贵州2017年房地产估价师《案例与分析》：估价对象变现能力分析与
风险提示模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按顺序清偿。 A：贷款合同签订的先后 B：贷款数额的大小 C：各银行起诉的先后 D：抵押登记的先后 E：执行层的组织协调
2、契据登记制度的理论基础是__。 A．对抗要件主义 B．成立要件主义 C．产权登记制 D．托伦斯登记制
3、出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的。 A：5％ B：10％ C：20％ D：30％
E：执行层的组织协调
4、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。 A．相互影响的 B．相互独立的 C．相互作用的 D．相互无关的
5、下列有关物业管理招标方式，表述错误的是。 A：物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式 B：公开招标的优点是招标方有较大的选择范围
C：公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业 D：公开招标一般适用于规模较小的物业 E：执行层的组织协调
6、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。 A：同一估价原則、同一估价时点 B：同一估价目的、同一估价方法 C：同一估价目的、同一估价时点
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D：同一估价原則、同一估价目的 E：工业用地的监测点评估价格
7、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。按照税收优惠政策，张某应缴纳房产税元。 A：200 B：300 C：400 D：500
E：执行层的组织协调
8、有效毛收入乘数是估价对象房地产的__除以其有效毛收入所得的倍数。 A．售价 B．租金
C．潜在毛收入 D．净收益
9、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是。 A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 E：工业用地的监测点评估价格 10、生产理论是主要研究的理论。
A：生产要素投入量与产出量之间的关系 B：基数效用论和序数效用论的关系
C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量 D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题 E：执行层的组织协调
11、某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为万元。 A：93.75 B：115 C：293.75 D：315
E：工业用地的监测点评估价格 12、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造．该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4 000元／㎡，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2 000元／㎡，房地产市场交易价格为6 000元／㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品旁售价预计为9 000元／㎡．则最合理的拆迁补偿价格应以为基础进行修正．【2005年考题】 A：4 000元／㎡ B：5 000元／㎡ C：6 000元／㎡ D：9 000元／㎡
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E：工业用地的监测点评估价格
13、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元／㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98％，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3％和6％，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元／㎡。 A：6280 B：6408 C：6881 D：7021
E：工业用地的监测点评估价格
14、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。 A．无限责任公司 B．股份有限公司 C．有限责任公司 D．两合公司
15、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。 A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行 C．各个单位
D．全体职工大会
16、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的__。 A．考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值 B．考虑抵押后的公开房地产市场价值 C．考虑查封后的公开房地产市场价值
D．公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响 17、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。 A：50 B：40 C：35 D：30
E：工业用地的监测点评估价格
18、需求规律的基本内容是：在其他条件不变的情况下，某商品的需求量随商品本身的价格上升而__。 A．减少 B．增加 C．不确定 D．不变
19、下面不属于不可控制因素的调查的是__ A．市场需求容量调查 B．市场营销因素调查 C．竞争情况调查
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D．消费者调查
20、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。 A．市场需求容量调查 B．消费者行为调查 C．市场营销因素调查 D．竞争情况调查
21、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为工0年．其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年．残值率假设均为0．则该建筑物的评估值为。 A：102．4万元 B：104．4万元 C：122．4万元 D：142．4万元
E：工业用地的监测点评估价格
22、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__。
A．职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算 B．上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算 C．职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息 D．每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日 23、土地增值税的课税对象是。
A：无偿转让房地产所取得的土地增值额 B：赠与转让房地产所取得的土地增值额 C：继承转让房地产所取得的土地增值额 D：有偿转让房地产所取得的土地增值额 E：执行层的组织协调
24、确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为__。 A．投资回收期 B．内部收益率 C．财务净现值 D．开发商利润
25、下列风险中属于系统风险的是（）。 A．比较风险 B．市场供求风险
C．未来运营费用风险 D．持有期风险
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、广义而言，财产保险包括。 A：财产损失保险 B：责任保险 C：信用保险 D：保证保险
E：出口信用保险
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2、征用土地实行__级审批制度。 A．一 B．二 C．三 D．四 3、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。 A．4 B．3 C．2 D．1
4、下列权利中，属于用益物权的是。 A：抵押权 B：质权 C：地役权 D：留置权
E：执行层的组织协调
5、收益法中所指的收益是__。 A．估价时点前一年的收益
B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益
6、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含__。 A．与原估价机构有利害关系 B．本人就是当事人
C．由拆迁当事人亲自委托 D．与拆迁当事人有利害关系
7、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向提交申请材料。 A：人力资源和社会保障部 B：住房和城乡建设部
C：所在地省级人事行政主管部门 D：所在地省级房地产行政主管部门 E：执行层的组织协调
8、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行__。 A．资质年检制度 B．资质审查制度 C．资质复查制度 D．资质审批制度
9、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有__。 A．风险产生的原因分析 B．风险发生的概率大小分析 C．风险因素检验
D．风险变量间的相关性分析
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E．风险概率分布情况分析
10、在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是。 A：领导定价法 B：认知价值定价法 C：成本加成定价法 D：随行就市定价法 E：借款合同 11、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是__。 A．零售商的财务能力 B．零售商的声誉
C．零售商的组合与位置分配 D．零售商的经营内容
12、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 A．估价师声明
B．估价的假设和限制条件 C．估价方法 D．估价对象
13、从卖房的角度看，成本法的理论依据是__。 A．销售状况价值论 B．市场供求价值论 C．生产费用价值论 D．经济花费价值论
14、物业管理的策划阶段的工作包括等基本环节。 A：物业管理的早期介入 B：制定物业管理方案
C：制定临时管理规约及有关制度 D：物业管理人员的选聘与培训 E：选聘物业服务企业
15、当利息周期小于1年时，则实际利率__名义利率。 A．等于 B．大于 C．小于
D．两者无关系
16、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是__。 A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95%
17、拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的__和__内进行拆迁。 A．拆迁范围；拆迁方向 B．拆迁范围；拆迁期限
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C．拆迁地址；拆迁方向 D．拆迁地址；拆迁期限
18、指数平滑中的平滑指数。的范围为__。 A．0＜A＜1 B．A＜0 C．a＞1 D．a＝2
19、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。 A．空置损失 B．租金损失 C．经营费用 D．其他收入
E．潜在毛租收入
20、下列行为中，需要缴纳契税的有。 A：事业单位购买办公用房
B：因地震导致房屋灭失而重新购房 C：个人购买经济适用住房
D：奥运冠军接受政府奖励的房屋
E：城镇职工按规定第一次购买公有住房 21、中国耕地具有等明显的特点。 A：人均占有耕地少 B：耕地总体质量高 C：生产水平低 D：退化严重
E：后备资源不足 22、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的__指标的计算非常重要。
A．借款偿还期 B．利息备付率 C．流动比率 D．偿债备付率 E．资产负债率
23、房地产测绘的作用，__
A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务 B．为房地产管理提供信息服务 C．为其他部门提供参考资料 D．为房地产管理提供技术服务
E．房地产测绘结果提供了房地产商品量的量度依据 24、房地产市场结构包括以下的结构__。 A．供求结构 B．投资结构 C．产品结构 D．产业结构 E．利润结构
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25、动态投资回收期是指项目以__所需的时间。 A．经营收入抵偿全部投资
B．全部现金流入抵偿全部现金流出 C．净收益抵偿全部投资
D．净收益现值抵偿全部投资
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贵州房地产估价师案例与分析估价对象变现能力分析与风险提示模拟试题
