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第一章
一、房地产估价的需要
（一）现实中的需要——显示各项活动中对于房地产估价的需要从大到小表现在多方面。房地产估价的主要需求领域包括土地使用权出让，土地使用权转让；房地产买卖、租赁、交换、赠与；房地产抵押、典当、保险、课税；集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿，房地产分割、合并；房地产纠纷、涉案、损害赔偿；企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算；还包括由房地产估价引发的涉案纠纷中的房地产价格复估等
（二）理论上的必要——房地产市场是不完全市场。在普通商品市场，买者和卖者众多，买者可以通过卖者的明码标价充分了解市场的价格信息。而房地产具有不可移动和独一无二的特性，买卖双方无法通过简单的比较去判断房地产价格的高低，再加上形成房地产价格的因素很复杂，即便是同一类型的房地产，甚至是同一宗房地产，其价格也会因时因地而异。所以，没有专门的知识和经验便无法正确的把握房地产的合理市场价格，于是便构成了房地产价格进行专业评估的需要。
第二章
一、房地产概念
1、定义——房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。
包括：物质实体与权益,是实物、权益、区位三者的结合。
- -可修编.
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实物----实体 质量 功能
权益----所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权（地上权）、相邻关系 区位----地理位置
重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料 2、房地产的三种形式--------地产、房产、房地产 二、土地
1、定义：土地指地球表面的陆地，包含土地表面、地表下及垂直空间。 2、对一块土地的基本认识——坐落位置；面积大小；形状；四至；地势、地质、水文和气象条件；周围环境、景观；利用现状；土地权利状况；土地使用管制；生熟程度；其他
三、房地产物权——所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权 四、房地产特性
1、位置固定性、地区性和个别性----不可移动性
2、长期使用性----土地的不可毁灭性、建筑物的长期使用性 3、大量投资性
4、易受政策限制性----政策限制和影响 5、相互影响性----周边环境 6、保障性与增值性----土地的稀缺性 五、房地产的商业特性
1、交易的本质----实体+权利、权益的可分离性 2、交易的形式----实体的不可移动性、逐步性
- -可修编.
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3、交易的价格----前期性、多样性、同类房屋在不同地区有不同的价格 六、房地产的类型
1、按用途划分——居住用房地产、商业用房地产、办公用房地产、旅游用房地产、餐饮用房地产、娱乐用房地产、工业用房地产、农业用房地产、特殊目的用房地产和综合用房地产
2、按开发程度划分—— 生地、毛地、熟地、在建工程、现房 3、按是否产生收益划分——收益性房地产、非收益性房地产
4、按经营方式划分——出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用房地产
七、房地产价格的概念
——房地产价格是指为获得他人房地产所必须付出的代价。 八、房地产价格的形成条件——有用性、稀缺性、有效需求 九、地价与一般物品价格的不同
------生产成本不同——不一定由劳动创造 ------折旧不同——无折旧 有增值 ------价格差异不同——单一性 ------市场性质不同——不完全市场 ------形成时间不同——长期性 ------供求变化不同——弹性为零 十、房地产价格的种类
1、按实物形态分----土地价格、建筑物价格、房地产价格
2、按不同用途分----买卖价格、租赁价格、抵押价格、典当价格、保险价格、
- -可修编.
上海工程技术大学房地产估价期末考试复习资料
