房地产开发项目可行性研究报告
通讯有线电视纳入县有线电视网，防雷按二类防雷要求设置防雷系统，接地电阻小于1欧姆。
第七章 环境保护
1、对施工场地加强洒水，增强地表湿度, 施工现场对外围有影响的方向设置围栏,避免扬尘影响周围环境；场地内土堆、料堆要加遮盖或喷洒覆盖剂，少用干水泥，防止扬尘扩散；在运输建筑废渣、弃土过程中，采用密封车辆，不慎洒漏在沿途的泥渣应及时清除，避免道路扬尘而影响城区环境空气质量。
2、施工场地的土石方等建筑垃圾应用于回用或运往城建部门指定地方堆放; 在施工期间，建筑施工期间噪声应符合《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）的限值标准要求，严禁在昼间12：00-14：00、夜间22：00-次日6：00进行噪声扰民的施工作业，因特殊生产工艺要求必须连续作业的应报批，并公告附近居民；施工废水经沉淀池沉淀处理后达标排放。
3、做好水土保持工作，做到随挖、随填、随运，在施工边界开挖截洪沟，施工扰动的地表应及时压实，若施工期间适逢下雨，则须用塑料布覆盖松软作业面及土堆，施工结束后，裸露地表及边坡应及时进行绿化或硬化。
4、生活污水经三级化粪池处理后进入污水管网而后进入污水处理厂处理。
5、项目运行期，厨房油烟经过油烟净化装置处理后通过烟道引导至屋顶排放。
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6、公共设施尽量使用低噪声设备,并合理布置，水泵设置在地下膈声房内，并采取相应的膈声降噪措施，北面和南面噪声排放执行《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）中的4类标准，即昼间≤70dB(A),夜间≤55dB(A)；其余两侧噪声排放执行《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）中的2类标准，即昼间≤60dB(A),夜间≤50dB(A)。
7、生活垃圾集中收集后统一清运至垃圾处理场处理。 8、建议使用商品混凝土,以减轻粉尘噪声对周围环境的影响。 9、污水处理设施：“三级化粪池”、小区配套污水管网。
10、运营噪声治理设施：水泵、风机等小区配套设施隔声屏障、隔声罩及隔声间等，隔声门窗。
11、固体废物治理设施：垃圾分类收集点，垃圾收容器。
12、生活污水经三级化粪池处理后排入市政污水管网，然后进入污水处理厂处理。
13、施工结束后，裸露地表采用植树种草绿化或硬化，防止水土流失。
第八章 开发经营方案项目实施计划
一、开发经营方式
该项目开发拟采用边开发、边销售的经营方式。为提高投资资金的利用率，减少利息支出，降低成本，确保流动资金周转率，购房户首付30％可用于建设，余下70％由买受人以住房公积金或按揭贷款方式向银行申请贷款，贷款期限根据客户要求的期限为准办理相关手续。从而达到资金利
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用周转率，降低开发成本的目的。
二、项目实施计划
本项目考虑周边实际情况，拟作如下安排：
1、2012年1月底前完成前期准备工作，包括可行性研究，各级部门审批，工程施工图设计等。
2、2012年2月动工建设。
3、2013年8月完成主体建设，2015年3月前小区全部竣工。
第九章 投资估算及资金筹措
一、开发经营方式 （一）估算内容。
1、竞买该土地出让金及契税； 2、做好“三通一平”费用； 3、公共部分绿化等基础建设； 4、开发成本及开发间接费用； 5、主营业务税金及附加。 （二）投资估算。 1、土地成本：189万元 2、前期费用：785万元
（1）方案设计及施工图设计费：96万元 （2）地质勘察费及基桩检测费：28万元 （3）施工图纸及施工图纸审查费：15万元
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（4）临时占道费：10万元 （5）基础设施配套费：12万元 （6）人防工程易地建设费：162万元 （7）防雷接地图纸审查费：4万元 （8）土地平整费：30万 （9）消防审查费：20万元 （10）天燃气安装设计费：100万元 （11）施工用水、用电安装费：8万元 （12）临时设施费：300万元 3、建安投资：17700万元
（1）土建及室内水、电工程：15840万元 （2）消防二自动：576万元 （3）电梯：895万元 （4）中庭设施：150万元 （5）智能化楼宇对讲等：240万元 4、公共配套设施费：930万元 （1）供电系统：730万元 （2）供水系统：200万元 5、销售费用：288万元 （1）测绘费：20万元 （2）交易费：68万元 （3）宣传广告：200万元 6、监理等其他费用：65万元
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7、利息融资费：1195万元 8、不可预见费、管理费：635万元 9、总计21800万元 二、资金筹措方案。
****项目预计投资21800万元，该项目资金筹措方案如下： （1）****公司自筹7200万元； （2）向银行申请贷款8000万元； （3）预收购房款可筹资6600万元。
根据项目实施进度安排，该项目开发建设周期为3年（2012年2月-2015年3月），开发资金使用计划来源计划如下表。
投资计划及资金措施平衡表 单位：万元 项目名称 一、资金运用 1、自筹资金 资金 2、银行贷款 3、预收购房款 合计
第一年 11200 7200 4000 0 11200 第二年 5600 4000 1600 5600 第三年 5000 0 5000 5000 合计 21800 7200 8000 6600 21800 第十章 经济效益分析
一、销售平衡点。
总投资（含利息）为：21800万元，可售房屋96000㎡,销售平衡点：售价（平均价）为2271元/㎡（以上售价已含营业税）。
二、销售收入预测表。
停车位：268位×110000元/位=2948万元； 沿街商业：1871㎡×20000元/㎡=3742万元； 商场写字楼：26810㎡×4500元/㎡=12065万元；
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