www.100xuexi.com 圣才电子书 十万种考研考证电子书、题库视频学习平台 第11章 建筑物区分所有权
11.1 考点精讲
第一节 建筑物区分所有权概述
一、建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
二、建筑物区分所有权的特征
1．建筑物区分所有权具有集合性与主导性
构成建筑物区分所有权的三项要素即专有所有权、共有所有权（还有土地使用权）和共同管理权这些不同的权利是集合在一起的。在建筑物区分所有权的三个组成部分中，建筑物区分所有权人对专有部分的所有权占主导地位，没有建筑物区分所有权人对专有部分所有权，就无法产生专有部分以外的共有所有权和共同管理权。
2．建筑物区分所有权具有整体性与不可分割性
建筑物区分所有权的专有所有权、共有所有权和共同管理权三项权利必须结合为一个整体，不可分离。在转让、处分、抵押、继承其权利时，必须将此三者视为一体，不得保留其一或其二而转让、处分、抵押、继承其他权利；他人在受让区分所有权时，亦即必须同时取得结为一体的三项权利。
3．建筑物区分所有权具有权利主体身份的多重性
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www.100xuexi.com 圣才电子书 十万种考研考证电子书、题库视频学习平台 由于建筑物区分所有权由专有所有权、共有所有权及共同管理（成员）权所构成，因而区分所有权人的身份具有多重性，即专有所有权人、共有所有权人及成员权人（业主）。
4．建筑物区分所有权具有权利内容的复杂性
传统的不动产所有权内容，即主体间的权利义务关系比较单一。建筑物区分所有权的内容，即主体间的权利义务关系非常复杂，主要表现为三个方面的权利义务关系：
（1）权利主体作为专有权人的权利义务关系； （2）权利主体作为共有权人的权利义务关系；
（3）权利主体作为共同管理团体（业主大会、业主委员会）成员的权利义务关系。
第二节 建筑物区分所有权的内容
一、所有权 1．权利内容
业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分为占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
2．权利限制
（1）业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 （2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
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www.100xuexi.com 二、共有权 1．共有部分
圣才电子书 十万种考研考证电子书、题库视频学习平台 共有部分是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。
2．共有部分的范围
（1）共有部分既有由全体业主共同使用的部分，也有仅为部分业主共有的部分。 （2）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
（3）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
（4）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 （5）建筑区划内规划用于停放汽车的车位，以及占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当首先满足业主的需要。
（6）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，应当为共有部分。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，但不得以放弃权利不履行义务。共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
三、成员权
1．业主管理权的范围
（1）业主有权设立业主大会并选举业主委员会。 （2）业主有权决定区分建筑物相关事项。
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www.100xuexi.com 圣才电子书 十万种考研考证电子书、题库视频学习平台 《物权法》规定，下列事项由业主共同决定： ①制定和修改业主大会议事规则；
②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； ③选举业主委员会或者更换业主委员会成员； ④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； ⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； ⑥改建、重建建筑物及其附属设施；
⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定上述第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（3）业主享有知情权。
（4）业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
2．物业服务合同
（1）建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主不得以其并非合同当事人为由进行抗辩。
（2）违反物业服务合同的责任
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分。
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www.100xuexi.com 圣才电子书 十万种考研考证电子书、题库视频学习平台 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为的，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
（3）物业服务企业有权收取物业费
业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业可以请求业主承担连带责任。
（4）物业服务合同的终止
业主大会按规定程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权请求解除物业服务合同。
物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。
物业服务企业不得拒绝退出、移交，并不得以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。
11.2 典型题（含历年真题）详解
一、单项选择题
甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪一说法是不正确的？（ ）
A．甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 B．一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 C．若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权
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