房地产基础知识及专业名词解释
位签订施工合同。
B.
控制施工进度。工程开工以后，建设单位必须在施工现场派驻甲方代表，督
促施工单位按计划施工，保证施工进度。
C. 管理。
D. E.
竣工验收。
市政公建配套，应按规划要求，与房屋施工同步进行。积极做好配合工作，加强质量监理。工程质量监理是对工程施工质量进行全过程专业化的监督与
以保证水、电、煤等配套工作的尽快完成。
F. G.
交付使用。 资料汇总归档。
三、房地产开发审批手续
1．项目建议书及可行性报告(由计委审批)
房地产开发项目立项和可行性研究批复是一系列证件中首要证件，有了这个证件才能进行项目建设，才能申请领取其他证件。
北京市计划委员会和各区、县计划委员会是本市房地产开发计划和基本建设计划的编制审批实施的主管部门。
根据北京市的规定，只有经市建委批准，具有在北京从事房地产开发资格的企业或具有房地产开发企业参加才能在北京从事房地产开发项目的建设。
可行性研究报告报批应提供的文件
开发商在项目建议书获得批准后，即可着手编制可行性研究报告，可行性研究是对拟建设项目在技术上和经济上（包括微观效益和宏观效益）是否可行进行的分析、论证和评价。经过对项目在技术上是否先进、适用、可靠在规模上是否合理，特别是在经济上是否能得到预期效益（包括经济效益、社会效益）等各方面进行系统的分析、论证，通过多方案比较，提出评价意见。通过可行性研究报告，向政府推荐最佳方案。在编制的同时还要与市政、公用、供电、电信等部门共同确定“四源”（供水、煤气、热力、污水处理）供应的可能性；根据规划局初步规划设计条件，作出可行性规划方案。 2．建设用地规划许可证和建设工程规划许可证(由规划局审批)
房地产开发的规划设计阶段要领取两个证件，即建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
市规划局是本市城乡规划行政主管部门，区（县）规划局在市规划局业务领导下，依法管理本区（县）的城乡建设管理工作。因此核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的工作由市及各区（县）规划局负责。
设计的审批机关是北京市及各区（县）规划管理局、北京市首都规划委员会和首艺委。
3．建设用地使用证书（房屋土地管理局）
北京市区县房屋土地管理局是全市土地主管机关。
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4．房屋拆迁许可证（房屋土地管理局）
进行房屋拆迁的，应取得北京市房屋土地管理局核发的房屋拆迁许可证（以下简称拆迁证）。市房地局主管全市房屋拆迁工作。区、县房地局主管本辖区、县内房屋拆迁工作。 5．建设工程开工证（城乡建设委员会）
房地产开发单位领取的建设工程开工证（以下称开工证），是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 6．商品房销售证书（房屋土地管理局）
四、其它概念
1、五证两书：
《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 《建设工程开工证》：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。
《住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。
2、房屋预售：房屋还未建成就预先出售，一般是先收取部分款项作为定金。这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转，在房屋供不应求时，房屋出售往往采用这种形式。
3、契 税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。它是针对房地产产权变动的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费。
4、三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。
5、七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。
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五、建筑常识
一）、建筑结构和分类 1．建筑结构
砖混结构
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。
砖木结构
砖木结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。
钢筋混凝土
钢筋混凝土结构是指建筑物中竖向承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。
钢结构
现代高科技技术，适用于超高层建筑。如美国的世贸中心。
3、建筑分类：
1)按使用功能： a) 居住建筑 b) 公共建筑 2）按建筑层数：
a) 低层建筑：1--3层 b) 多层建筑：4--7层 c) 高层建筑：8层以上 3）按建筑结构：
4) 按结构平面布置情况： a) 框架结构 b) 全剪力墙结构 c) 框架--剪力墙结构 d) 框--筒结构 e) 筒体结构 f) 框支结构 g) 无梁楼盖结构
4、建筑物构成：
建筑物一般是由：基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶和门窗等六大部分组成。
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二）规划及建筑概念
1、建筑系数（建筑密度）：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
2、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。
商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用面积。
套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积
3、公摊面积：1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积
2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 4、使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。
5、使用面积系数：用百分率表示。等于总套内使用面积之和除于总建筑面积 6、使 用 率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积
套内墙体面积 = 公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
分摊的公用建筑面积 = 套内建筑面积 * 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 / 套内建筑面积总和
公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 - 套内建筑面积 - 不应分摊的建筑面积
7、容 积 率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。(总占地面积之比)
8、绿 化 率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。而绿地率是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。
六、规划常识
1．居住用地包括
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住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅旁绿地、宅间小路、家务院等）
公建用地：是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等。
道路用地：指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、回车场等。
公共绿地：指满足规定的日照要求，适应安排游憩活动场地的居民共享的绿地，包括居住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其他具有一定规模的块状、带状公共绿地。
2．日照间距
间距。
在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间距，为正面
和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。
北京标准日照间距为：
条形住宅采用１．６至１．７Ｈ（Ｈ为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）。 塔式住宅采用大于或等于１Ｈ的日照间距标准。
侧面间距：与日照、通风、采光、消防、视线干扰及管线埋设等要求有重要关系，在北京地区，一般不小于20米为宜。 3．住宅朝向
住宅的朝向主要要求能获得良好自然通风和日照。
北京 地区 正南至偏东30以内 0最佳朝向 适宜朝向 南偏东45以内， 南偏西45以内 00不宜朝向 北偏西3060 0-0
七．建筑设计常识
1、住宅
A.
住宅结构形式 砖混结构住宅
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。
砖木结构住宅
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