第一篇 工程简况
一、工程基本情况及主要技术指标： 1、 本案坐落：
“金桥湾”位于合肥新站区临泉路和张洼路交界处，距离市中心约3公里，总规划用地面积1.385顷，规划总建筑面积40853m2。该地块地形平坦属组团级居住区，规划共建一幢多层住宅，三幢小高层住宅及一幢18层高层组成。小区主入口设于临泉路，在西侧设一次入口，由于地块较小，小区车行，人行均从主入口出入，但划分人行和车行分隔。
2、主要经济技术指标： 1) 规划情况
? 建筑用地面积13850M2 ? 总建筑面积40853.40M2 ? 住宅建筑面积38227M2 ? 公建及综合楼：5800㎡ ? 容积率2.95 ? 建筑密度: 22.81％ ? 绿地率32.81% ? 总居住户数370户
? 停车位145个（其中地下停车位122），小区基本呈倒三角布局，地下车库集中设置于中央花园广场之下
2) 建筑分期
? 地块分基本二期建设，南部1、2、3、4号楼为一期， 5号楼为二期，会所设于二期。全期预计于2005年年底交房。
? 一期住宅由一幢多层、三幢小高层建筑组成，层数由6、11层不等，总建筑面积17698.14M2（不含顶层复式上层），共有178个住宅单位（含顶层复式），详细情况见表1。
? 开发一期中2房套型比例占、3房在套型比例中占%，4房比例也相当大，占总户数的24.1%以上，但4居面积偏大。
? 2房面积范围75—95.5M2；3房室面积范围106－120M2；四房室面积149.07M2。
栋号 工程 二房 三房 四房 合计 建面 36 12 48 3972 1#楼 套数 面积范75 106 22 22 3279.5 2#楼 套数 面积范 149.07 22 22 44 4672.8 3#楼 套数 面积范92.4 120 64 64 5773.84#楼 套数 面积范87.34 套数 122 34 22 178 17698.总计 面积范75－106－149.07 14 套数比68.5％ 19.1％ 12.4％ 表1－1 金桥湾1、2、3、4号楼户型分析
? 二期住宅为一座高层建筑，总建筑面积82314M2，约有192个单位。全部为2房，共计192套。 ? 开发二期基本是2房和3房。 ? 2房面积为93M2。
栋号 工程 二房 三房 四房 192 5#楼 套数 面积范围 93 套数 192 总计 面积范围 93 套数比例 100％
表
1－2 金桥湾5号楼户型分析
? 商业配套用房面积5800M2，其中综合楼3174M2，公建2626M2。
合计 建面 192 17856 192 17856
二、优劣势分析： 1、市场层面：
大环境分析（优势、劣势） 优势：
1. 新站区为合肥的房产热点新兴区域，市民对于区位的认知度和接受度较高；。
2. 地处合肥市新站综合实验开发区内，毗邻临泉路，东接张洼路，距合肥新火车站仅3公里之遥； 3. 小区周边居住环境良好，基本上无污染环境；
4. 小区附近临泉路中段新站管委会新建的人民公园及地标性建筑物“胜利广场”，无形当中增加了小区外围的自然景观，提交人均绿化拥有率；
5. 本案距离火车站、汽车站较近，出行方便。人流量较大的地方必然会带动整个市场经济的快速发展，各种大中型批发市场相继登陆，形成了成熟的商贸集散地；
6. 小区周边道路情况良好，主干道临泉路正在扩建中，对未来城市交通畅流预留了空间；临泉路打通后商业价值的构造将成为工程利润增长点；
7. 新站综合实验开发区是县市政形象发展区域，不久的将来即成为城市化交流的枢纽。
劣势：
1. 合肥市目前产业结构不合理，人均收入偏低；
2. 今年整个市场经济萧条，导致小半年粮食、蔬菜等农副产品价格上升，必须增加家庭额外支出，影响其他工程的消费量；
3. ¨地块位于新站实验开发区，属于热点新兴区域的不成熟地块。
4. 目前临泉路尚未打通，同时工程沿临泉路横向公交网络缺乏；
5. 工程周边现状环境较差，商业及生活配套档次不高且相对缺乏；
6. 小区周边摊点小贩、修理厂繁多，会有噪音、垃圾、闲杂人员等对小区不利的因素；
7. 小区离火车站、汽车站距离较近，外来人员与车辆比较混杂；
8. 本地块处于张洼路附近，其周边生活配套尚不完善，且短时间不会全部到位；
9. 周边有尚未确定规划用途的土地，有可能会有不利的生活机能出现；
10. 市区内楼盘平均价格普遍不高，（单价2100－2600元/m2）易分流本工程的客源；
11. 今年下半年待建楼盘较多，会分流大量本案的客源，
某房地产项目营销策略分析
