商业大厦项目物业管理前期介入工作

商业大厦项目物业管理前期介入工作

商业大厦项目物业管理前期介入工作提要：在XX大厦客户全面进驻之前，**将主动与客户协调，确定包括入迁的单位办公场所、日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬迁路线

商业大厦项目物业管理前期介入工作

物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节，在此阶段，物业管理公司要倾注大量人力物力，在纷繁琐碎的事务中理清头绪，了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作，详尽登记造册存档，为将来的物业管理工作开个好头，夯下坚实的基础。

总体来讲，物业管理的前期介入工作可以分为以下几个时段与内容：

·施工期物业管理 ·设施设备调试期物业管理

·竣工验收及物业接管验收期间物业管理 ·其他前期准备工作

·前期物业管理人员安排与工作进度 1施工期物业管理工作

尽快熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并做详细记录；

了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等；

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根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题，与发展商协商，进行前期协调改进；

对影响大厦功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时与发展商洽谈解决，尽量不留后患；一时无法解决时，列出整改报告，提交发展商备案处理。 2设施设备调试期物业管理

在设施设备调试期，**将委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的小组来现场协助工作，除进行专业培训工作外，与管理机构的工程技术人员一起，共同开展以下工作：

对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预埋等； 出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案； 及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报发展商。

参与设备的调试

将工程技术人员分成四个小组，分别参与大厦的供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等）等项目的调试，掌握设施设备的性能、结构、参数、工和环境条件和操作要领，进行详细的记录。在进行调试观摩的同时，根据了解的实

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际情况，编制今后的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。 3大厦竣工验收及接管验收期物业管理 大厦工程竣工验收

XX工程竣工并开始验收，管理处人员将参与建筑质量主管部门与业主组织的工程竣工验收工作，协助为主了解、发现施工质量问题，并作好验收记录，属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助，并报发展商。 物业接管验收

物业接管验收应在工程竣工验收后进行，也可同时进行。由于相关的交接方不同，验收的侧重面及程度也不一样，需要区别对待。工程竣工验收是施工单位向发展商移交物业，验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查；而物业接管验收是发展商向物业管理方移交物业，验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查，大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接、其它交接与接管验收注意事项等四个方面。 现场验收主要项目

a.土建工程：包括各屋面排水坡度，伸缩缝、地面有无渗水；地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等；前广场及架空层绿化小品，地面有无空鼓及开裂等；消防门、通道、楼梯等。

b.装饰工程：包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰；门和门框及附件；护拦及扶手；灯具及其它小电气设施；外墙面

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（包括各涂料、装饰及玻幕）；公共区域设施设备的外装饰；各种标识及区域图示；公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。

c.供配电系统：包括正常供配电设备；应急供配电设备；油箱及油库、各配电房的防鼠；各强电检查并内管线及电箱；避雷装置；公共照明、用电器具等；

d.给排水系统：各供水、消防水泵及电机等；各水箱；给排水管网、接头及阀门等；检查并内管线、水表及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管网、接头、阀门等；人防工程及相应供水系统等。

e.电梯系统：各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。 f.空调系统：空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各风管及风口；空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新 商业大厦项目物业管理前期介入工作提要：在XX大厦客户全面进驻之前，**将主动与客户协调，确定包括入迁的单位办公场所、日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬迁路线

风机等（包括暖风系统）；空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等；通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等； g.弱电系统：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等）；楼宇自动化（模块控制的空调、电力、电梯、保安等）；弱电检查并内管线、接线箱等。

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资料交接

a.产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。

b.技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

c.验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。 其他交接

a.设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。

b.具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。 c.公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。 接管验收注意事项

a.在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收

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