关于余东房地产开发项目投资分析与财务计划报告
假设条件
）该项目拟三年建成（1
（2）报告中有关成本的明细参考余坤房产并稍微修改
投资估算
数据来源：1.（1）土地费用合计：22512万元
序号 1.1 1.1.1 1.1.3 1.1.4 1.2 1.2.1 项目 单价（元2） /m 4500 4500 土地面积 合计金额（万元） 2 ）（ m 48154 21669 843 土地取得成本 土地使用权出让金 拆迁安置补偿费 土地相关税费 土地开发成本 175 地上物拆除、渣土 175 清运 1.2.2 场地平整费用
269.7万元（2）前期工程费合计： 序号 项目 元取费标准(2) /m 规划、设计、可33.00 1 研费 规划费 1.1 2.00 设计费 1.2 26.00 可研费 1.3 5.00 水文、地质勘察 8.00 2 费 测绘费 2.1 1.50 勘探费 2.2 6.50 策划费 3 15 合计 56
2土地面积（ m） 金额（万元） 158.9 38.6 72.2 269.7 48154
万元3（）建筑安装工程费用合计：14492 项目 筑建面 建安工程费 装饰工程费 积 1 -
-
（万元）金额合计 单项工程1 单项工程2 合计
单价 金额（万元） 单价 （万元） 金 额 4634*6 1251 3478 43 120 3598 5210*15 1351 10558 105954 14036 43 336 456 10894 14492 万元4）基础设施配套合计：626（ 序 项目 2/m) 取费标准号 (元 4 绿化、基础设施(含道130 路、配电房、化粪池、室外 管网) 已土地面积为基准）)（万元总造价( 626
5）开发期税费估算合计：1479.2万元（ 序项 目 以建筑面积为)((万元金号 额) 取费基准2 建筑面积：105954 m 1 配套费 847.6 2 质检费 31.8 3 建筑管理费 12.7 4 卫评费 14.8 5 环评费 12.7 6 墙改基金 127.1 7 绿化费 106 8 白蚁防治费 24.4 9 土地使用费 42.4 10 再就业基金 106 11 教育专项基金 106 12 编标费 21.2 ) (元/m估算说明 280 3 1.2 1.4 1.2 12 10 2.3 4 10 10 2 13 招标费 10.6 14 规划许可工本费 5.3 15 土地证工本费 5.3 16 施工许可证 5.3 合计 1479.2 ）不可预见费和管理费用合计：（6 说明)
( 序号项目金额万元 2 -
-
1 0.5 0.5 0.5 139.6 1 营业土地费 税 5 城市维护建设税 7 教育费附加 3 前期工程费 2 建安工程费 3 基础设施费 4 合计 不可预见费 1 管理费 税费2 项目
22512 269.7 14492 626 37899.7 1895 1137 税费率（ (1)+(2)+(3)+(4)*5% (1)+(2)+(3)+(4)*3% %） 万元7）其他费用合计：434.8（工程合同施工图预算或标底编制费、其他费用包括临时用地、临时建设费、预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工 程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费及工程保险费等。 （万元）估算取费：建安工程费*3%=14492*0.03=434.8 万元估算项目总投资额：47679.5 不含财务费用的总投资的估算（单位为万元） (1) 根据前面表格条件： 土地成本 21699
成发地开土 第二期 843 第一期 本 10894 14492 建安成本 3598 269.7 前期工程费 1137 管理费用 1895
不可预见费
其他费用 434.8 1479. 2 开发期税费 配础基设施 套 626
建筑面积 销售单价（万元）
1946227804
105954 销售面积：.8 0.7 工程项目1
5079778150
0.65 2 70260 销售收入：工程项目.5 3513. 02 销售费用
：资为的务费用总投财不所以含46388.715
）确定各年银行贷款数额（单位：万元）2 （28540.2 第一年投资： 3 - -
其中：自有资金：22000（其中，21699用于土地出让金，301万元用于其他） 银行贷款：6540.2
第二年投资：9012 （全部来自于银行贷款） 第三年投资：8836.5（全部来自于销售收入） （3）详列财务费用估算过程
在计算之前，分析一下本项目的计算期。建设期3年，本项目分两期建设，从第2年开始计；还款期2年，从销售期第2年开始计，销售期为4年 ①建设期利息 261.61 第一年计息：381.41 第二年计息643.02 建设期利息合计为16195 前两年本金和利息和为： ②还款期利息（等本偿还并支付利息）
8097.6
3年还本：第2、321.5 7776.1，利息为第2年年末：还本付息：8097.6其中：本金为647.81
3年付息：第年年末还本付息为3第969.3 ，利息为8745.4 其中：本金为7776.147679.5
财务费用：③项目总投资的估算 不含财务费用的总投资+ 41738.7 开发费用：5940.8（其中财务费用1290.8）其中，开发成本：
7.2投资估算结果
序 号 项 目 总 投 资（万元） 开发建设总投资 47679.5 1 土地出让金1.1 21699 土地开发成本1.2 843 前期工程费 1.3 269.7 基础设施建设费 626 1.4 建筑安装工程费 14492 1.5 开发间接费 1.6 管理费用1.7 1137 销售费用 1.8 3513 开发期税费 1.9 1479.2 其他费用 1.10 434.8 不可预见费 1.11 1895 财务费用 1.12 1290.8 项目总投资 2 47679.5 开发产品成本 2.1 47679.5 4 -
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7.3资金使用及筹措表 税费利率表
房地产投资分析报告
