目录
一、总论 ....................................................................................................................... 1（一）项目概况........................................................................................................ 1（二）项目提出的背景............................................................................................ 2（三）编制依据........................................................................................................ 4（四）项目建设的必要性........................................................................................ 4（五）主要经济技术指标........................................................................................ 6二、企业概况 ............................................................................................................... 9（一）项目承办单位概况........................................................................................ 9（二）投资各方概况................................................................................................ 9三、市场分析 ............................................................................................................. 12（一）蓬莱市概况.................................................................................................. 12（二）蓬莱经济开发区概况.................................................................................. 14（三）概况.............................................................................................................. 15（四）港口物流发展概况...................................................................................... 16（五）物流现状及发展趋势................................................................................ 17（六）本项目目标市场定位分析
.......................................................................... 17
（五）SWOT分析 ................................................................................................. 19（六）拟建规模...................................................................................................... 23四、建设条件 ............................................................................................................. 25（一）建设地点及周边环境概况
.......................................................................... 25
（二）基础设施市政配套条件.............................................................................. 26五、建设方案 ............................................................................................................. 28（一）场址位置...................................................................................................... 28（二）总图运输...................................................................................................... 28（三）建筑方案...................................................................................................... 31
（四）公用设施...................................................................................................... 34（五）集港物流设计方案...................................................................................... 37六、环境保护 ............................................................................................................. 47（一）编制依据...................................................................................................... 47（二）编制遵照的环境保护标准
.......................................................................... 47
（三）主要污染物及防治措施.............................................................................. 47（四）绿化.............................................................................................................. 48（五）环境影响分析.............................................................................................. 48七、职业安全卫生 ..................................................................................................... 49（一）编制依据...................................................................................................... 49（二）编制遵照的职业安全卫生标准
.................................................................. 49
.................................. 49
（三）危害操作工人健康污染物的防治措施及预期效果
（四）其它安全、卫生措施.................................................................................. 50（五）综合评价...................................................................................................... 50八、消防安全 ............................................................................................................. 52（一）设计依据...................................................................................................... 52（二）防火设计规范.............................................................................................. 52九、节水 ..................................................................................................................... 54（一）编制依据...................................................................................................... 54（二）用水量.......................................................................................................... 54（三）节水措施...................................................................................................... 54十、节能 ..................................................................................................................... 56（一）编制依据...................................................................................................... 56（二）项目能源消耗种类及能耗分析
.................................................................. 56
（三）节能措施...................................................................................................... 56十一、组织机构、劳动定员、人员培训
................................................................. 58
（一）组织机构...................................................................................................... 58
（二）劳动定员...................................................................................................... 58（三）人员培训...................................................................................................... 59十二、项目实施进度 ................................................................................................. 60十三、投资估算及资金筹措 ..................................................................................... 61（一）投资估算...................................................................................................... 61（二）资金筹措...................................................................................................... 63（三）资金运用计划.............................................................................................. 64十四、财务效益分析 ................................................................................................. 65（一）基础数据...................................................................................................... 65（二）成本估算...................................................................................................... 66（三）营业收入、营业税金及附加
...................................................................... 67
（四）财务盈利能力.............................................................................................. 69（五）清偿能力分析.............................................................................................. 69（六）财务不确定性分析...................................................................................... 70（七）财务评价结论.............................................................................................. 70附图1 附表1-12
一、总论
（一）项目概况
1、项目名称：建设临港物流园区项目2、项目承办单位：有限公司3、项目建设地点：蓬莱经济开发区4、项目的主要建设内容：
为了贯彻落实省厅“大物流”发展战略，加快建设交通物流园区，培养龙头物流企业，促进山东省交通物流业的持续健康发展，进一步挖掘蓬莱市港口及临港工业的发展潜力，满足蓬莱经济开发区及蓬莱市众多企业对现代化临港物流业的需求，港有限公司与北京有限公司充分发挥双方的港口优势和专业的物流管理优势，共同设立了有限公司，在蓬莱经济开发区建设以钢材、木材为主要特色的综合性临港物流园区。
临港物流园区总用地面积
1248670m2（合1873亩），项目分为两期进行建设，
一期规划面积557274m2（合836亩），总建筑面积243248m2。本项目建成后将形成每年300万吨的钢材贸易规模，200万吨的钢材、100万立方米的木材仓储能力，150万吨的钢材、80万立方米的木材物流运输能力，5.1万m2综合库房、3.1万m2零担库房、0.9 万m2海关监管场地、0.9万m2保税库、1.3万m2商务中心的出租规模，以及海关、工商、银行、港口一站式综合配套服务能力。
本项目建设的主要内容为：建设物流商务中心、海关监管中心、物流仓储中心、物流配送中心和生活配套以及动力设备用房等，总建筑面积117576m2。
（1）商务中心主要包括一栋物流大厦，建筑面积
21116m2；海关监管中心包
57960
243248m2，堆场面积
括海关监管场9936m2、保税库35424 m2；物流仓储中心包括钢材存储堆场
m2、钢材仓库57024 m2、木材存储堆场49680 m2、综合仓库72144 m2、零担库房44928 m2；物流配送中心包括加油站m2；配套建设职工生活配套楼房等、门卫等，建筑面积
200 m2、停车场5000 m2、车辆维修车间1224
10368 m2，动力设备用房主要包括锅炉房、消防泵
1020m2。
64台（套），
（2）购置主要物流设备332台（套），其中：堆场装卸设备共计
库房装卸设备144台（套），物流配送车辆120辆，称重设备4台。
（3）构建物流信息网络平台，信息网络系统软硬件
155台（套）。
（4）配套进行物流园区内道路、绿化以及供配电、给排水、监控系统等公用配套设施的建设。（二）项目提出的背景
为实现全省的宏观协调快速发展战略，加快山东半岛城市群的发展，山东省省委、省政府提出了‘打造山东半岛蓝色经济区’的宏观发展战略目标，在此宏观战略目标的指导下，山东省及相关规划管理部门近几年先后编制出台了若干宏观区域规划及各类专项规划，包括《山东半岛城市群总体规划》
、《烟台市总体规划
（2006-2020）》、《烟台港总体规划》等。在《烟台市城市总体规划》中把向西为主作为城市的远景发展方向，并将蓬莱纳入烟台中心城区进行规划。蓬莱市政府也积极响应山东省及烟台市总体规划的要求，组织进行了新一轮城市总体规划的修编工作，根据自己的实际情况,明确提出了蓬莱市今后的宏观发展战略目标。
蓬莱市东临烟台、南临青岛，北距大连，是山东省正在建设中的环黄渤海经济圈重要区域经济中心城市和港口城市，处于烟台市
200公里沿海经济产业隆起带的
中心，在资金、技术、人才和信息方面可迅速接受周边地区的辐射环黄渤海经济圈重要区域经济中心城市和港口城市，处于烟台市
200公里沿海经济产业隆起带的中
心，在资金、技术、人才和信息方面可迅速接受周边地区的辐射影响。产品可辐射中国东北、华北等广大地区，并可通过便捷的海、陆、空交通网络通往世界各国。
通过十几年的探索和发展，蓬莱完成了产业升级，由传统资源型产业过渡到现代产业体系。蓬莱依据自身优势特色，发挥港口优势，确定重点发展造船、重工、能源、石化、建材等大进大出的临港型加工制造业基地，不仅使口于国内外大港口林立中焕发了生机，也使得蓬莱成为国际制造业资本青睐的宝地，正日益成为山东半岛制造业基地，烟台200公里沿海产业隆起带中重要的临港制造业中心。在国家统计局最新公布的全国百强县（市）中排名第
40位的蓬莱已成为山东省内经济发
展速度最快、质量最好、后劲最足的县域板块之一。
当前蓬莱面临着新的发展机遇和挑战，在《烟台市城市总体规划》中将蓬莱纳入烟台中心城区进行规划,这一区域发展城市化和城市发展区域化的严峻现实，给蓬
莱市带来的既有作为中心城市的良好机遇，又有被
“边缘化”严峻的挑战，同时也给
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