性生物资产

公益性生物资产在本次评估中涉及生态林，包括自然保护区、水土保持林和水源涵养林。 目前，自然保护区的生态林不允许进行经营活动，但政府应进行生态效益补偿，由于评估人员无法对自然保护区的生态林对被评估单位未来的经济贡献进行评估，故本次评估值暂按帐面价值列示。生态林中的水土保持林和水源涵养林不允许进行商品性采伐，故生态林中的水土保持林和水源涵养林不宜采用收益法评估，在现行市场条件下也无法采用市场法评估，但其林木价值是客观存在的，基于此，本次生态林中的水土保持林和水源涵养林采用重臵成本法评估，技术思路是假定人工重新营造一片森林，使其成林后所需的资金成本和资金的投资收益（利息）作为中的水土保持林和水源涵养林林木资产的评估值。由于人工造林前三年 属于未成林造林地，第四年开始算成林。因此，重臵成本法的计算年数为三年，按前三年营林成本计算的重臵成本作为生态林－水土保持林和水源涵养林评估值。具体计算公式为：

8）负债：负债包括流动负债和非流动负债，包括应付账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款等流动负债。通过核对明细账与总账的一致性、查阅原始凭证等相关资料进行核实。经核实，各项负债均为实际应承担的债务，以核实后的账面值为评估值。 2、收益法

企业价值评估中的收益法中常用的两种具体方法是股利折现法和现金流量折现法，本次评估中参照的具体评估方法为现金流量折现法，是指通过估算被评估单位在未来的预期收益，并采用适当的折现率或资本化率折现成评估基准日的现值，然后累加求和，得出被评估对象的评估值。具体公式如下：

股东全部权益价值＝企业自由净现金流量折现值＋非经营性资产－非经营性 负债＋溢余资产－带息负债

1、 企业自由现金流量折现值计算式如下：

2、

式中：P 为企业自由现金流折现值

Rn 为预测期第 n 年的企业自由现金流 r 为折现率

n 为预测期年限

其中，企业自由现金流量计算公式如下：

企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额 其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：

其中：ke：权益资本成本；