房地产项目评估体系

由天下分享时间：2024/11/16 8:46:32 加入收藏我要投稿点赞

房地产项目评估体系

一、项目评估体系

1、评价指标表1、项目评价指标

一、城市评价指标 1与当地政府关系熟识市长、书记+2分非公经济为主或第三产业占较大比重+1分长期低迷后反弹期及快步上扬初期+2分市中心崛起初期+0分供不应求+1~3分强+2分有+1分中心+2分四两拨千斤+4分＞30%+7分较好或依山傍河+1分无+0分无+0分宽松+0分关系较好+1分介于二者之间-0分持续大幅上涨或缓慢起步+1分新区崛起期+0分基本平衡+0分辐射全省+1分较强+1分无+0分次中心+1分适当分期+1分 20%-30%+5分一般+0分可容忍硬伤-2分少量拆迁-1分紧张-2分无关系-0分公有经济为主且第三产业比重轻-1分涨幅较大仍微涨或连续多年下跌-0分郊区化阶段+0分供大于求-1~3分中+0分新区-1分一次付清-2分 10%-20%+1~3分较差-1分致命硬伤-4分规模大-3分危险-4分交恶-1分指标解释董事长选择城市四2经济结构一潭死水或较大涨幅后盘整-1分巨幅上涨后快速下跌-2分大标准略加变化以便于判断，第四项可用于选择地块供求因素人口外流-2分弱-2分周边购买力支撑品牌延续指标解释远郊-3分如在市中心崛起初期否决 0%-10%-1~3分＜0否决预警指标供求竞争资本回报利润指标风水影响 3所处产业周期 4城市化进程 5供求关系 7辐射区域购买力 8是否当地已有项目二、项目评价指标 1项目区位 2土地付款方式 3估算项目利润率 4风水评级 5工业污染等硬伤 6有无拆迁 7资金链状况尚未开始城市化-2分价格战-4分较弱-1分 6城市（区域）吸引力辐射全国+2分对外略有辐射+0分只辐射当地-1分注：①分城市评价与项目评价两类一级指标，各由二级指标累加得其分值（评价见表2）；两大指标累加得到总体得分；②指标判断采用结合客观数据进行主观判断的方式；③指标与分值不断修正与完善。

2、分值解释

体系分城市指标与项目指标两块，其得分为下属二级指标得分累加。其结果含义为：

表2、评估体系分值含义

城市评价得分项目评价得分总得分好＞5 ＞5 ＞8 较好 3 ~ 5 3 ~ 5 5 ~ 8 一般 0 ~ 2 0 ~ 2 1 ~ 4 较差 -3 ~ -1 -3 ~ -1 -3 ~ 0 差＜-3 ＜-3 ＜-3 注：分值区间可以进一步修正与完善

二、部分项目地块的试评结果

指标\\项目代码 1与当地政府关系 2经济结构 3所处产业周期 1 2 0 2 0 -1 0 1 1 5 较好 2 1 3 1 0 -3 -2 2 较好 7 好 2 2 0 1 0 -3 -2 1 1 0 一般 1 1 -2 0 0 0 -2 -2 一般 -2 较差 3 1 0 2 0 -1 0 -1 1 0 一般 -3 1 -1 1 0 0 0 -2 较差 -2 较差 4 1 1 2 0 0 1 1 1 6 好 -1 4 2 0 0 0 0 5 较好 11 好 5 1 0 2 0 1 0 1 0 5 较好 2 1 1 1 0 0 0 5 较好 10 好 6 1 0 1 0 -2 0 1 0 5 较好 2 1 2 1 0 -3 0 3 较好 8 较好 7 2 0 1 0 3 -2 0 0 0 一般 -1 1 -2 0 0 0 0 -2 较差 -2 较差 8 1 -1 1 0 0 2 -2 0 11 好 -1 1 3 1 0 0 0 4 较好 15 好 9 1 -1 1 0 -1 -2 -1 1 -1 较差 -1 1 -2 1 0 0 0 -5 差 -6 差 10 2 -1 2 0 1 -2 -1 1 -1 较差 1 1 -2 0 -4 0 0 0 一般 -1 较差 11 1 1 1 0 -1 1 0 1 7 好 1 1 -3 1 0 0 -2 -2 较差 5 较好 12 2 0 -1 0 -3 0 1 1 2 一般 1 1 -1 0 0 -1 0 0 一般 2 一般 13 1 1 -1 0 2 1 2 0 1 一般 1 1 -2 0 0 0 -2 -2 较差 -1 较差 14 1 1 0 0 2 1 2 0 3 较好 -1 4 否决 1 0 0 -2 否决否决否决否决城市评价4城市化进程 5供求关系 6城市（区域）吸引力 7辐射区域购买力 8是否当地已有项目小计城市评价 1项目区位 2土地付款方式总得分总评价项 3估算项目利润率 4风水评级 5工业污染等硬伤 6有无拆迁 7资金链状况小计项目评价目评价注：模拟项目立项时状况进行评价；由于不了解嘉兴、嘉善的情况未做评价

三、项目评价结果说明

1、 “好”项目

1（11）、2（10）、3（15）三个项目都被评判为好项目，三个项目的共性是拿地时期都在房价快速上涨时期（初期），顺势而为。

取胜的关键分别是：1新区崛起之初占据新区低价协议地块；2在新区崛起初期占据了新区的中心绝佳区位；3搭上“郊区化”进程的顺风车等。 2、 “较好”项目

4（7）、5（8）、6（5）三个项目北评价为“较好”项目，三个项目的共性也

是拿地时期都在房价快速上涨时期（目前扬州、2等城市仍处于快速上涨周期阶段，只不过受调控影响暂时降低了需求，有小幅调整），顺势而为。

扬州2项目本来都是好项目，区位、风水俱佳；美中不足的是都有拆迁问题（-3分），且农校地块拿地时资金链紧张（-2分）。

6地块利润评估并不高，资金压力大，风险是比较大的，故城市评价高（7分）而项目评价低（-2分），但借湖东地区房价飙升的契机，仍不失为一个有吸引力的项目。 3、 “一般”项目

7项目评价一般（不完全资料统计），由于连云港房价刚起步（2060元/㎡均价）就受调控影响，其房价快速提升还有一段等待期，项目前期利润是很低的。

但如果资金实力允许，能够“捂”到楼市回暖（而不是追求当年销售额与回笼），亦不失为一个有潜力的好项目。 4、 “较差”项目

8、9、10、11项目、12地块都被评估为“较差”项目。

前死者共性是地块位置较偏，所在地区吸引力差，人口外流，且城市化进程还没到“郊区化”阶段；9项目本不该如此尴尬，仍定位失误之故。