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购置“二手房〞考前须知和交易流程
1、一是买房前，首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，弄清楚房屋的权属，确保房屋的产权证不是伪造的，其次搞清楚是否有产权纠纷。
2、要注意产权证上的房产部门是不是真实的，看清房屋是公房还是私有房。一定要弄清原单位是否同意出售该房屋。
3、要弄清楚办理购置“二手房〞的规定程序。购置“二手房〞切勿轻信卖方所谓的“承诺〞。购置“二手房〞，必须由买卖双方签订?房屋买卖合同?，并到房屋所在地房产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。
4、要弄清楚所购“二手房〞的准确面积〔统称建筑面积〕。弄清房屋的年限，看清建筑面积和房屋的使用面积是否和产权证上的一致，有无私搭乱建、天花板漏水、墙壁脱皮等现象。
5、要详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供应情况；全面考察房屋周围环境，如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。
6、房屋本身的抵押情况和是否有被法院查封；房屋交易过程中如何签署合同、如何支付货款，如何办理过户等；如何防止中介陷阱，如何沟通中介费的支付，如何防止中介吃差价。
快房网网友：中介是这么说的，我把首付打给房东，然后拿去换掉抵押款，把抵押注销掉，就可以过户了。这样可以吗？我担忧房东拿了我的首付不去还抵押，我拿不到房子啊。然后中介说，房东私自拿不到钱的，具体为什么，也没给我说清楚。你说中介的话靠谱吗？这样可行吗？
房灵灵：千万别直接打给房东，应该你和中介，房东一起，把钱直接打给银行，然后马上取消抵押，并过户。
7、双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷
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款余额。这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的最大障碍；缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果遇到恶劣的房东，利用买方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。因此，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方〔如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等〕，全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款缺乏以全部归还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的效劳，补足差额。如此，仅需支付一笔合理的垫资效劳费，就可以实现融资，进而完成交易。
8、由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据有关规定，如果上家成心隐瞒房屋质量瑕疵应承当赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承当责任。
9、专业人士提醒说，晚上是房产交易过程中的平安“盲点〞，购房者一定要留神这个时间段。考虑到方便购房者看房、签订合同，大多数房产中介都会选择在晚上九点甚至更晚些时候下班，此举虽然方便了买卖双方，但同时也为骗子施展骗术提供了时机。这是因为晚上6点之后，交易中心已经关门，无法查证房产证的真伪，成为房产交易过程中的平安“盲点〞。而骗子如果选择在这个时间段借机开场施展骗术，比方要求买家支付定金，甚至首付款，如果贪图廉价，很可能会上当。
10、为了保证资金平安，买家一定不要嫌麻烦而省略资金监管这个步骤。所谓资金监管，是指买房人将购房款存入资金监管保证机构在银行开立的监管专户，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，由资金监管保证机构通知银行按照约定向卖房人支付售房款。
11、业人士建议，买房者一定要采用资金监管。因为资金监管之后，一旦交易过程出现问题而致使交易中断，但资金却存放在监管账户中，从而平安能够得到保障。此外，定金也
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可以要求中介公司代管，在确认房屋产权信息之后，再通知中介转交给卖家。而如果卖家坚持必须收取现金之后才能进展下一步交易过程，而且也不同意资金监管，那么买家此时那么应该多加小心了。
12、其实，从法律层面来说，何玲完全不必担忧房子被法院收回。由于何玲在购置房屋时，不知道原产权人与债主某之间的债权债务关系，因此，本着保护第三人善意取得房产的行为，房屋买卖交易行为仍是有效的，房产是不会被追回。另外，债主的借款协议也依然有效，原业主该还的钱总是要还，所以说这个债主还是等找到原产权人才行，找何玲是没用的
13、在垫资前，先至房产权属登记中心核查该房屋的权属状况有无瑕疵〔主要核实，该房产除贷款银行的抵押权外，是否还有其他的保全、查封、其他抵押权等。〕；不要提前将垫资款项打入出售方的银行还款；通过自己的银行直接将垫资款转入出售方的银行还款，并要求出售方出具详细的收款收据，必要时可以请律师见证；必要时可要求出售方提供第三人保证，或物的担保；亲自全程跟进办理提前还款、办理抵押权注销手续，并及时收押?房屋所有权证?；在抵押权注销后，按照权属登记中心所允许的最短期限及时办理产权交易过户受理手续；详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理抵押权注销手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并约定单方主合同解除的条件及违约金数额；详细约定房产交易无法继续履行时，出售方返还购房者的垫资款的流程。
14、那么，如果区分到底是有房产证但被银行保管还是并无房产证的交易呢？其实很简单：以上无论是哪种情况，当地的房屋及土地管理部门都会有登记，公安部门、法院、检察院因公凭有效证明可调阅全部有关档案，产权人凭、产权证可查阅档案中的相关信息，而一般公众在房屋买卖、诉讼等正当理由下，凭有效证明，能查询房屋的简单信息。因此，购置者可以在交易前要求卖方〔即产权人〕一同赴房屋及土地管理部门调查是否有此房产登记，该真实性要远远高于卖方所持的所谓的房产证复印件，如果卖方因各种原因不配合，也可以委托律师进展调查。律师调查的好处是，除调查抵押外，还可以调查房屋产权证的容与房屋
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最全的购买二手房买卖注意事项及流程版剖析
