土地估价师考试《土地估价案例与报告》试题
一．案例分析题（共2题，每题30分，共60分。清阅读并依照关于条件综合分析回答问题）
（一）某工业公司拥有一宗土地，因融资需要，筹划以该土地使用权进行抵押贷款，并于9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该公司所拥有土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500平方米。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于公司生产生活取水（附近无市政供水管理网）；宗地为多边形，不规则，北端边界为弧形，种植有3米宽挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2千米长自建道路于某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。公司用电来自3千米外变电站；公司通讯网络及设施安全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地评估师，请回答一下问题： 1．（本问题5分）在上述状况下，为了判断与否可以抵押，评估前需要理解土地哪些核心信息（提示：依照土地抵押条件并结合上述条件回答）？
A． 是集体还是国用 B.（ ） C. ( ) D. ( )
2．(本问题5分) 依照上述条件，列出已知宗地个别条件。
3．（本问题8分） 若以委托日为评估价值时点，依照上述状况，对地价进行定义。
4．（本问题6分） 若该宗土地为国用划拨，由于不在基准地价覆盖范畴，因此评估时直接参照基准地价最末级修正，并拟定市场价为154元/平方米。又由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价原则》11等，其最低价原则为144元/平方米，评估公司从保守原则出发，将成果调节为144元/平方米，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出让金，将评估成果拟定为60元/平方米。列出上述操作过程中错误点。
5．（本问题6分）假设该公司到期未能偿还贷款，并且土地管理部门批准由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件？
（二）下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断与否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，因此调查内容及标注有些粗略。其中，实线某些为原图内容，虚线某些为该评估师现场标记关于信息。请阅读该图并回答如下问题。
34-21.5-75-5 34是区县编号，21.5是街道号，75是街坊号，5是宗地号。
1．（本问题6分） 依照上图填写下面关于信息。
工作底图种类：（ ） 权利人：（ ） 宗地编号：（ 5 ） 所在街坊：（ ） 地类：（ ） 四至：（ ）
2．（本问题5分）列出你可以从上图中获得关于该宗地个别条件信息（提示：不少于5个）。
3 （本问题4分）列出你可以从上图中获得关于该宗地周边环境信息（提示：不少于8个）。
2021年土地估价师考试土地估价案例与报告试题
