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广州财贸建设开发总公司、广州南珠房地产有限公司与广州市联
星农工商总公司拆迁合同纠纷
广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书
(2004)穗中法民四终字第2203号
上诉人(原审被告、反诉原告)广州财贸建设开发总公司(以下简称财贸公司)，住所地：广州市荔湾区荔湾北路133号。
法定代表人黎利权，该公司总经理。
上诉人(原审被告、反诉原告)广州南珠房地产有限公司(以下简称南珠公司)，住所地：广州市海珠区新港中路赤岗西二街2号301室。
法定代表人张耀文，该公司董事长。
两上诉人的共同委托代理人李琦璐、廖声哲，均是广东万达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)广州市联星农工商总公司，住所地：广州市昌岗中路162号。
法定代表人李庆津，该公司总经理。
委托代理人覃兆江、张忠，均是广东中粤云天律师事物律师。
原审第三人广州南城大酒店，住所地：广州市江南大道中255号。
法定代表人何志明，该酒店总经理。
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上诉人广州财贸建设开发总公司、广州南珠房地产有限公司因拆迁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2003)海民三初字第1859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为: 广州市海珠区新滘镇联星村民委员会与被告财贸公司签订的《征地补偿协议书》及财贸公司与第三人签订的《补充协议》是其双方真实意思表示，是有效协议，当事人应自觉履行。拆迁地块的用地单位已变更为被告南珠公司，且现回迁楼的权属人为该公司，故南珠公司与财贸公司应共同承担逾期回迁的责任。现广州市海珠区新滘镇联星村民委员会因城中村改制而被撤销，其债权、债务由原告承担，被告认为原告不具备主体资格的意见不予采纳。现第三人广州南城大酒店已将承租商铺交回给原告，故逾期回迁的停业租金补偿应支付给原告。从被告所提供的证据反映，原告最迟已于1996年11月16日将商铺交被告拆除，但被告未能举证证明其通知广州市南城大酒店或广州市海珠区新滘镇联星村民委员会回迁或原告已实际占有回迁房，应承担逾期回迁的违约责任。2001年9月11日至2003年9月11日的逾期回迁的停业租金补偿并未超过诉讼时效，对被告认为原告的该诉讼请求已超过诉讼请求的意见不予采纳。回迁房属于物权，被告认为原告要求交付回迁房的诉讼请求已超过诉讼时效的意见不予采纳。被告未能举证证明其回迁房已全部通过法定验收，被告应在回迁房通过法定验收之后交付给原告。参照合同法第一百三十六条的规定，为原告办理回迁房的房地产证是被告的法定义务，被告应在交付房屋后为原告办理房地产证。被告反诉认为因原告迟交房屋给其拆迁而造成其要承担迟交楼的违约赔偿金，证据并不确切，且被告在向预购人出售房屋时，动迁期间的事态已发生，其迟交楼责任，应由被告自行承担。至于赔偿拆迁费15万元的诉请，已超过诉讼时效，对被告的反诉请求不予支持。据此，该院于2004年2月10日，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定，判决如下：一、被告广州财贸建设开发总公司、广州南珠房地产有限公司在广州市工业大道沙园购物中心A幢二层附楼商场185.66平方米的房屋通过法定验收之日起五日内将房屋移交给原告广州市联星农工商总公司，并在实际移交之日起三十日内为原
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告办理该屋的房产权证手续;二、两被告在本判决生效之日起十日内向原告支付从2001年9月11日至2003年9月11日的商铺租金补偿708633.60元[按每月(185.66×40元+一个月的停业补偿22100元)×24计];三、驳回两被告的反诉请求。本案受理费(含反诉费)27727元，由两被告负担。
判后，财贸公司和南珠公司不服，共同上诉认为:1、上诉人在广州市工业大道沙园购物中心A幢二层附楼商场已于1996年8月26日通过法定验收，上诉人多次通知被上诉人收楼，在没有办理收楼手续的情况下，被上诉人自行使用该楼至今;2、原审适用法律不当，且对诉讼时效适用不同标准，对于上诉人因被上诉人迟延交付拆迁而导致的损失，有法院生效法律文书证实，证据充分;3、上诉人与被上诉人于1996年7月20日签订补充协议中，约定补偿租金每平方米130元，上诉人认为有欺诈成份，实际租金为每平方米30元;另外，被上诉人的主体资格不适格，被上诉人提供的证据不符合《村民委员会组织法》关于撤销村民委员会的法律文件，不能证明被上诉人具有主体资格。因此，请求撤销原判，支持上诉人的反诉请求。
被上诉人广州市联星农工商总公司答辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，被上诉人并无故意拖延办理商铺回迁的事实，而是上诉人没有将房屋移交给被上诉人，却将商铺移交给他人使用;对于上诉人支付的15万元是上诉人与台联商场之间的补偿问题，收款人是台联商场，与被上诉人无关。
原审第三人广州南城大酒店述称与被上诉人的意见一致。
经审理查明，广州市工业大道沙园肉菜市场地段原由财贸公司经批准在该地段兴建商住楼(第二期用地)、商业网点、购物市场，广州市国土局于1995年11月10日发出穗国土建用函字[1995]第122号《关于建设用地单位变更为南珠公司》，并于1996年4月发出穗国土建用字第[1996]第145号《建设用地批准书》。
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广州财贸建设开发总公司、广州南珠房地产有限公司与广州市联星农工商
