养 老 产 业 研 究 报 告
目 录
一、背景 .......................................................................................................................................... 3 二、国内主要模式 .......................................................................................................................... 3
（一）居家为基础、社区为依托、机构为支撑 ................................................................... 3
1、家庭养老 ..................................................................................................................... 4 2、机构养老 ..................................................................................................................... 4 3、社区居家养老 ............................................................................................................. 4 （二）机构养老模式“地产化” ............................................................................................... 5 （三）居家和社区养老服务“家政化” ................................................................................... 6 （四）代表性案例 ................................................................................................................... 8
1、国内主要养老项目经营模式 ..................................................................................... 8 2、新三板养老布局 ....................................................................................................... 10
三、国外成功案例 ........................................................................................................................ 12
（一）太阳城模式 ................................................................................................................. 12
1、太阳城内部划分 ....................................................................................................... 12 2、太阳城设计特点 ....................................................................................................... 12 3、太阳城盈利模式 ....................................................................................................... 13 4、评价 ........................................................................................................................... 13 （二）CCRC社区模式 ......................................................................................................... 13
1、CCRC社区内部划分 ............................................................................................... 13 2、CCRC社区设计特点 ............................................................................................... 13 3、CCRC社区盈利模式 ............................................................................................... 14 4、评价 ........................................................................................................................... 14 （三）港北新城模式 ............................................................................................................. 14
1、港北新城内部划分 ................................................................................................... 15 2、港北新城设计特点 ................................................................................................... 15 3、港北新城盈利模式 ................................................................................................... 15 4、评价 ........................................................................................................................... 15
四、医养结合是趋势 .................................................................................................................... 16 五、建议 ........................................................................................................................................ 17
（一）关注政策动态，把握政策红利 ................................................................................. 17 （二）养老市场参与者应明确市场定位，根据国情设计产品 ......................................... 17 （三）二级医院可积极向医养结合机构转型 ..................................................................... 17 （四）供应链整合，构建养老产业生态圈 ......................................................................... 18
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一、背景
中国的老龄化趋势已经不是新闻了，综合联合国、国家人口计生委、全国老龄委以及部分学者对我国未来老龄化发展趋势的预测结果，从2015年到2035年，我国将进入急速老龄化阶段，60岁及以上老年人口将从2.14亿增加到4.18亿，占比提升到29%，老年人口占比增速远远高出世界平均水平。另外，受20世纪80年代开始的人口政策影响，目前走向老年的人群大多数要面对着“四二一”家庭的结构，随着抚养比不断升高，传统的家庭支持式养老无法满足他们的需求。因此，政府自“十一五”期间就开始提出发展养老产业的规划，并在“十二五”期间发布一系列政策鼓励民间资本参与进来。根据中国社科院2016年发布的《中国养老产业发展白皮书》的预计，到2030年，中国养老产业的规模将达到13万亿元人民币。巨大的市场潜力正在吸引越来越多来自房地产、保险、医药以及养老服务等不同领域的市场参与者。
与国际上养老产业伴随着较长的老龄化过程而逐渐成熟不同，中国的老龄化进程明显快于发达国家，呈现出“未富先老”的特点。中国养老产业的发展迫切需要资金投入，以真正做大养老产业。
二、国内主要模式
（一）居家为基础、社区为依托、机构为支撑
根据我国”十三五”规划，家庭养老、社区养老和机构养老占老龄人口比重分别约为90%、7%和3%（9073）。经过了近十年时间的摸索，中国民营养老产业的模式已经基本清晰，就是“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的养老服务格局。其中，近几年机构养老的发展速度和规模都相对较快，众多来自不同领域的市场参与者纷纷参与其中。而居家养老和社区养老由于盈利和市场渗透的难度较高，发展相对缓慢。
但是，有观点认为，机构养老是大势所趋。9073是照搬国外的，国外的养老经验不适合中国的情况，中国的基数太大了、中国的社会的保障系数太差了。中国的养老应该是75岁之前9073一定不错，75岁是一个年龄界限，住养老机构的75岁是一个黄金期，一个敏感的年龄期，75岁之前是活力老人，75岁之前的老人一般不太愿意住在养老机构，想住在家里的。目前养老机构常住的老人平均年龄在80岁左右，所以我们应该转变一个观念，中国75岁之前是9073；75岁到85岁的时候应该是60:20:20，即60%的老人在家里、20%的老人
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在社区、20%的老人在机构；到85岁以后失能了、失智了、高龄了，这些老人应该大部分在机构里养老，而不应该在家里面，85岁以后应该是20:20:60，即20%的老人在家里、20%的老人在社区、60%的老人应该在机构。 1、家庭养老
中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。
但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。 2、机构养老
机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。机构养老是我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。
以北京为例，截止到2017年底，北京共有养老机构600家左右。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。
3、社区居家养老
社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。开
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展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。
（二）机构养老模式“地产化”
目前中国机构养老市场参与者主要包括房地产开发商、保险公司以及一些专业的养老服务企业。其中房地产开发商和保险公司凭借丰富的开发经验和充足的资金流在市场上处于领先地位。目前市场主流的机构养老项目的营利模式主要分三类，即“非销售类”、“销售类”以及“租+售”模式。机构养老中，分为售、租、租售结合代表性的商业模式。
其中，非销售类养老机构收费方式主要包括三种，第一种是最主流的“押金+租金”模式，也就是入住时缴纳一笔押金，再按月缴纳租金，到期后返还押金。这种模式虽然仍是目前大多数机构采用的模式，但高额押金逐渐受到了监管部门的关注，未来可能会对押金额度进行限制。第二种是“会员卡+管理费”的模式，是不少高端养老机构倾向的模式，顾客购买会员卡相当于购买入住权，会员卡可以在市场上自由交易，因此可以将会员卡认为是一种经过包装的金融产品。第三种则是保险公司在用的保险捆绑模式，也就是购买一定额度的养老保险后，以每月返还的保险金缴纳养老机构的入住费用。
销售类机构养老产品的销售方式主要由土地属性决定，一般产权或商业用地产权的项目通常直接进行产权销售，此类项目由于拿地难度和价格较高，通常处于远郊。另一类产品土地则为养老、旅游等专用属性用地，此类产品产权不可分割出售，因此只能进行使用权销售。另外，“共有产权”销售模式也开始出现，此类产品房屋产权由机构和业主共同持有，2017年12月发布的恭和老年家园正是全国首创的“共有产权”形式的养老服务设施试点项目。该项目确定了企业与消费者按5%和95%分配50年产权的模式。机构持有一定比例的产权不仅能够拉低老人的购买成本，同时也有利于长期保持机构的养老服务属性。但由于此类项目比较依赖政府背书，因此能否广泛推广开来有待观察。
除此之外，还有一些机构养老产品选择“租赁+销售\的模式，即在项目中包括住宅和老年公寓两部分，通过销售住宅来回收资金并对持有型物业形成支持，老年公寓则嵌入到普通社区用于出租。
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养老产业研究报告
