房地产法期末作业
法学094 方倩芸 2009012180
摘要：1月27日晚，国务院常务会议赞成在部分城市进行对小我住房征收房产税改革试点，上海市和重庆市的试点筹划同时表态。根据筹划，两地均于1月28日开端正式实施征收办法。
关键词：房产税改、上海、重庆、德国模式、将来趋势
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或房钱收入为计税根据，向产权所有人征收的一种家当税。现行的房产税是第二步利改税今后开征的，1986年9月15日，国务院正式宣布了《中华人平易近共和国房产税暂行条例》，从昔时10月1日开端实施。 房产税的特点：
1、房产税属于家当税中的个别家当税，其征税对象只是房屋； 2、征收范围限于城镇的经营性房屋；
3、差别房屋的经营应用方法规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按房钱收入征税。
1月27日晚，两大年夜直辖市上海、重庆房产税试点筹划同时出笼，吸足了全国所有城镇不雅众的眼球。
（1）沪渝房产税细则一览：
在两个试点筹划中，上海市只针对新购住房，且税率只有0.6%（个中应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均发卖价格2倍的，税率暂减为0.4%。），尤其令很多人大年夜掉所望。上海新出台的房产税政策极不合理。为什么只对新购住房征税，反而纰谬多占社会资本的存量房征税？看来上海的当局是在糊弄庶平易近、欺骗庶平易近，他们是既得好处者的保护伞！”按照上海市的征收办法， 2010年的房产税收入，估计很难跨越3000万元，可能不足同期地盘出让金的1/4000。可见包含上海在内的处所当局，其买地生财之路，将会路漫漫其修远兮！
相对而言，重庆的筹划则稍显其合理性。按照黄奇帆市长宣布的内容，重庆市自1月28日起对主城区跨越均价两倍的新房征缴房产税，累计税率在0.5%—1.2%，全部独栋商品房都在征税范围内。估计重庆本年可以收2亿房产税。
不过，与财务部谈话人称房产税属于处所财务收入稳定来源的说法迥异，无论上海照样重庆，其试点筹划的指导思惟，同一是“为进一步完美房产税轨制，合理调节居平易近收入分派，精确引导住房花费，有效设备房地产资本。”房产税的收入，均用于保障性住房扶植等方面的支出。可见在出台之前，两个筹划的口径做了同一，并一致均接收了各界对房产税诟病的批驳看法。
显然，相对于1月26日履约而来的国务院房地产“新国八条”的激烈，上海、重庆两地的房产税试点，味道似乎淡了很多。即使是看起来的重手，在当局日益频繁的房地产调控
举措和房价越调越涨的互映下，来自\大众,\的质疑也愈加严格。
从本质上看，加大年夜应用房地产价格评估技巧加强存量房交易税收征督工作的试点和推广力度，实际上对住房投契需求是极具杀伤力的。然而，因为社会群体明显分为有房者和无房者量大年夜群体，且很多人将房产税、降低房价看作是对私家家当的果真侵犯，加之处所当局对房价下跌可能导致严重危机且中断处所地盘财务来源的担心，房产税在一些城市的推动由艰苦重重转为轻描淡写。即使是试点的城市，也会因为征询各方看法导致的中和感化，最终不克不及起到调控房价的感化。
固然房产税不克不及对降房价起到立竿见影的感化，但假如将房产税政策加上“新国八条”新增的内容，特别是对二套住房差别化信贷政策，以及从严制订和履行的住房限购办法，对于上海如许的一个房价过高、泡沫巨大年夜的城市，新购住房需求的增长将面对空前的压力。
（2）税改重建好处分派格局
现行的房产税按照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,房产税的税率按照房产余值计算缴纳的税率为1.2%,按照房产房钱收入计算缴纳的税率为12%,自住用房则免征房产税。
对于房产税的征收,有官员强调,现行自住房的房产税是免征的,如今只是要对自住之外的房产征房产税,并进步税率,这最简便易行,也能达到加大年夜购房成本,克制投契。 从以上分析可以看出,无论是资本税照样房产税,对于老庶平易近都可称为利好,至少没有直接的好处损掉。税改其实是对现行好处分派格局的重建。 （3）借鉴德国模式 终结中国房地产暴利 德国模式
特点一：高税制遏制炒房
近几年，外资也曾一度涌入德国房地产市场。德国某地产银行专业人士对本刊记者说，当时一部分当局经营的租赁房让渡给私家企业改革，市场广泛预期房价会上涨，于是有不少国外资金进入，但不久后这些资金便被迫撤走，这与德国当局高税制遏制炒房不无关系。 该人士介绍，从事地产生意经营者涉及缴纳的税种包含地盘税、地盘购买税及本钱利得税，重重高税负挤压了经营者的利润空间，也袭击了全部房地产市场的交易活泼度。 特点二：繁华租赁市场
在德国，居平易近大年夜多没有自有房，而选择租房住。公开数据显示，德国自有住房率为42%，租赁住房率为58%，3800万户家庭中跨越2000万的家庭栖身在租住的房屋中，个中77%的年青人都是租房栖身。
“租房市场的繁华，很大年夜一点在于德国司法对于佃农一边倒的好处保障。”上述德国地产银行人士说，“有异常完美的《租房法》，从栖身者的好处角度来讲，租房和买房的差别不是很大年夜，如许有效包管了市场的租房需求。”
轨制对佃农的好处保护一方面表如今租价上。因为房屋具体情况各别，租价由租赁两边
自行协定，仍属市场化行动。但出于对租户的好处保护，司法对房租做了上限限制：假如房主所定的房租超出“合理租价”的20%，就构成了违法行动。佃农可以向法庭告状，且成果不仅是房租应急速降20%，房主也将受到最高10万马克的罚款。假如房主所定的房租超出“合理房租”的50%，就构成了犯法，房主将受到更高额度的罚款，甚至被判三年徒刑。而对于个中谈及的“合理租价”，当局方面供给了充分的指导价参考。各地区的市政扶植部分会与佃农协会、房屋租赁和生意中介机构，按期根据本地平日情况下的房租价格统计来制订一张“租房价格表”。该表具体列示不合类型、不合地舆地位房屋的合理租价建议，并公开揭橥。这份表格有着公认的威望性，根本作为法庭审理案件时房租合理与否的根据。
除价格之外，司法在其他方面也充分保障了佃农的好处。比如司法规定，房主将房子租给佃农，必须保持无缺无缺，假如房子或房内的举措措施有损，则由房主承担补缀和费用。假如有破坏，而房主不予补缀，则在房租上作响应降低。据本刊记者懂得，根据先前法庭判例中曾出现过的情况，假如房屋内独一的厕所无法应用，佃农可提出将房租降低80%，假如雨水严重漏入房间顶墙，佃农可提出将房租降低50%，假如淋浴设备有损无法应用，佃农可提出将房租降低16%。再比如，房屋租出后，尽管房产依旧属于房主，但房子的应用权仅属于佃农。包含房主在内的任何人在没有获得佃农许可的情况下无权进入该房子，更不克不及请求佃农搬出。 （4）将来房地产改革趋势
扩大年夜房产税试点房产税有其必定性。从房地产市场经久健康稳定成长来看，房产税的扩大年夜征收是大年夜势所趋，可以合理引导投资者花费房产。
起首，从时光上来看，房产税在沪渝两地试点即将满一年，其经验教训足以作为其他城市的参考，上海和重庆分属东部和西部城市，两地的样本极具代表性。
其次，从经验上来看，上海和重庆固然都试点房产税，两地的税率也都根据本地实际情况进行差别征收。不过，重庆率先向存量房开征房产税，而上海在这方面始终没有具体行动。从另一方面来看，上海同时履行了较为严格的限购令，而重庆并没有进行限购。两地的经验既有类似又有不合，合适全国大年夜范围城市的不合需求。
第三，从房地产调控来看，调控初见成效，多城市房价已经放缓或是停止上涨的脚步，房产税作为房地产市场一项经久稳定的税收，此时进一步推动房产税可以实现房地产市场从调控到常态的腻滑过渡，在必定程度上稳定调控成效。
与房产税比拟，带有明显行政色彩的限购令，固然并非房地产市场长治久安的保障，不过，作为此轮调控最具新意的手段，限购令在很大年夜程度上直接挤出了投资投契资金，促使房地产调控早日奏效。
起首，央行从12月5日，下调了人平易近币存款预备金率0.5个百分点，释放大年夜约4000亿的银行资金，从必定程度上缓解了市场的流动性，房地产开辟贷和购房贷的重要程度也随之缓解。限购若在此时退出，翘首等待了一年的投契资金又将大年夜量涌入市场。 其次，全球经济增长将放缓，多国纷纷下调2012年增长预期，在全球经济一体化的过程中，中国也难独善其身。社科院近日宣布的年度宏不雅经济猜测申报估计，2012年我国GDP增长率在8.9%阁下。国度信息中间常务副主任王长胜称，来岁GDP增速保持8.7%程度。经济增速的放缓带来宏不雅经济政策放松的预期，限购作为本轮调控的“利器”如当前就退
场，则不免房地产市场重回2009年那样的情况出现。
总之，当前楼市调控还不具备各类政策退出的前提，将来须要落实已有的调控政策，同时还应进一步细化已出台的调控办法，才能遏制房价上涨，巩固宏调成果。 参考文献
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5杨继瑞、马永坤.沪渝房产税改革试点的思虑与对策[J].高校理论战线, 2011年 05期
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