浅析房地产开发项目成本管理的优化对策
采取成本领先战略是房地产业获取成本优势和竞争优势的关键所在，实现成本控制目标需要有一套较完整的有助于实现成本控制目标的策略和措施。而房地产开发项目的工程造价控制贯穿于项目运作的全过程，每一阶段都不同程度影响到房地产开发项目的成本、费用和利润。结合管理学知识，本文通过分析房地产开发项目全过程中每一个环节的成本控制方法，分析成本运作管理机制，提供成本管理的优化措施。
标签 房地产业；开发项目；成本控制；策略
自我国加入世贸组织后，各个产业都将会面临新的竞争和挑战。加强管理，提高效益，是所有产业更是房地产企业应当竞争的有效手段。现今我国房地产开发项目正朝着大规模、高档次的方向发展。如何在规定的时间内以最低的成本开发出令市场满意的房地产品是房地产开发项目中需重点关注的问题。因此，加强成本管理，让成本管理贯穿于开发项目的每一个阶段是当下房产企业急需解决的。
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，可分为四大部分：一是建安成本，二是土地成本，三是配套设施费，四是规划设计费。在竞争日趋白热化的房地产市场，房地产开发企业如何控制建设工程的总造价，提高企业的投资效益，是当前的一个重要课题。在市场经济条件下，企业存在的目的是追求利润最大化，房地产开发企业也不例外。我们知道房价是由市场决定的，但是成本则掌握在自己手中，因此，房地产开发企业要取得竞争优势，获得最大利润，必须尽可能地降低开发成本。房地产企业成本控制战略是成本管理与战略管理有机结合的产物，是当代成本管理发展的必然趋势。
一、设计阶段的开发成本控制措施
在工程造价全程控中，项目投资控制的关键是在施工前的投资阶段和设计阶段。但是长期以来，我们在进行工程造价管理时， 往往把控制工程造价的主要精力放在项目的施工阶段，普遍忽视了工程建设项目前期会话的造价控制。这样做尽管也有效果，但毕竟事倍功半。要有效地控制工程成本，就要把重点转到决策与设计上来。
1、实行限额设计
设计不精、深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病。这也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。频繁的设计变更带来工程造价的失控。限额设计就是业主首先按建设规模、标准提出总投资估算，设计单位在投资估算限额内完成初步设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的管理方法，也是控制投资规模的有效措施之一。在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，
充分考虑施工的可能性和经济性。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。各不同专业设计应做到协调统筹，在保证功能和技术指针的前提下，合理分解和使用投资限额，将设计和概预算融为一体。强化设计经济责任制，设计人员应积极与造价人员配合，及时掌握设计的造价情况人力资源是管理活动的第一资源，进行限额设计也是管理学中人本因素的体现。通过要求设计人员采用新材料、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。另一方面，对整个项目的建筑质量、小区的综合平面布置、污水处理、智慧化布置等作细致研究，并注重征求各方意见，避免因项目总体规划的失策导致施工过程中发生重大变动，甚至重新设计。
2、增设合同条款，有效控制造价
针对设计人员经济观念淡薄、设计变更随意性大的倾向，在选定设计单位签订设计合同时，应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款，对设计规范与标准、工程量与概预算指针等进行控制。
3、严格施工图审查，确保图纸质量
严格施工图纸审查，要求对项目所有的专业图纸，例如建筑图、结构图、设备图、幕墙图等，各专业相关人员共同审图，采用面对面沟通的方式，有利于发现各专业图纸中存在的相互矛盾的地方，协调各专业将来的施工顺序及专业相互配合的情况，例如工程预埋件及预留孔洞的施工。这样既可以完善图纸质量，又保证了图纸设计深度；有利于投标单位作出较准确的投标报价，又能避免因设计疏漏引起的变更，减少因变更造成的造价增加
二、招标阶段的开发成本控制
a编制详细可行的招标文件，招标文件必须包含招标的范围和方式、工期及质量要求、投标报价取费标准、付款方式、结算方式评标方法等主要内容；b防止投标单位挂靠现象发生，在目前的建筑市场，仍存在包工头挂靠投标，甚至同时挂靠多家单位围标等现象，严重干扰市场秩序，一旦中标，对项目的施工质量及管理十分不利。工程招标必须严防挂靠队伍参加投标；c合理评标，防止恶意低价“钓鱼”， 采用设置合理的评分比例的方法，例如技术标占40%，经济标占60%，其中经济标以各投标单位报价的平均值下浮3%为最高分，价格过高或过低均相应扣分。这样，有利于区分投标单位的技术、管理水平差异，又可以引导投标单位报出合理低价。
三、施工阶段的开发成本控制
施工阶段是房地产开发项目的实施过程，是资金投入最大的阶段，但由于工程现场施工条件受到种种复杂因素的影响和干扰，使工程造价波动的幅度也非常大。因此，必须加强施工阶段的成本控制。
1、加强合同管理
工程中标后签订合同时，要尽可能选用由国家颁发的通用性合同文本，再根据拟建工程的特点和招标文件以及发包人、承包商双方谈判结果来拟定。目前国际通行的施工合同范本是FIDIC文本，我国建设部也出台过一系列示范文本。为尽可能避免合同索赔风险，加强对承包商的制约，公司需要在上述合同模板的基础上，归纳整理出适合项目特点的合同文本，通过严密的条款，避免因合同歧义或不明确引起的纠纷或索赔。
2、强化监理机制，减少工程索赔
在进行施工时要选择合适的监理单位元，對工程质量、工期和成本进行控制。按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任制，从工程管理机制上建立健全投资控制系统。施工阶段成本控制的关键是严格控制项目变更，强化变更程序。作为开发商或者业主方的造价管理人员，要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。
3、建立成本目标管理机制
设立目标成本应围绕利润目标进行，即目标成本实际上是为实现目标利润而必须达到的成本目标值。建立成本目标管理机制就是要定期对预算执行情况进行分析和监控，比较目标成本和实际成本的差异，发现偏差及时反馈、查找原因并加以纠正或改进，并可以将实际的工作绩效与员工的考核挂钩。
四、竣工阶段的成本管理
竣工阶段是工程造价控制的收尾阶段。在这一阶段要认真做好竣工结算，这一阶段成本控制的核心工作是：根据合同及有关的变更条款、工程预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规等，认真审核工程款。最后的工程支付，必须以政策为依据，对送审的竣工决算要逐项核算工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。此外，还应加强工程审计环节的成本控制。工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。工程项目的审计不仅要重视被审计项目的事后审计，竣工审计，更要重视事前和事中审计。加强事前和事中审计，可使工程项目施工方案的编制更趋合理。
五、总结
控制成本是促进房地产企业集约经营，繁荣我国住房市场的一个重要手段。本文通过对房地产开发项目成本控制的研究，目的是希望房地产开发企业能够居安思危，走内延式发展，使房地产行业走上稳定健康发展的轨道。然而，房地产行业毕竟受国家宏观调控、土地、融资等政策影响，因此，房地产成本控制不能仅从技术、管理角度进行研究，还需要宏观经济指导，需要一些更深刻的宏观经济综合理论加以完善。总之，房地产项目开发成本控制应以事前控制为主，建立成本控制的保障体系，为成本控制提供行为规范和组织规范，使成本控制有章可
浅析房地产开发项目成本管理的优化对策
