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第二章
市场法（直接比较法）
案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2013年2月1日。
（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。
（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。
（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。
分析：由于待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元)
案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1999年，位置在某市闹市区，评估基准日为2013年5月1日。
在待估房屋附近，于2011年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为580000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。
分析：由于待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。
经调查，2013年居住用房价格与2011年相比上升了9.3%，则： 资产评估值=580000×(1+9.3％)=633940(元)
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案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2012年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2012年8月1日。
分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为： 资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）
案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为2005年6月30日，评估基准日为2013年1月1日。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2012年12月31日，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为2005年1月1日。
分析：待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：
待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13) =63%
参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率
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参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%
资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率） 评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)
市场法（类比法）
某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：
参照物 交易单价 成交日期 区域条件 交易情况 A 5,000 2002.6 比被评估资产好 正常 B 5,960 2002.9 比被评估资产好 高于市价4% C 5,918 2002.10 比被评估资产好 正常 经调查分析，被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：117/100 ；参照物B的时间因素调整系数：104/100；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整（实际上是100/100）。 三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：
参照物 交易单价 时间因素修正 A 5,000 117/100 .
B 5,960 104/100 C 5,918 100/100
资产评估例题
