2000亩（一期用地400亩） 一期约14.4万㎡ 0.54 45% 300亩（一期、二期用7.8万㎡ 地200亩） 建筑形态 建筑风格 花园洋房+现代中式 联体别墅 花园洋房+联体别墅+单体别墅 0.52 建筑结构 框架+砖混 62% 层高 3m～3.9m 757（花园洋192（花园洋房25栋，房500户，联连体别墅18栋，单体别墅108体别墅149栋） 户，单体别墅149户） 390（一期112180（一期56栋，二户，二期136期68栋） 户） 层数 开盘时间 花园洋房：5层；联未定 体别墅4层 花园洋房：6层； 联体别墅：2、3、4层 60～416㎡ 0～8% 1：0.66 清水房 144～218㎡ 交房时间 未定 零公摊 期房、现房 期房 1：1.5 销售率 未销售 清水房 均价 未定 花园洋房约1300； 联体别墅约1900； 单体别墅约2680 美式 框架+砖混 3m～3.3m 一期： 二期： 2002.10 准现房 70% 纯联体别墅 欧式 砖混 3m～3.3m 3层 一期： 二期： 一期：现房 一期：90% 一期：2000 二期：期房 二期：20% 二期：1800 2、结论： ⑴、从同比竞争楼盘体量上对比，本案建筑面积、用地面面积相对适中。 ⑵、容积率、绿地率、建筑结构形式与同比楼盘略为相近，产品属性虽同为花园洋房和联排别墅，但花园洋房的“4+1”层层退台模式和洋房、别墅户型面积经济技术指标要求与同比楼盘存在明显的差异化，产品具有唯一性特征，这也是本案切入市场的核心竞争武器。
⑶、由于本案同比竞争楼盘大多数已进入现房和准现房销售阶段，其销售价格和策略不在是秘密，这为本案制定价格策略和销售策略提供有力的数据支撑。
⑷、优良的物业管理介入销售，形成对销售强势支撑，这是本案应注意和提前准备的重要环节。
⑸、项目规模向大盘靠拢，90%以上的楼盘占地均在100亩以上，“大盘时代”已经来临。
⑹、项目属性呈多元化发展，但花园洋房等户型仍成为主导方向。 ⑺、高品质、低价格成为所有楼盘的强势卖点。
⑻、“写山画水，山水人家”，优美的自然生态环境仍是所有楼盘的形象定位。
第三章 项目的SWOT分析
项目概况
本项目位于成都市东南面，中国西部阳光城——龙泉驿区同安镇范围内，镇政府街对面，圣景路北侧。占地约100亩，容积率1．204，总建筑面积约72650m2，绿地率41．69%，建筑密度28．9%；公建面积2500m2。其中，花园洋房建筑面积约62830m2；联体别墅4320m2；停车位328辆，总户数522户。 一、优势分析 ㈠、地理位置及大环境
本项目所处区位优势得天独厚，地处成都市龙泉驿区同安镇（阳光城）内，自然生态环境优良，境内气候温和，空气质量达国家一级标准，是成都市环境和污染控制优良地区，大气环境为“清洁级”，这里并排五大湖泊，空气清新，水质优良，是成都市郊理想的湖泊。森林、山地相融的大型生态空间。同安镇是国家级综合改革试点镇，是一座规划占地19.16k㎡，人口20万，正在开发建设中的集“旅游、房产、教育、高科技工业、商贸”于一体的现代化花园城市。区内果木遍野，花果飘香，是“全国生态建设示范试点区”和“全国绿化百佳县（区）”。 ㈡、项目建筑策划的优势
本项目建筑风格为现代中式风格，坡屋顶设计，合理的户型面积控制、创新户型的设计以及极负感染力的川西民居式园林景观设计（户型的SWOT分析详见价格策略）。
㈢、开发公司和知名策划公司的强强联手优势
开发商——新材公司实力雄厚，开发理念先进，管理科学，是成都市最早的房地产开发公司，具有丰富的开发经验。“亲水美居”项目开发的成功，与开发公司能适应市场需求，采取积极的应对措施密不可分。
策划商——成都中成房业策划公司为项目精心策划，全力打造城龙泉房产新亮点。
㈣、小区配套环境的优势
小区内高达50%的绿地率，使绿从此真正亮起来，开成天然的都市氧吧，提高了小区的生活品质，多达2500㎡的公共设施建筑，为小区住户提供生活、休闲、运动及购物的方便。 ㈤、项目产品设计的优势
1、现代中式建筑风格的花园洋房及联体别墅。
独特的外观设计，依山傍水，逐一退台，层层叠叠的坡屋顶设计，使建筑具有时代的韵律。4+1的多层建筑更受中老年客户群体的青睐。 2、户户都带空中花园，纯板式结构，通风采光效果极佳。
空中花园的设计，使住户不仅在小区内、更能在家中体会到“有山、有水、有天、有地”“水天一色”的感觉。
3、明厅、明卧、明厨的设计，最为经典的是户户都为明卫。
随着经济高速增长，人们的生活水平日渐提高，对生活品质要求也越来越高。明厅、明卧、明厨大多楼盘都能做到。但所有卫生间都为明卫，到目前为止还少有项目能够做到。暗卫虽然具备卫生间功能，但仅靠烟道解决空气流通，效果不佳，且潮湿、采光不好，从医学角度上讲，容易滋生细菌。本项目明卫的设计使这些缺点迎刃而解。不仅避免了这些缺点，还成为项目的一大卖点。
4、大客厅、大卧室的设计，更为人性化。
随着人们生活水平的提高，电视尺寸客厅最小开间都高达4.2m，最大开间为5.6m。 5、充足的车位配置。
在今后的小区的居住人群中，不乏存在众多的有车族。项目在前期设
计时，就已考虑得十分周全，小区内多达328个停车位，解决了小区停车位紧张的局面，同时也解决了客户的后顾之忧。 6、联体别墅的合理设计。
联体别墅的设计，一改往日的奢华型，将面积范围控制在180㎡左右。5.6m的客厅开间、3.9m的层高，以及与餐厅的联通性，体现出住宅豪华、气派。客厅3.9m层高的设计，一改以往6m的层高，住户不再有井底之蛙的感觉。同时也改善了由于过高的层高，使用空调效果不佳的局面。主人、工人分离的双入口设计，更能体现主人的尊贵气质。
劣势分析
一、社区小环境设施配套。
由于项目生活配套的不成熟和项目不临主干道，临界景观差，对项目品牌打造和销售有重大的影响。
二、企业品牌知名度不高，项目推出初期品牌效应较弱。
本项目现还处于期房阶段，项目的品质体现尚需时日，整个项目的产品品质以及小区内的景观园林效果还不能体现。既增加了销售难度，也必将减缓销售进度，而周边同比项目大多已成为准现房或现房，且项目规模大，必将抢夺有限的客户资源，形成激烈竞争势态。 三、项目交通不便利。
据调查，目前成都至同安镇（阳光城）尚无直达车，只有直达龙泉的班车，需至九眼桥乘坐218路或到五桂桥车站乘坐至龙泉驿班车，单程车费为3.5元。再由龙泉驿车站转乘班车到同安镇（阳光城），单程车费为1元；而从九眼桥乘车经龙舟路、老成渝公路到达本项目，没有直达公交车，公交车到达龙泉驿后仍然需转车才能到达，如自架车前往，所需时间约35分钟。
四、由于项目受交通影响，所以目标群体年龄受一定局限，购房客户主流
应是成都市内外来经商、打工人员及部分高知离、退休人员为主的局面。 五、由于项目产品通过A2户型底层架空来解决停车问题（没有实现人车分流），所以造成楼盘左上角建筑密度加大，居家品质一般，这将直接影响项目的销售。 应对措施
一、强调社区未来的生活配套和整个同安镇正在逐步形成的市政配套工程，从而淡化大环境生活不便捷对项目销售带来的影响（如未来小区会所开办超市等）。
二、在项目进行期房销售时，组织“关心我家的建设”为主题的一系列促销活动，定时、定期邀请业主、准业主或潜在客户听取项目的建设情况等，使客户与项目互动起来，形成口碑效应，达到线上或线下均能实现销售，降低项目是期房和没有形成口碑对销售的抗性（详见项目推广策划）。 三、在销售阶段和后期物业管理阶段，建议开发商能否将购房直通车在交房后逐渐演变成社区每周一次的进城直通车、社区医疗服务中心、文化中心、联系日常物品陪送中心等，既方便小区住户，相对降低居家成本；又能增加项目卖点，给住户无微不至的关怀，真正体现项目“以人为本”的高尚品质。
四、在项目的推广过程中，有针对性的选择推广载体，增加载体的辐射面，加大对目标群体的拓展，通过系列的促销活动聚集人气，积累客户资源（详见项目推广策划）。
五、建议项目分期开发，根据动态市场随时做出调整和修改，将开发风险降低。
六、项目的高品质可通过项目其他方面的细节处理（如环境景观、亲情式的物业管理等），提升项目品质，促进项目的销售。
七、优秀的户型设计和“天人合一”的景观营造，向客户灌输生态居家概
“优诗美地”营销策划草案
