京城商业地产九大走向
2007年1月23日消息，尽管去年年底各大专业机构都低调预测了今年外资进入商业地产市场的热情，但2007年开年，就有不少新案例出现。除太古和摩根联手、以巨资控股新三里屯外，记者从业内了解到，1-2月份已经敲定及即将敲定外资投资或收购的商业地产不在少数。
日前，戴德梁行在其最新发布的《亚太区2006年物业市场回顾报告》中指出，尽管受到一系列政策波动的影响，但2006年中国内地房地产市场仍然吸引了大批境外资金。尤其是在整购方面表现突出，从整购物业的地域分布上看，北京依然为外资首选地。而这样的趋势似乎在刚刚开始的2007年仍在继续。
正如戴德梁行高级助理董事、商业地产项目策划顾问业务负责人张家鹏所言，在历经了约5年的高速发展后，2007年将是北京商业地产市场的一个里程碑。他表示，在2007年，过往几年开工建设的大型项目诸多会进入营业状态，北京的新商业格局将初步形成。同时，北京商业地产市场将继续朝更为成熟理性的方向发展，表现出九大全新走向。
一、进入历史开业最高峰期
由于即将到来的2008年，北京为了迎接第29届奥运会，诸多商业项目预计交付及开业时间都设定在了2007年，因此2007年将会形成商业项目集中开业之态势，且2007年度将可能是北京商业地产市场由史以来商业面积供应最为集中的年份，整体商业零售市场将进入空前激烈竞争的状态。
二、多中心商业格局正式形成
2007年随着新项目的开业，在望京、中关村、亚运村等区域板块将形成多个总面积超过西单的新商业中心，北京原有商业相对集中的态势将得到有效缓解，商业“多中心”的格局将正式形成，同时也意味着北京城市总体规划的阶段成果实现。
三、购物中心零售模式成主流
北京商业市场中的大型商业项目，从零售模式而言一直是百货占据主导地位，如百盛、SOGO、中友都是典型的百货代表；在2007年将有大量颇具规模的新商业项目开业经营，如
新光三越、四季商城、西单MALL等，这些项目大多都是以购物中心的模式进行运营，伴随着其集中开业，亦将确立购物中心在北京商业零售市场上的主流模式地位。
四、高档商业竞争加剧
之前北京商业零售的竞争主要集中于中档及中高档次，高档商业竞争态势显得相对缓和，项目数量亦相对有限，仅国贸、赛特等少数几家。看重高档商业在北京之发展空间，诸多新发展项目选择了高档次定位，2007年这些项目中大多将会陆续开业，包括新光三越、四季商城、柏悦生活等，这将促使北京高档商业竞争加剧。
五、餐饮及休闲业态快速发展
随着收入水平持续提高，北京人口的消费正由“需求型”向“享受型”方向快速转化，使得餐饮及休闲业态增长迅速，并日渐成为消化商业地产面积的重要角色。北京2007年将有较大量的商铺面积开业，且新开业项目诸多位于非中心区域，这些项目需更多考虑引入餐饮及休闲业态来提升自身聚客力，所以大量非中心位置的商铺开业将对餐饮及休闲业态的发展产生更大推动作用。
六、政府继续实施严格管制
在北京商业地产市场集中供应的现实状况下，政府亦看到其中蕴藏的风险，在2007年预计其将对商业地产实施进一步管制，并将可能出台相对更为细则的相关规章，以规范城市商业网点的建设，控制新建商业项目的审批、防范无序竞争、城市资源浪费等不利情况发生。政府的行为将引导城市商业地产开发逐渐步入理性化，商业地产项目的开工量与上年相比将可能会有所降低。
七、只租不售模式进一步发展
2006年，只租不售的日趋被商业地产开发商所采用。而张家鹏认为，2007年三大因素仍将推动只租不售模式的进一步发展。第一，中国政府逐步对商业地产进行严控，良好地段的商业用地供应愈发稀缺，从而促使目前能取得土地的开发商更有想法去自行持有物业，享受长远租金收益。其次，目前已经产生了大量颇具实力的本土开发商，并且实力背景的外资也已大量进入，使市场上已经存在有相当数量有能力持有物业的发展商，这些发展商在进
行商业地产开发时可能会更多考虑只租不售；第三，中小商铺投资者越来越理性，对于购物中心式的产权商铺也开始警惕，商铺的销售难度加大，使得企图借助商铺散售快速套现的想法再也难以实现，所以中小商铺投资者的成熟亦推动了只租不售的发展。
八、中型面积租户数量提升
此前，从面积上进行区分中可以看出，北京乃到全国商业地产可供选择的租户类型呈现出“哑铃状”特征，一种是所需面积超过1万平方米的超市、百货、家居等大型租户，另一种是单位所需面积较小的服装类商家。因此，市场上相对缺乏面积需求在1000-5000平方米之间中型商家租户，此种现实状况对大型商业地产开发商进行业态组合形成了限制。而自中国商业零售市场对外资开放以来，北京商业零售市场上的品牌丰富程度在近两年得以明显提升，中型租户亦发展迅速，到2007年市场上的中型租户将达到相当的数量，中型租户的增加使购物中之业态组合具备了更多灵活选择的可能。
九、大型卖场租金上扬
毫无疑问，目前以超市及百货为代表外资零售商正以加速度的态势进入北京市场，并且诸多都制定了庞大的开店计划，对商业店铺形成了强劲需求。而北京商业地产虽然供应量较大，但由于大型卖场商家的租金支付能力相对不高，且对物业硬件有诸多特殊要求，所以可供其选择的商铺亦相对受限，同时近两年北京对于大型商业地产审批处于紧缩的状态，所以未来可选择的项目将显得更为稀缺。张家鹏认为，在需求增长、供应衰减的情形下，预计2007年大型卖场的租金将会有所增长。
京城商业地产九大走向
