1.某项目概况
某项目位于北京东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2002年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。 2.投资环境分析
某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达北京国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院 ，六小小学和八中等等样样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行 ，此外还有很多娱乐和餐饮场所。 3.实施进度
该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。
时间 多层 小高层 车位 5% 3% 3% 第一年 10% 8% 8% 10% 12% 15% 15% 10% 15% 第二年 12% 15% 10% 15% 15% 12% 表一 销售进度计划表 单位：万元 时间 第三年 多层 小高层 车位 10% 10% 10% 8% 15% 8% 5% 5% 5% 5% 3% 5% 第四年 5% 2% 5% 2% 4% 合计 100% 100% 100% 续表一 销售进度计划表 单位：万元 4.建设投资估算
土地开发成本 序号 1 项目名称 土地价格（元） 住宅用地 10922 建筑面积（㎡） 单方成本（元/㎡ 0.029635539 项目名称 直接费 间接费 利润 税金 总计 368544 建安工程费 平均单方成本建筑面积（㎡） （元/平米） 368544 1260 368544 189 368544 151.2 368544 93.13164 368544 1693.33164 前期开发费用估算表 基础设施建设费 开发期税费估算表 不可预见费 管理销售费用 投资与成本费用估算汇总表 金额（元） 464365440 69654816 55723852.8 34323107.13 624067215.9 5.投资使用计划与资金来源
建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下:
投资计划表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本项目开发商自有资金20890000元作为启动资金，需贷款1250000000元，总投资5104708945元，建设资金筹措主要来源于资本金、银行贷款及销售后入再投入,资金筹措表如下：
资金筹措表 6. 项目销收入的测算
本项目以三河市同类商品房可比案例，参照三河市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：该项目小高层与多层的销售均价为7241元/平米。停车位为15万元一个。
销售收入预测表 各年销售收入计划表 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下
的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。 7. 项目投资收益分析：
根据估算的开发成本费用以及销售收入，本项目投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
（1）销售税金及附加估算表如下：
销售税金及附加估算表 （2）土地增值税计算表如下：
土地增值税计算表 （3）损益表如下
损益表 （4）净现值
净现值计算 （5）内部收益率
内部收益率计算 六、不确定因素分析：
有重点地加强对投资风险的防范和控制，保证项目的决策成功是开发商所追求的目标。房地产项目不确定因素较多，本案主要从成本、收入、单价等几个方面，运用平衡分析法和敏感性分析法进行了不确定因素的分析，详见下表：
盈亏平衡分析 7.评价参数
设年实际基准收益率为10%，1-3年期的银行实际贷款利率为5.60%，1-5年期的银行贷款利率为5.96%，五年以上实际贷款利率为6.14%，所得税按25%考虑；盈余公积金按税后利润的10%计取。 文档已经阅读完毕，请返回上一页！
某房地产项目投资计划书
