123 北京明洁物业管理有限公司万寿寺物业管理中心 工程部运行手册一、工程部工作范围 工程部工作是物业管理中心经营管理的基础工作，通过对房屋及其附属设施的养护维修，确保物业正常使用。其具体职责范围是： 1、负责管辖范围内建筑设施的一般性维修养护工作，对建设设施的大、中修工作提 出自己的意见或建议。 2、负责管辖范围内住宅楼水、电、暖系统的维修工作，负责 17 号楼电梯维修的监督 工作。 3、负责小区内部分公用楼的工程维修工作，负责小区内电（配电室外）暖（锅炉房 外）水（水泵房外）主、支管线及配套设施的维护保养工作。 4、配合项目中心做好所需物料的申购工作。 5、定期检查楼宇各种设施设备技术状况，分析存在问题，及时提出维修解决办法和 制定维修方案，方案确定后，组织贯彻实施。 6、根据春备夏、秋备冬的原则，每年搞好春秋中间期和冬夏送冷送暖期的设备检查 和维修。提前制定年度维修和检验方案，合理安排人力物力，保证日常工作和计 划保养两不误。 7、制定工程应急方案，在发生突发事件时，工程部有责任组织人员在项目中心指挥 下予以排除，避免或减轻因突发事件造成的损失。 8、协助管理部门做好住户房屋装修的监督、检查工作。 9、参加新入伙楼宇工程的验收，提出其有关设施增补改造方案。 10、 合兄弟部门完成中心领导交办的其它工作。 11、 配合公司人事部门做好员工培训工作。 12、 配合市相关管理部门完成设备设施定期检验工作。北京明洁物业管理有限公司万寿寺物业管理中心 工程部运行手册二、工程部管理范围 1、电：配电室以外的供电设施，包括地下电缆及缆沟、室内外闸箱、进户闸箱、宿 舍楼内、老印刷厂、新汽车库、老汽车库、服务中心办公楼、单身集体宿舍供用 电设施的运行和维修及路灯的维护管理。 2、水：包括地下管道及管沟、干线截门井、入户截门井、宿舍楼内、老印刷厂、新 汽车库、老汽车库、综合楼、单身集体宿舍、服务中心办公楼用水设施及消防设 施的运行和维修。 3、暖：锅炉房以外的供暖设施，包括地下供暖管道及管沟、截门、进户装置、宿舍 楼内、老印刷厂、新汽车库、老汽车库、综合楼、单身集体宿舍、服务中心办公 楼供暖设施及散热器的运行和维修。 4、污水：包括宿舍楼、老印刷厂、新汽车库、老汽车库、综合楼、单身集体宿舍、 服务中心办公楼内的下水管道、室外污水管道、污水过井、化粪池的维修。 5、雨水：包括管理范围内全部建筑物的雨漏管、雨水井、雨水的排水管道的清疏和 维修。 6、建筑物：管理范围内所有建筑物、道路、公共设施的正常小修维护，包括公共部 位的门窗、室内外防水，宿舍楼的装修管理。 7、单身集体宿舍楼内照明、线路、上下水系统的维修。 （住户装修后的设备设施物业可协助维护，但配件 8、住宅楼原配备电水设施的维修。 费用自理）二、工程部组织结构图 物管中心经理 工程部主管 维修班组长 电气维修工 给排水员工 综合维修工 工程部主管岗位职责管理层级关系： 报告上级：物业中心经理： 督导下级：所辖工程部员工。岗位职责： 1、熟悉管辖范围机电设备的技术状况，配合物业中心经理做好所辖专业、所辖范围公 用设备设施日常运行、维保工作，确保各类设备设施正常运转。 2、做好上传下达工作，把公司、物管中心、工程部的工作安排、会议精神和规章制度 等及时传达给所属员工，同时把工作、管理、学习、生活等各方面存在的问题及员 工提出的要求、想法及时向中心经理反映。以使问题能够得到及时解决，保持队伍 稳定，提高工作效率。 3、检查各专业班组是否按相关规章制度进行运作，发现问题及时纠正，确保服务质量， 杜绝事故隐患，做到文明生产。 4、督促所属员工并带头做好日常巡检工作，及时发现问题、解决问题，把影响和损失 控制在最小程度。督促各专业班组认真填写运行、维修保养记录，积累技术资料， 记录要详实、准确，每月汇总报中心经理。 5、发生工程方面突发事件时，在立即向相关领导和部门通报的同时，按照预定应急方 案组织人员赶赴现场排除故障，并搜集发生原因等第一手资料提供给物业中心经 理，以便妥善的做好善后工作。 6、结合日常工作中的具体问题，经常性地对员工进行技术培训和考核，提高员工技术 水平，适应工作需求。 7、根据所辖各专业具体情况，制定各种记录表格报工程部。定期将所辖各专业的年、 季、月度维修、巡视、保养工作安排及运行人
员排班表等报送工程部。负责制定所 管辖专业维修材料、工具等的采购计划报中心经理，对采购来的物品负责查核验收。 8、就工程方面需解决的问题提出合理化建议。 9、 完成上级领导交办的各项临时性工作。 工程部员工岗位职责 工程部员工主要分为电工、水工、综合维修工三个主要工种。 由于万寿寺甲 2 号项目的管理有一定的特殊性，人员配备上要求少而精，实际工作中有时会感到人手不足。这就要求工程部的员工要做到一专多能，分工不分家，互相协作。既考虑各司其职便于管理，又能集中合作完成大项工作，确保工程部各项工作紧张有序地进行。管理层级关系： 报告上级：工程部主管。岗位职责： 一、电工： 1、熟悉所辖范围内电气设备技术状况，了解配电箱柜的位置、控制范围、技术参 数，清楚电缆、电线的走向，各部位灯具的种类、数量。搜集、完善本专业所 需的技术资料，做到心中有数，一旦出现故障能在最短的时间内予以解决。 2、认真做好日常维修工作，认真彻底，不留尾巴，杜绝隐患。做好巡视、保养等 各项工作，使设备、线路处于良好的技术状态，保证设备正常运转。各项工作 要做好相关记录。 3、刻苦钻研电工技术和一定的电子技术，力争做到一专多能。 4、严格按《北京市电气操作规程》和公司、项目中心及工程部制定的相关规章制 度，规范日常的每一项工作，确保人身和设备安全，确保电气系统工作正常。 5、电梯监管人员（由电工兼任）要按相关规定加强对电梯的巡检，发现问题及时 反映，加强和电梯公司的联系，发生困人等异常情况时，在通知相关领导和电 梯公司的同时，要立即组织人员按应急方案首先解救被困人员。并会同电梯公 司人员了解情况、排队故障。将详细情况填写异常情况记录报工程部。 6、发现问题及时向负责主管反映，以便及时采取措施解决。 7、就本专业存在的问题提出合理化建议。 8、完成上级领导交办的其它临时性工作。二、水工（给排水）专业： 1、熟悉管辖范围内各种管线的分布走向，各类阀门的位置能做到心中有数，发生 故障时做到判断准确、处理及时，保证水路畅通。 2、按计划对给排水系统进行定期巡检，发现问题立即解决，消除一切隐患。问题 较大无法当时解决的，将具体情况报告主管。 3、杜绝水系统跑、冒、滴、漏现象，做到节约用水。 4、努力钻研本专业相关技术，提高业务素质。 5、就本专业存在的问题提出合理化建议。 6、完成上级领导交办的其它临时性工作。三、综合维修专业： 1、熟悉管辖范围内石材、木材及其它各种建筑、装饰材料和锁具、门把、窗帘等 附属用品的种类、规格、数量，了解其特点，掌握相应的维修方式。 2、对管辖范围内的家具、办公用具的情况做到心中有数。发现问题，及时修补。 3、机电维修人员要熟悉管辖范围内电机、水泵、风机类设备和风道、管线的情况， 制定出年、季、月维修保养计划，加强定期和日常维保工作，确保设备设施处 于良好的技术状态。 4、加强日常巡视，及时发现问题，提高服务质量。 5、努力钻研本专业相关技术，提高业务素质。 6、就本专业存在的问题提出合理化建议。 7、完成上级领导交办的其它临时性工作。四、工作程序或标准 1、设备故障、事故处理程序 一、无论发生何种设备故障和事故，主管单位必须立即组织力量迅速处理。 二、发生较重大事故或故障（指造成较大范围、较长时间有关系统不能正常工作 或将造成有关系统不能工作，对产生有较重大影响，直接经济损失 1000 元 以上者）时，必须及时报告上级领导和有关单位协调解决。 三、无论发生任何设备故障和事故，主管单位有关人员必须在值班记录和故障抢 修报告上做详细记录，不得疏漏隐瞒。 四、发生较重大事故或故障时，主管单位在事故、故障初步处理后，写出事故、 故障报告，由项目中心经理召集有关单位和人员参加的事故分析会，写出分 析意见和改进措施，然后由项目中心经理审批后报送公司。对于改进措施， 有关单位必须严格执行。北京明洁物业管理有限公司万寿寺物业管理中心 工程部运行手册 2、 电气维修质量标准 室内低压电器安装及维修 1、电器安装后，部件完整，安装牢固，排列整齐，绝缘部件无裂纹缺损，电 器活动接触部分良好，表面整洁，电气的支架或盘、板平整，电气的引线 整齐，固定可靠，电器及其支架油漆完好，通电后无异常噪音。 2、接地（接零）引线敷设：连接紧密，接地支架截面选用正确，需防锈部分 涂漆均匀，无遗漏，线路
工程部员工岗位职责
