念将弥补部分建筑密度过大的缺陷。 项目户型的优劣分析
面积(㎡) 优势 劣势 1、该户型进户即为空中花园，通1、主卧衣帽间与主卧卫生间干湿分区过空中花园进入客厅。 显。 2、客厅开间达4.6m，并设计有落2、客用卫生间及厨房面积偏小。 地观景窗，采光通风效果好。 3、餐厅落地观景窗设计可在进餐124.25～168.39 时享受家中花园景观。 4、错层式设计使空间更加生动。 5、所有卫生间都带窗户，厨房设生活阳台，使其功能更齐备。 6、开间3.9～4.8m的主卧室，设衣帽间和明卫（跃层带书房），功能齐备，豪华气派。 1、户型总体设计较好，一梯两户1、客用卫生间偏小。 通风采光好，客厅三面采光，卫生2、次卧室面积偏小。 间采光，厨房、餐厅连为一体，洁125.15～ 污分区较好。 2、厨房生活阳台的设计，使其功能更齐备。 3、卧室均为飘窗设计。 4、错层式设计使空间更加生动。 88.4～136.52 1、该户型总面积不大，客厅开间1、设计为双卫，面积较浪费，且客卫为4.2m，面积23.94㎡，客厅设偏小，干湿分区不明显。 计大气。 2、一梯两户设计通风采光好。 3、厨房7.56㎡带生活阳台，功能齐备。 4、错层式设计使空间更加生动。 1、该户型为平层设计， 1、客卫面积偏小。 2、客厅与餐厅连为一体，开间大2、进户门无弦关设计，客厅私秘性126.86 （4.8m）客厅宽大气派，面积达3、主卫与厨房距离较远，影响供热44.64㎡，动静分区明显。 3、所有卫生间都带窗户，通风采光好。 1、厨房与餐厅相连，使用方便。 1、客卫面积偏小，主卫不能自然采97.8 2、总面积不大，但仍能做到三室2、进户门无弦关设计，客厅私秘性二厅双卫。 1、1～2楼底层带私家花园。 2、3～4楼顶层带屋顶花园。 3、双入口设计更显主人高贵气质。 4、客厅3.9m的层高设计，避免了空调效果不佳的情况出现。 180～185 5、5.6m的超大开间设计，客厅豪华气派。 6、客厅与餐厅通透的钢木楼梯划分，在空间上分而不断，气派而豪华。 7、公共区域与私秘区域严格划分。 3、所有卧室面积都偏小。 1、无停车位设计。 2、二楼书房是否有管道通过？ 4、客厅与餐厅之间过道面积浪费。8、又错又跃的设计，使空间上更为生动。 机会分析 一、通过借助同比已经开盘项目的宣传攻势和本案路牌、引导旗的形象推广，达到眼球效益。
二、伴随着其他楼盘的成功运做，该区域房地产市场正逐渐升温，倍受目标群体的关注。
三、作为成都特大城市的卫星城市，“5+2”或“6+1”的生活模式以及利用该区域自然优势适宜中、老年人颐养天年的区域特征愈加突出。 四、对成都整个房产，多层建筑的销售价格而言，该区域房产价格具有很大的竞争优势。
五、相对龙泉同安镇整个房地产市场而言，本项目规模相对适中，销售周期相对其他同比竞争楼盘要短，利于项目的整体运做。 威胁点
一、同比楼盘的竞争加剧（详见龙泉类比楼盘调查表），使该区域市场蛋糕越来越小，目标客户群分流严重，对本案销售而言，人气难以聚集，加大销售难度。
二、对于居家概念的改变，需要较为漫长的一段时间，相对于大多数准备购房的客户而言，要接受“5+2”或“6+1”的生活模式较难。 三、该区域房地产市场炒做力度不够，难以形成整体规模优势。 四、由于交通的不便捷和生活设施配套的不完善，导致目标客户居家成本较高，严重影响销售速率。 应对措施
一、本案以纯美花园洋房和局部联体别墅为主切入市场，独特的户型设计和合理的总平规划使本案在同比竞争楼盘中别具一格，占据市场先机。
二、灵活的付款方式和销售政策将购房门槛降低，刺激客户超前消费，达到降低购房总价高对销售带来的抗性。
三、大量线下的公关活动，将是聚集人气的有利武器（详见推广策略）。 四、由于解决了交通问题（周末直通车），居家成本高得到一定缓解，但超低的价格、自然生态的居家环境仍是客户购房乐于在此购房的真正原因。
五、项目的硬件因素可以通过项目软性因素的改变而增加项目的附加值（如建立小区医疗服务中心、文化中心），从而成为支撑项目销售价格的坚强后盾。
六、细致入微的服务、完善的法律手续和质量优良的建筑品质将会真正赢得所有客户的心，增强其购买信心，促进项目的销售速率。
七、通过项目销售价格的逐步上扬，增加楼盘的保值、增值功能，消除楼盘升值时间慢对销售速率带来的影响。
第四章 项目目标群体的锁定及分析
一、目标群体特征分析
㈠、消费者年龄
根据营销背景和我司市场策划部门的调研，我们认为：该区域房地产项目应以“生态、旅游、第二居所”等概念为主要营销卖点。而中老年人和崇尚自然的中产阶层人士是该项目的消费主流，因此，“优诗美地”项目的主要消费对象年龄应是35岁以上的人群。
㈡、消费者的地域
1、本市消费者
中老年高知人群
依据1、政府3年内将对二环路内410万平方米的房屋，实施大规模的旧城和危房改造，由于土地资源和成本因素，这一大批拆迁户
被安置的拆迁房位置，均在二环路外三环路侧，为此，据了解目前拆迁户中有不少的人，选择了货币补偿方式，自行解决住房。一为价格，二为环境，其中将置换出为数众多的中老年人，对郊区住宅的选择。
依据2、据调研发现，在成都市周边郊区楼盘中，有近半数的我市中老年高知客户，如龙泉的“宏宇·玉龙山庄”、华阳的“府河音乐花园”、都江堰的“青城白鹭洲”、温江的“森宇花园”、“芙蓉古城”等众多楼盘，充斥着这群中老年人的身影。
“都市小资”、经商人士
依据1、随着国家经济的高速发展，市政交通网络的形成，“都市小资”和经商人士汽车拥有量的快速增加，为他们追求“5+2”、“1+1”的新潮居家模式提供了有利的条件。
依据2、“都市小资”和经商人士，因市场经济竞争的残酷，事业正处于上升期，他们整日工作在钢筋混凝土构成的办公楼中，他们整日忙于各类电子文件的传输中，他们整日奔波在喧嚣嘈杂的都市中，他们忙碌于各种关系的周旋之中、算计于利益的得失之中，一句话，他们很累，他们需要得到补偿，他们需要一处身心得到充分释放和休养的地方。“优诗美地”山水式的低密度住宅，便成为了他们梦中的“伊甸园”。
“锦宏·自由假日”和“宏宇·玉龙山庄”的热销，就是该依据最好的说明。 2、二级城市的人群
我们在对近期购房者的调研统计发现，本省其它市县人群，占整个购房户的30%左右。其人员构成有居住在成都有稳定较高收入的城市“边缘人”、离退休的、经商的、中老年公务人员、三州地区的离
“优诗美地”营销策划草案
