房地产开发项目各税种全程税负测算

房地产开发项目各税种全程税负测算

房地产行业作为我国目前涉及政府监管部门、监管环节最多的行业，某些地区一个房地产项目到正式销售报建报批项的能达到300多项，其对应的建设数据均会被

记录可追溯、可还原。解决房地产开发企业税负问题并进行合理的税务筹划，就需要先了解房地产开发项目运作过程中涉及的税种，以及这些税种的测算方式和缴纳方式，从而才能有针对性的采取相关措施来解决房地产开发企业的税负问题。

一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种

房地产开发企业取得土地前后涉及的主要税种包括：耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税、增值税及附加、土地增值税、企业所得税 二、涉及税种的相关规定及测算方式 （一）耕地占用税

房地产开发项目因为所处地域不同，操作方式有很大差异。有很多地方的房地产开发企业在未通过招拍挂取得土地之前，就已经实际占用了耕地，甚至进行了违规

建设。那么在取得土地之前占用耕地的这段时间内，房地产开发企业是否缴纳耕地占用税呢？

1.纳税人及测算方式

《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第三条规定，占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，且《中华人民共和国耕地占用

税暂行条例实施细则》第四条第二款规定，未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。因此，未经批准占用耕地的房地产开发企业也应当缴纳耕地占用税。

耕地占用税如何计算呢？耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，实际占用的耕地面积，包括经批准占用的耕地面

积和未经批准占用的耕地面积。

如，A地区的耕地占用税税额为20元/平方米，房地产开发企业占用耕地面积为1000平米，那么耕地占用税为20＊1000=20000元，为一次性征收，且根据财税〔2007〕

176号《财政部 国家税务总局关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知》的规定，纳税义务发生时间为实际占用耕地的当天（未经批准占用耕地的情形时）。

2.耕地占用税与土地成交价款的关系

此外，实务中经常有房地产开发企业取得国有土地使用权后被税务机关告知缴纳耕地占用税，耕地占用税与土地成交价款之间是什么关系呢？房地产开发企业到底

要不要缴纳该费用呢？

根据财政部、国土资源部、中国人民银行《关于加强土地成交价款管理规范资金缴库行为的通知》（财综[2009]89号）规定，理顺土地成交价款与税款的关系，契

税、耕地占用税等税款应当按照有关规定及对应的政府收支分类科目，分别缴入地方国库，不得与土地成交价款混库。若由市县人民政府作为用地申请人缴纳耕地占用税的，所需缴纳的税款可以通过土地出让支出预算予以安排；已缴税款在土地出让时计入土地出让底价，不得在土地成交价款外单独收取。因此，耕地占用税在上述情况下不得在土地成交价款外单独收取。

（二）契税

契税，是大家都比较了解的一个税种。我们应当将房地产开发企业在土地取得阶段缴纳的契税与销售商品房时由购买方缴纳的契税相区分。因为这是不同的两种阶

段，且税率是不同的。

1.纳税人及测算方式

《中华人民共和国契税暂行条例》中规定，契税税率为3－5％，国有土地使用权转让的计税依据为成交价格。因契税的适用税率，可由省、自治区、直辖市人民政

府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，所以各地的契税征收标准因实际情况而有所不同。

契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。

契税如何计算呢？契税为计税价格乘以税率，比如，A地的契税税率为4%，国有土地使用权出让的成交价格为5000万元，那么契税为5000＊4%=200万元。 2.市政建设配套费是否缴纳契税

对于契税，实务中房地产开发企业可能会遇到一个问题，市政建设配套费是否缴纳契税？

因各地的国有土地使用权出让合同内容约定不同，有的地方《国有土地使用权出让合同》中土地的成交价格包括市政建设配套费，并列明市政建设配套费的具体数

额，如果此种情况下，按照土地成交价格缴纳契税是没有问题的。但是，有的地方《土地出让合同》中土地成交价格并未明确区分土地出让金、市政建设配套费等具体数额，而是直接约定土地成交价格为某个具体的数额，在此种情况下，房地产开发企业缴纳市政建设配套费之后，税务局要求该企业缴纳契税。那么该契税应不应该缴纳呢？

《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）对此有相关规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受

人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

因此，如上述所说，《出让合同》中明确列明了市政建设配套费的具体数额，缴纳契税是没有问题的，若《出让合同》中只列明了土地成交价格，并未列明市政建

设配套费，那么契税的缴纳依据应该为合同中列明的土地成交价款，市政建设配套费是不应该缴纳契税的，但是各地掌握程度不同，所以针对该问题有诸多争议。

除市政配套费外，组成土地价格的其他成本是否应该计入契税的计税基础在实务层面也有许多争议，如城市更新（三旧改造）项目，开发商直接支付给原拆迁户的

货币补偿、过渡费、回迁房是否也应该并入契税组价基础，还有对土地清租、建筑物拆除成本是否也应计入呢？按134号文精神，这类货币支出与非货币支出都同样构成土地成本的一部分，只不过在净地出让模式下该类支出由政府完成支出并计入总价进行招拍挂或协议出让，在毛地出让模式下则该类支出由开发商完成支出，并土地实际使用人只需补交地价。在实务中该类契税往往被开发商忽略未交，但不能忽视该类风险。

（三）城镇土地使用税

城镇土地使用税是如何规定的，什么时候开始缴纳？什么时候终止缴纳？从下文对城镇土地使用税的相关介绍中即可了解。 1.纳税人及测算方式

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2013修订）》规定， 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称

土地使用税）的纳税人，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

土地使用税每平方米年税额如下： （一）大城市1.5元至30元； （二）中等城市1.2元至24元； （三）小城市0.9元至18元；

（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

且省、自治区、直辖市人民政府，应当在上述规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。 比如，A地的城镇土地使用税的税额为18元/平米，占用的土地面积为10000平米，那么城镇土地使用税的计算为18＊10000=18万元。 2.城镇土地使用税纳税义务的开始与终止时间

因为城镇土地使用税按年计算、分期缴纳，那么对于房地产开发企业而言，城镇土地使用税的纳税义务开始与终止时间分别是什么？与土地出让是否有关呢？ 根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号 ）关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间

问题的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

因此，根据以上规定，若《土地出让合同》中约定了土地交付时间，那么从交付时间的次月开始缴纳；若未约定交付土地时间，则从《土地出让合同》签订的次月

开始缴纳。此处就存在节税的一个小方法，那就是在《土地出让合同》中务必约定交付土地的时间，否则，就会因为约定不明导致房地产开发企业多缴纳城镇土地使用税。

房地产开发企业缴纳城镇土地使用税的计税依据是其实际占用的土地，那么也就意味着当房地产开发企业不再占用某块土地时，该块土地相应的纳税义务即终止，

不再缴纳土地使用税。

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条“关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”

规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

而对于房产、土地的实物或权利状态发生变化的时间，各地操作各异，有的地方按照地上部分可售面积销售完毕后，不再缴纳；有的地方以取得商品房预售许可证

为准，有的地方以交付房屋为准。实务操作各不相同，那我们就从政策着手分析，以期找到最合理的标准。

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计城镇土地使用税。对

于购买方而言，自房屋交付使用的次月起开始缴纳城镇土地使用税。因此，从政策规定而言，以商品房交付时间为城镇土地使用税的截止时间较为合理。

实务中还有一种情况，即开发商在未实际签订土地出让合同时先占有土地开发，再后期签订合同，可以达到节税的效果。也即在土地使用权未完全移交的情况下，

开发商不需要缴纳土地使用税，但实际已经用于前期开发了，如正负零以下的基础开挖工程。

3.地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税

此外，地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税呢？因为实务中，地下建筑物部分有产权证，部分没有产权证，那么针对此种不同的情况，是如何处理呢？

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税【2009】128号）第四条规定：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下

建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。根据该规定我们可以了解到，地下建筑物需要缴纳城镇土地使用税。

（四）印花税

印花税是针对列举出来的凭证征收的一种税，在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人是印花税的纳税义务

人。

房地产开发企业取得土地阶段，因与政府土地部门签署《国有土地使用权出让合同》而缴纳印花税，按照合同所载金额的0.05%贴花。如，A房地产开发企业以100

万的价格取得某地块，那么印花税为100万＊0.05%=0.05万元。

（五）增值税

1.纳税人及测算方式

《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称“增值税暂行条例”）根据2017年11月19日《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人

民共和国增值税暂行条例〉的决定》第二次修订，《增值税暂行条例》规定增值税的纳税人为在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，且销售不动产的增值税税率为11%。

我们知道纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，本文仅从房地产开发企业作为一般纳税人并采用一般计税方法的角度进行分析与测算。 《增值税暂行条例》规定，纳税人销售不动产，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。 应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

那么，房地产开发企业的增值税是否按照上述公式进行计算呢？是否有其自身的特殊性呢？ 1.应纳税额的测算

首先，国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（以下简称“暂行办法”）的公告（国家税务总局公告2016年

第18号）是专门针对房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收增值税的具体规定，该公告第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。

在该计算公式中，允许扣除的只是当期的土地价款，而不包括其他的成本（如房地产开发成本等），当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房

地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。且对于建筑面积部分，国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）中规定，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

此外，《暂行办法》中规定在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。该规定的言外

之意是，扣除的土地价款只是能够提供省级财政票据的土地出让金，但是因营改增之后诸多新文件的出台，对该规定进行了部分修订，《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）中规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。因此，在销售额中允许扣除的价款不单单是能够提供省级财政票据的土地出让金，若拆迁补偿费用在符合材料要求的情况下，也允许扣除。

应纳税额=销项税额－进项税额

销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%，而进项税即为增值税专用发票上标明的增值税额。

为了便于区分，简单介绍简易计税方法，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对

应的土地价款，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额。

销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%） 应纳税额=销售额×5%

2.纳税义务发生时间及缴纳方式

（1）销售不动产增值税纳税义务时间发生重大变化

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；

先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

因此，根据上述规定，房地产开发企业预售制度下收到预收款的当天不是房地产开发企业销售不动产的纳税义务发生时间，而此前《营业税暂行条例实施细则》规

定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。可见销售不动产的增值税纳税义务发生时间与营业税纳税义务发生时间相比，政策发生了重大变化。

之所以对销售不动产的增值税纳税义务发生时间进行变更，主要是因为房地产开发企业采取预售制度，在收到预收款时，大部分进项税额尚未取得，如果规定收到

预收款就要全额按照11%计提销项税，可能会发生进项和销项不匹配的“错配”问题，导致房地产开发企业一方面缴纳了大量税款，另一方面大量的留抵税额得不到抵扣。为了解决这个问题，《营业税改征增值税试点实施办法》将销售不动产的纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。同时，为了保证财政收入的均衡入库，又规定了对预收款按照3%进行预征的配套政策。

正是因为房地产开发企业特殊的预售制度，从而规定了房地产开发企业的增值税预缴方式。 （2）增值税预缴

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 （3）预缴与发生纳税义务时缴纳增值税的计算方式不同