2020年4月19日
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广场营销执行方案
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鲁信·XX商业广场营销执行方案
第一部分 项目背景 一、项目说明
鲁信·XX商业广场位于位于章丘市明水大街南段以东,地处章丘城区的中心位置,北临百脉泉,区位优势明显。本案在原明水服装市场地块上建设,原明水服装市场是章丘市最繁华的专业服装市场,地块商业潜力巨大。
项目占地82亩,总建筑面积达79066平方米,其中商业建筑面积为52230平方米,住宅面积为24206万平方米,容积率1.44,建筑密度37.3%,绿地率27%,停车位190个。
项目处在章丘新规划的景观主轴上,是景观主轴的高潮部分,建成之后,将成为章丘市的标志性建筑群。
鲁信XX商业广场借鉴国内外成熟的步行街模式,由多座风格现代的商业和住宅建筑群构成,集观光旅游、休闲娱乐、购物餐饮于一体,由上海同济城市规划设计研究院担纲设计,采用围合式组团设计,由8个建筑组团和部分住宅底商组成。建筑形式为两层、三层、四层连体商铺,临城市主干道商铺为三层、四层,临内街和组团内商铺为两层。
本案商铺共计312个,到当前为止已认筹283个(不包括开发商的关系客户13个,共需29个商铺)。
住宅共计228户,其中多层4栋,96户,点式小高层3栋,132户。
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二、SWOT分析 1、优势(STRENTH)
体量优势:总建筑面积达79066平方米,其中商业建筑面积为52230平方米,住宅面积为24206万平方米。这样的商业建筑规模在章丘历史上是最大的。
区位优势:处在城市中心区位,临近百脉泉公园、实验小学,与香港街相比,区位更靠近市中心。
商脉优势:在原明水服装市场地块上建设,秉承原明水服装市场商脉。
规划优势:上海同济城市规划设计研究院规划建设,铺铺临街将商业价值最大化。
开发商实力优势:鲁信房地产和章丘城建联合开发,本地实力开发商可信度高。 2、劣势(WEAKNESS)
香港街也是三层商业建筑形式,但每层单设价格,分开出售,其一层的商铺将会对本案直接形成冲击;
本案二层、三层、甚至是四层联体,面积大,总价高,销售去化难度大。
3、机会(OPPORTUNITY)
”济南大城市框架下的富而美的新章丘”战略使得章丘面临全新的发展机遇,城市建设和经济发展突飞猛进;
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政府的商业规划使本案更容易取得客户认可。 4、威胁(THREAT)
政府对房地产调控政策频出,市场不确定因素较多; 后期管理是本案的难点,在统一商业管理方面受到挑战; 周边竞争项目增多。
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第二部分 项目定位 一、 产品定位
商铺:商业步行街
两层、三层或者是四层联体;
户型面积从54㎡到846.15㎡; 住宅:多层和点式小高层
多层(B1、B2、C1、C2)一梯两户,六层楼高。C1、C2两栋为两个单元,B1、B2两栋为三个单元,1层和2层为联体商铺。主力户型为120㎡—140㎡;
点式小高层为一梯4户,11层楼高。其中A2`户型面积为140
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