建筑工程合同关于质保期及质保金的约定

建筑工程合同中一般发包人和承包人会约定质保期（一般是一年） ， 质 保金一般是在质保期满后支付。但是，同时法律又对建筑工程作出 了最低 质量保修期限。例如，《房屋建筑工程质量保修办法》就规定， 在正常使用 条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程 的合 理使用年限；

（二）屋面防水工程、 有防水要求的卫生间、 房间和外墙面的防 渗漏， 为5年；

（三） 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四） 电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

（五） 装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位 约定。”

首先要明确的是，工程的保修期与质保金没有必然的联系。保修期可 以约定，但是约定不得违反强制性规定，国务院颁布的 《建设工程质量管 理条例》第四十条明确规定在正常使用条件下，建设工程最低保修期限为：

（一） 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设 计文件规定的该工程合理使用年限；

（二） 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏， 为 5 年；

（三） 供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期；

（四） 电气管道、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年。 其他项目的保修期限由 发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自

竣工验收合格之日起计算。而工程质保金的提取及返还则是合同双方的约定 事项。合同中并没有约定质保金的，建设单位无权提取质保金。工程质保金 是指为落实项目工程在缺陷责任期内的维修责任，建设单位与施工企业在项 目工程建设承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证施工企业在 缺陷责任期内对已通过竣工验收的项目 工程出现的缺陷（即项目工程建设 质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定）进行维 修的资金。由此可见，工程质保金既形成对施工单位施工质量的有效约束， 也形成开发商应对工程质量问题的有力保障，因此，对于开发商来讲，工程 质保金至关重要。

工程质保金不能想当然地与工程的保修期直接联系起来，要形成其有效 的屏障作用，就必须由合同双方在建设工程施工合同当中作出明确约定，下 列要素在约定时不缺少：

第一，工程质保金的总额。一般来说，项目工程质保金按项目工程价款 结算总额的 5% 来由建设单位从施工企业工程计量拨款中直接扣留。

第二，工程质保金的返还时间。施工企业应在项目工程竣工验收 合格 后的缺陷责任期（一般为二年）内，认真履行合同约定的责任，缺陷责任期 满后，及时向建设单位申请返还工程质保金。

第三，工程质保金如何直接扣减维修费用。一般来说，建设单位 应在 出现质量问题的一定时间内书面通知施工企业前来维修处理，施工企业逾期 不处理的，建设单位可另行委托第三方处理，相关费用就可以直接扣除。因 此，作为开发商来讲，一定要注意提前通知的环节，否则，所支出的费用很 难在质保金中扣除

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第四，工程质保金返还时是否计息应约定清楚。一般来说，工程质保金

不计利息。

在建设工程的管理中，建设工程质保期与质保金是两个不同的概念，前 者是对建设工程的最低保修期限，由建设工程质量管理条例规定；后者是是 指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用 以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

其中：一、建设工程质保期。国务院《建设工程质量管理条例》第 40 条规定 :在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限： 1、基础设施工程、 房屋的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用 年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏， 为5 年；3、供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期； 4、电气管线、给排 水管道、设备安装和装修工程为 2 年； 5、其他项目的保修期限由建设单位 和施工单位在合同中约定。 建设项目的保修期， 自竣工验收合格之日起计算。

二、建设工程质量保证金。 《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二 条规定：本办法所称建设工程质量保证金（保修金） （以下简称保证金）是 指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用 以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承 包合同的约定

缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包 双方在合同中约定。

第九条、缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承 包人向发包人申请返还保证金。

第十条、发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于 14 日内会同承 包人按照合同约定的内容进行核实。如无异议，发包人应当在核实后 14 日 内将保证金返还给承包人，逾期支付的，从逾期之日起，按照同期银行贷款 利率计付利息，并承担违约责任。 发包人在接到承包人返还保证金申请后 14 日内不予答复，经催告后 14 日内仍不予答复，视同认可承包人的返还保证 金申请。