加强房地产企业税收征管的建议
当前，随着房地产市场的快速发展，房地产企业税收收入逐年增长，不仅成为地方收入的重要来源，而且成为当前国税部门企业所得税管理的重点。通过近年来对房地产企业开展的税收专项检查发现，虽然房地产企业税收贡献越来越大，但也存在利用多种方式偷逃税款的行为。为促进房地产行业的持续、健康发展，加强房地产企业税收征管显得尤为必要。
一、当前房地产企业税收成本费用核算中存在的主要问题
（一）发票取得不尽规范。有的企业利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得额。不符合规定发票如会议费、考察费、差旅费等，是房地产开发企业在期间费用方面存在较多的问题。另外，取得的拆迁补偿费支付凭证也不符合规定，如企业单位开具行政事业单位发票；村委会开具农、林、牧发票等。
（二）利用预算造价虚增单位成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价和销售面积的乘积金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在一年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期不能及时取得各项
目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。有的房地产企业便利用这一特点，自行加大早期单位每平方米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。
（三）开发成本中混入非销售项目成本。有的房地产开发商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”；有的房地产公司将自建自用的办公楼成本直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。
（四）超标准列支利息支出。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多，部分企业未在成本对象中分摊借款利息，而是将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。
（五）成本费用重复入账。个别企业利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的行业特点，重复列支费用。如企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本。
（六）收入与支出不相匹配。有的企业对跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为的将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工
的开发项目；自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用全部由出售房屋承担，造成成本结转不实等。
（七）虚列销售费用。有的大量列支销售人员工资；通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；将超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等。
二、规范成本费用核算，加强房地产企业税收管理的建议
（一）关注房地产开发的重点环节。从立项开始关注开发的几个重点环节：立项报批环节、项目批准环节、分期建设环节、竣工验收环节、开盘销售环节、清盘环节。掌握房地产企业税收每个环节发生的时点，针对每个环节适时采取管理措施，特别是抓住预售转销售的结转环节，实地核查确认完工时点，及时结转销售、成本。
（二）建立房地产企业管理台账。全面反映企业开发项目的基本情况，主要包括投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。
加强房地产企业税收征管的建议
