第一篇 工程简况
一、工程基本情况及主要技术指标: 1、 本案坐落:
“金桥湾”位于合肥新站区临泉路和张洼路交界处,距离市中心约3公里,总规划用地面积1.385顷,规划总建筑面积40853m2。该地块地形平坦属组团级居住区,规划共建一幢多层住宅,三幢小高层住宅及一幢18层高层组成。小区主入口设于临泉路,在西侧设一次入口,由于地块较小,小区车行,人行均从主入口出入,但划分人行和车行分隔。
2、主要经济技术指标: 1) 规划情况
? 建筑用地面积13850M2 ? 总建筑面积40853.40M2 ? 住宅建筑面积38227M2 ? 公建及综合楼:5800㎡ ? 容积率2.95 ? 建筑密度: 22.81% ? 绿地率32.81% ? 总居住户数370户
? 停车位145个(其中地下停车位122),小区基本呈倒三角布局,地下车库集中设置于中央花园广场之下
2) 建筑分期
? 地块分基本二期建设,南部1、2、3、4号楼为一期, 5号楼为二期,会所设于二期。全期预计于2005年年底交房。
? 一期住宅由一幢多层、三幢小高层建筑组成,层数由6、11层不等,总建筑面积17698.14M2(不含顶层复式上层),共有178个住宅单位(含顶层复式),详细情况见表1。
? 开发一期中2房套型比例占、3房在套型比例中占%,4房比例也相当大,占总户数的24.1%以上,但4居面积偏大。
? 2房面积范围75—95.5M2;3房室面积范围106-120M2;四房室面积149.07M2。
栋号 工程 二房 三房 四房 合计 建面 36 12 48 3972 1#楼 套数 面积范75 106 22 22 3279.5 2#楼 套数 面积范 149.07 22 22 44 4672.8 3#楼 套数 面积范92.4 120 64 64 5773.84#楼 套数 面积范87.34 套数 122 34 22 178 17698.总计 面积范75-106-149.07 14 套数比68.5% 19.1% 12.4% 表1-1 金桥湾1、2、3、4号楼户型分析
? 二期住宅为一座高层建筑,总建筑面积82314M2,约有192个单位。全部为2房,共计192套。 ? 开发二期基本是2房和3房。 ? 2房面积为93M2。
栋号 工程 二房 三房 四房 192 5#楼 套数 面积范围 93 套数 192 总计 面积范围 93 套数比例 100%
表
1-2 金桥湾5号楼户型分析
? 商业配套用房面积5800M2,其中综合楼3174M2,公建2626M2。
合计 建面 192 17856 192 17856
二、优劣势分析: 1、市场层面:
大环境分析(优势、劣势) 优势:
1. 新站区为合肥的房产热点新兴区域,市民对于区位的认知度和接受度较高;。
2. 地处合肥市新站综合实验开发区内,毗邻临泉路,东接张洼路,距合肥新火车站仅3公里之遥; 3. 小区周边居住环境良好,基本上无污染环境;
4. 小区附近临泉路中段新站管委会新建的人民公园及地标性建筑物“胜利广场”,无形当中增加了小区外围的自然景观,提交人均绿化拥有率;
5. 本案距离火车站、汽车站较近,出行方便。人流量较大的地方必然会带动整个市场经济的快速发展,各种大中型批发市场相继登陆,形成了成熟的商贸集散地;
6. 小区周边道路情况良好,主干道临泉路正在扩建中,对未来城市交通畅流预留了空间;临泉路打通后商业价值的构造将成为工程利润增长点;
7. 新站综合实验开发区是县市政形象发展区域,不久的将来即成为城市化交流的枢纽。
劣势:
1. 合肥市目前产业结构不合理,人均收入偏低;
2. 今年整个市场经济萧条,导致小半年粮食、蔬菜等农副产品价格上升,必须增加家庭额外支出,影响其他工程的消费量;
3. ¨地块位于新站实验开发区,属于热点新兴区域的不成熟地块。
4. 目前临泉路尚未打通,同时工程沿临泉路横向公交网络缺乏;
5. 工程周边现状环境较差,商业及生活配套档次不高且相对缺乏;
6. 小区周边摊点小贩、修理厂繁多,会有噪音、垃圾、闲杂人员等对小区不利的因素;
7. 小区离火车站、汽车站距离较近,外来人员与车辆比较混杂;
8. 本地块处于张洼路附近,其周边生活配套尚不完善,且短时间不会全部到位;
9. 周边有尚未确定规划用途的土地,有可能会有不利的生活机能出现;
10. 市区内楼盘平均价格普遍不高,(单价2100-2600元/m2)易分流本工程的客源;
11. 今年下半年待建楼盘较多,会分流大量本案的客源,
某房地产项目营销策略分析
![](/skin/haowen/images/icon_star.png)
![](/skin/haowen/images/icon_star.png)
![](/skin/haowen/images/icon_star.png)
![](/skin/haowen/images/icon_star.png)