房地产企业会计核算视频
一、 土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税(还有政府相关 部门收取的交易费等)，但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而 把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也 要求对方承担。
(1) 契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向 承
受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按 土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率 为3%。
应纳税额二房地产成交价格或评估价格X税率
(2) 印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂 行
条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分 为从价计税和从量计税两种。
应纳税额二合同金额X0. 05%
注：卬花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册 资木金的卬花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合 同卬花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以 及销售阶缴纳产权转移凭证的卬花税等。
二、 取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳 土地使用税。
土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区 范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为 计税依据，按规定税额征收的一种税。
年应纳税额二土地使用面积X单位税额
三、 预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所 得
税。
(1) 营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、
转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。 销售不动产应纳税额二纳税人销售不动产向对方收取的全部价款 和价外费用X 5%
(2) 营业税附加税：城市维护建设税二营业税额X 7%
教育费附加二营业税额X 3%
(3) 土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附
着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳 税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税 人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的 余额，为增值额。
海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税, 海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。
(3) 企业所得税：企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及 销售
不动产所取得收入及其他所得。
应纳税额=应纳税所得额X 25%
房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根 据国税发(2006)31号以及国税函[2008]299号规定预缴
每季度应预缴企业所得税额二(季度销售额X 10%—营业税及附加 —预缴的土地增值税一期间费用)X22%
备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期 政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%, 2011年24%, 2012年以后执行25%。
四、 当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴， 每年5月31日之前申报(详见国税发(2009)31号文)。
每年度应纳企业所得税额二应纳税所得额x 25%
应纳税所得额二收入总额一不征税收入一免税收入一各项扣除一 以年年度弥补亏损
五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。 (一) 、土地增值税的清算条件：(1)已转让的房地产建筑面积占 整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%, 但剩余的可售建筑面积己经出租或自用的；(2)取得销售(预售)许可 证三年仍未销售完毕。
(二) 、应纳税额的计算
1、 计算增值额增值额二收入额-扣除项目金额 2、 计算增值率增值率二增值额宁扣除项目金额 3、 依据增值率确定适用税率。 4、 依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额二增值额X适用税率一扣除项目金额X速算扣除系数 备注：实行四级累进税率
(1) 增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%;
(2) 增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的 部
分，税率为40%;速算扣除系数为5%;
(3) 增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的 部
分，税率为50%;速算扣除系数为15%;
(4) 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%;速算扣除 系
数为35%
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