深圳星海名城2003年营销推广报告
要想取得竞争优势，理念创新是灵魂，市场策略是关键，资源整合是保障，这些作用正是我们的专业和核心能力。超出“概念制造”的范畴，延伸到“概念”实现去，“每一次差不多上按照因时、因地、因人那个三维尺度为客户量身定造，做出既符合趋势又能发挥企业核心优势的策略选择”。我们的策划解决的是进展商干什么、如何干、如何干好的问题，是进展的方向，使“不战而屈人之兵”的策略致胜的问题。
一、 前期营销工作回忆（略） 二、 2003年总体营销策略 (一) 整合营销核心目标
通过对本项目以及项目周边区域市场的详尽分析，针对本项目同致特提出如下营销核心目标：
通过整合营销推广，在充分保证利润的前提下，扭转项目现有的形象劣势，重新塑造良好的市场形象，同时提升老业主对项目及企业的品牌忠诚度，实施“服务营销，重塑品牌“的战略，
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力争在今年年底实现95%以上销售率。
(二) 核心战略构想
为实现“服务营销、重塑品牌”目标，在本项目的操作过程中必须坚持如下四点操作原则，即：
1. 以实现“服务营销，重塑品牌”为核心目标，一切工作服从核心目标；工程、物管、财务、合同等相关部门紧密配合销售工作。
2. 借鉴项目自有资源，提升社区形象，完善产品文化内涵，增强购买力强的消费人士对本物业的吸引力。
3. 在现有营销工作的基础上，加强情感营销，这就要求我们要接着强化老业主尤其是二期业主的感情联络工作。
4. 在销售过程中不断强化各类推广策略的市场决定力，并依照市场的变化，时期性、灵活性运用推广策略。
(三) 推广战略原则
合理操纵营销推广节奏及费用，减少硬性报纸广告轰炸式进攻，充分利用媒体（活动跟踪报道，软文等）、现场包装、促销
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（配合公关活动和工程节点）等手段，有效地制造项目热点话题，将项目的卖点融会贯穿于其中，不断制造市场焦点，从而提升销售率。
三、 目标市场定位
依照对前期广告及营销工作的总结，在客户层面的提升方面依旧存在一定的障碍，但从目前剩余户型来看，中大户型将是今年项目销售的重点，逐步提升客户层面将是今年营销刻不容缓的重心任务之一。
1. 本项目目标客户购房的要紧衡量标准：
小户型(两房、小三房)需求客户 价格 对价格极为敏感，容易被促销活动所吸引 中大客户(大三房以上)需求客户 多数为二次置业，经济实力较强，对价格敏感较低 追求大方气派，中意小高层 建筑 对爽朗色环境 对环境品户型 追求有用率，对朝向、景观要求少 交通 配套 迫切需求，比较关注生活必须 日常生活、运动等配套需求 彩较敏感，质要求不偏爱高层 高，希望兼具有运动功能 喜爱幽雅对朝向、景一般都拥有私家车 比较关注学校、文化休闲等配套需求 宁静环境，观、采风等考虑老人、要求高，讲小孩，在意大利休闲究主人房及客厅的3 / 12
场所 宽敞
2. 以后目标客户群定位的变化
依照项目实际情况，今年目标客户群体必将出现以下几项重要变化：
经济实力弱 → 较强 小家庭 → 三代同堂 过渡型需求 → 生活居家型 四、 整合营销推广策略 (一) 项目属性定位
80万平方米超大园林式生活社区
接着坚持“80万平方米超大园林式生活社区”属性主题定位为项目推广中心，以社区自身营造环境、社区生活氛围为素材，通过现场包装、报纸、电视等媒体向外界传递星海名城浓浓生活场景，从而达到激发潜在消费者购买欲望的目的。
(二) 营销推广
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星海名城所面对的要紧是务实的区域消费群体，他们关注的更多的产品本身所传达的居住信息及生活理念。因此，整个推广过程既要运用传统的营销手法以平实“观点”恰如其分地凝聚与目标客户群进行沟通。
推广主题：“80万平方米星海生活” 卖点硬件支撑：
1. 环境：大绿洲方案的最终落实及实施
2. 生活：通过社区活动、环境营造等手段，全力打造深圳生活氛围最浓厚的居家社区
3. 服务：提供完善星级服务，微笑面对每一星海业主及客户 4. 在下半年推出三期，制造热销态势，超级大盘蓝图逐步呈现
五、 时期性一个营销推广战术
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营销报告及建议书汇编1
