2008年临沂房地产市场分析报告
一、市场综述
1）2007 年1-5 月份，全市商品房销售面积达 万平方米，同比增长 %，实现商品房销售额13 亿元，其中商品住宅销售面积为 万平方米， 同比增长%。
2）从供应主体看：临沂地处鲁南核心城市，商贸经济发达城市，近几年来， 外地的一些房地产开发商纷纷来到临沂，寻求新的发展，比如：鲁商、前田等实 力较强的房地产开发企业大量涉足临沂市。这些外来的房地产开发商拥有外地成 功的运作经验，是实力雄厚的开发商，他们在产品的概念和营销的思路上都有相 当独到的见解。
3）从需求规模看：近年来，临沂市经济快速增长，GDP 和人均GDP 呈上升 趋势，居民收入也逐年增加，城镇居民的住房消费正在成为产业升级和经济增长 的主要动力。临沂市城镇化进程的持续推进，将带动住房需求以及城镇居民住房 升级的需要，同时，随着近几年外地来临沂工作人员不断增多，居住需求也较快 增加，这些都将保证临沂市房地产业在未来的几年中继续保持“供求两旺”的景 气局面。
4）从市场价格看：这两年，受宏观调控的影响，临沂商品房价格走势相对 平稳，但是从需求来看，今年上半年临沂市大多数楼盘销售情况良好，前两年积 压的购房需求在今年开始释放，房地产市场需求量在不断增加；另外，综合临沂 市经济发展态势，预计临沂房价将呈现稳中有升的局面。当前，要进一步调整好 结构，坚持面向百姓、面向市场、面向未来的指导思想，多渠道保障和解决中低 收入居民的住房问题，完善廉租房制度，规范物业管理，推广应用节能材料，实
现住宅建设的可持续发展。这样，临沂的房地产市场才会有更加健康、稳定、繁 荣的明天。 二、价格：
1）2007 年上半年临沂市房屋均价为每㎡ 2649 元，而这一均价很大程度上 依靠兰山区高房价的推动作用。兰山区是房价最高的地区，商品房平均价格达到 2770 元；而河东区平均每㎡为2122 元；罗庄区平均房价最低，仅为1873 元。 与2006 年相比价格基本持平。
2）2008 年目前碧水绿洲卖的很火，价格在1800 元，城中临沂鲁银房地产 开发有限公司龙腾华景5000 多，共400 套，一期200 套，2 期计划5500。 3）、罗庄主要是城市基础配套不全，景观优势不明显，但滨临滨河大道还是 很受欢迎的。
目前滨河物业的价格，别墅4000 多，多层2000 多不到3000，均价约2880（观 天下）。
三、临沂房地产市场目前有特点分析： 1）以河为轴 五大板块
临沂房地产开发以河为轴，以沂河、涑河、祊河三河交会处为中心，沿河 展开形成兰山滨河区、河东滨河区、罗庄滨河区，北城新区(南坊)及兰山老城区 五大板块，开发重心由兰山滨河区向北城新区(南坊)、河东滨河区转移。据调查 2008 年房地产开发面积将突破1000 万平方米(2008 年新开发面积600 万平方米 加上2007 年结转存量400 万平方米)。其中，北城新区(南坊)新开发项目15 个， 总开发面积150 万平方米；河东区新开发项目10 个，开发面积80 万平方米；罗 庄区新开发项目10 个，开发面积120 万平方米；兰山滨河区约70 万平方米；兰
山老城区新开发8 个项目，70 万平方米。目前，市辖三区近百个楼盘开发建设， 星罗棋布，竞相发展。 2）外商带动 高层为主
随着临沂经济发展实力提升，投资环境改善，特别是“一河五片”的滨河城 市格局的推出，吸引了一批国内外房产开发商，如新加坡客商开发的联安现代城， 鲁商集团开发的沂龙湾、凤凰城，福建客商开发的锦绣蓝山、江苏客商开发的久 隆国际、台湾客商开发的台北新城、北京客商开发的外滩明珠等。据统计，目前 40 多家中外开发商进驻临沂投资兴业。所建楼盘以高层为主，如锦绣蓝山有11 层、17 层、19 层、22 层，外滩明珠有26 层、33 层，凤凰城、久隆国际分别有 25 层、27 层、33 层，以外地开发企业建设的沂龙湾、凤凰城、外滩明珠、台北 新城、久隆国际等一批楼盘的兴建为标志、临沂房地产开发水平进入一个新时期。 3）楼型多样 户型多种
目前在建的楼盘楼型多样，有小别墅、复式、多层、小高层、高层、公寓式 商住楼。户型多种，据20 个楼盘户型调查，所有楼盘均有6 个以上户型，110-130 平方米是主流户型，其中：沂龙湾从55-300 平方米有20 个户型，锦绣蓝山从 99-258 平方米有15 个户型、齐鲁园从45-220 平方米有12 个户型，久隆国际从 90-195 平方米有14 个户型，外滩明珠、龙腾华景、冠蒙时代花园分别有10 个 户型，台北新城、阳光高第还有48-62 平方米的精装小房，联安现代城有30-50 平方米的酒店式公寓。 4）规模大 定位高
在调查的20 个楼盘中，占地超过100 亩超过10 家，如开元上城、锦绣蓝山、 美多现代城、沂龙湾、外滩明珠、齐鲁园、罗湖观天下花园、水景明珠、清水湾、
台北新城、鲁商凤凰城。
楼盘品质提升，有欧式建筑，亦有江浙风格，均为智能化管理。同时，楼盘 整体布局、绿化、设施配套，楼房造型及户型设计。楼盘命名等都体现了先进文 化理念，集中了中外楼房优势，具有鲜明改革开放、创新发展的时代特色。 四、罗庄房地产市场发展简析
作为临沂的工业区，罗庄在房地产的发展上一直处于比较滞后的层面。 1）、长期以来依赖自产自销：罗庄的住宅一直严重依赖本区域消费，所以导 致其价格一直比较低，除了2003 年略上涨之外，从2005 年到2007 年的价格一 直都在1500 上下浮动。
2）、产品结构比较单一：除了曾经出现的双月园别墅，罗庄的产品一直以多 层为主，几乎未出现小高层及高层住宅，产品结构的严重单一化，致使一部分高 端客户分流到市区。
3）、发挥郊区化效应：上半年天鹅湖的热销，说明兰山的部分客户在向郊区 过渡，尤其是当市中心房价过高，导致人群向周围分流，这在一定程度上推动了 罗庄的房产市场的繁荣。
4）因为价格低，河边的下面九县的人买的也不少。 五、罗庄主要代表楼盘：
目前罗庄区有观天下、巴龙的地、青岛城建的地、日照海纳、福安康、碧水 绿洲，据说南边又被香港的给买了。其中巴龙有130 万方，号称地王。 1）美澳花园(罗湖地产)
规划建筑面积12 万平方米，建筑密度%，绿化率%，项目总投资
亿元。建筑风格以欧式为主，户型以叠拼别墅为主、联排别墅为辅、兼有独
院别墅与五层公寓住宅。 2）观天下花园(罗湖地产)
位于美澳花园东南角，占地面积 公顷。规划住宅楼57 栋，其中25
层以上高层住宅楼7 栋。建筑面积24 万平方米，容纳居民2000 户，现已全面开 工。=
3）清水湾花园(罗湖地产)
处于美澳花园东，紧临沂河。小区占地面积12 万平方米，建筑面积30 万平 方米，由6 幢叠加别墅，4 幢独栋别墅、一幢11 层高的小高层，8 幢26 层的高 层板楼住宅以及一座五星级酒店组成，是沂河首席70 年产权滨河高档住宅社区。 4）怡景天鹅湖
位于高新区科技大道(原罗八路)与双月园路交汇处(高新区公安局对面)，占 地面积：845 亩，建筑面积：692000 ㎡，绿化率：38%，容积率：，开发商 临沂隆丰行怡景房地产开发有限公司，怡景·天鹅湖拥有一个约 万平方米水 面面积的天然湖泊，这是市区内罕有的一大自然生态景观，他们力求将此项目打 造成为临沂首个大型综合高尚水岸生态花园。小区还拥有生态圆舞泳池，引湖造 泳池，也使怡景天鹅湖成为临沂首个带泳池的住宅小区。 5）沂州阳光花园
占地360 亩，位于高新区罗七路与工业南路交会处，由沂州房地产有限公司 投资兴建，坐落在高新区的政治、经济、文化中心。一期、二期、三期工程共 18 万平方米，是目前临沂市最大的住宅小区之一。 6）月亮城——皓明园
位于罗庄区双月园路中段，是双月园集团继月亮城——华明园、坤明园后开
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