小区物业共用部位与共用设施设备维修养护管理方案
一、维修体制
工程维修部不仅负责设备的使用管理（运行、操作、监控等）及业主的室内维修，而且还要对设备进行专业化维修保养（日常维护、一级、二级保养，中修、大修、故障维修、更新改造），特种设备分包给专业公司维修保养。 二、维修模式
1、三级保养制与计划预修制、状态维修、事后维修相结合的维修模式。 2、根据设备故障模式，对符合磨损规律故障模式的设备，如电梯、水泵、中央空调冷水机组等做定期三级保养，定期进行中修、大修。对符合直线型故障模式的设备，如供电设备、电子设备进行三级保养、探测性维修、状态维修。
3、土建维修采用定期检查清洁、零星养护与计划养护相结合的模式。 4、业主室内维修、特约服务采用酒店式、一站式服务模式。 三、设备保养、检修流程
工程维修部制订保养计划 yes no
工程维修部实施，填写记录 经理审批 yes 返工
no yes
拟定方案 检查监控 填写验收单 资料整理归档
四、室内维修工作流程图
业主提出维修 客 户 务 难度大 服部 一般维修
约定时间维修 修理完毕，由业主验收并签派工单，收取费用。 发派工单 专业维修员
五、岗位职责
◆工程维修主管岗位职责
1、在项目经理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。 2、负责辖区内设施设备的运行、保养、维修，安全检查的安排与落实。 3、履行设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。
4、贯彻执行《机电设备管理制度》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。
5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。
6、对设施设备的运行、维修和保养的正常运行每月进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。
７、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。
８、负责组织对机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。 ９、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。
10、负责业主对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处 理，纠
维 修
正和预防措施的实施、跟踪、检查。
11、定期向项目经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。 ◆设备管理员岗位职责
1、负责对小区机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导汇报。
2、值班人员必须熟悉小区的供水、供电、电梯、空调、供暖设施设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止本部门无关人员进入机房。
3、定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。 4、配合各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。
5、保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品有序摆放。 6、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。
7、遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。
8、加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。
9、协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。
10、完成上级交办的其他临时任务。 ◆强电技术人员岗位职责
1、协助工程维修主管开展工作，贯彻执行项目经理下达的各项指示。 2、制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24小时正常运行，出现故障能立即排除。
3、负责供电系统维护、保养操作及制定供电设备的大、中、小维修计划。 4、根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。
小区物业共用部位与共用设施设备维修养护管理方案
