房地产价格统计调查方案 —31—
续销售并新增房屋销售项目丙。则在6月份统计报表中，项目甲（项目序号为1）消失，项目乙（项目序号仍为2不变）继续统计，新增项目丙（项目序号为3）。
项目位置名称—包括项目所在的位置和项目名称。填写格式为：“项目位置”+“项目名称”。
项目类型—项目类型编码为4位码，按调查表后的项目编码说明填写。 项目地段—项目地段为1位码，按调查表后的编码说明填写。
项目地段是指根据项目所在地段的土地级别而划分的等级。其中，土地级别是由各级土地管理部门根据土地使用价值及所处地段繁华程度的不同而划分的土地等级，是计算土地价值的重要依据之一。目前各地对土地等级的划分标准并不统一，一般的划分原则是按照土地距离市中心的远近划分为一、二、三、四、其他五个级别。
假如某市自定的土地级别为一级、二级、三级、四级、五级、六级……，则报表中项目地段编码统一填写格式为：一级填1，二级填2，三级填3，四级填4，五级及以后各级归为其他类填5。
土地没有进行级别划分的地区，可以将其按繁华、较好、一般和偏僻等划分为一、二、三、四级。
项目区域—即项目所在辖区，为2位码。按照方案附件一各城市辖区代码表填写。
住宅套型—住宅套型编码为1位码，分为90平方米及以下和90平方米以上两种。
交易方式—指土地的交易方式，为1位码。按土地交易价格调查表后的交易方式编码说明填写。
在土地交易方式当中，拍卖交易是指通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为；招标交易是指通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为；挂牌交易是指在一定期限内将土地交易条件（含最低交易价）在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。
上期销售面积—上期房屋销售面积是指该填报项目上期交易（销售）的面积总量。土地、租赁和物业的填报与此相同，均填报上期的面积总量。填报时要按报表中要求的计量单位填写（精确到小数点后两位数）。
上期销售金额—上期房屋销售金额是指该填报项目上期交易（销售）的价值总量。土地、租赁和物业的填报与此相同，均填报上期的价值总量。填报时要按报表中要求的计量单位填写（精确到小数点后两位数）。
本期销售单价—本期房屋销售单价是指本期采集的样本房屋价格。土地、租赁和物业本期交易和租赁单价的填报与此相同。填报时要按报表中要求的计量单位填写（精确到小数点后两位数）。
上期销售单价—上期房屋销售单价是指同类样本上期的房屋销售价格。土地、租赁和物业上期交易和租赁单价的填报与此相同。填报时要按报表中要求的计量单位填写（精确到小数点后两位数）。
样本房屋地址—所选调查样本的详细门牌号。上月样本房屋地址是指上月样本房屋销售单价所对应的房屋的楼栋、单元和门牌号，本月样本房屋地址是指本月调查样本的楼栋、单元和门牌号。
3．房地产价格调查中的价格是怎样定义的？
房地产价格调查中所调查的价格均是买方（承租方）为取得房地产所有权（使用权）所支付的实际成交价格（租金），不包括与交易有关的各种税费、手续费、中介费和物业管理费等。
由于房屋销售（交易）价格受房屋地段、环境、 层位、朝向、装修等因素的影响，所以房地
房地产价格统计调查方案 —32—
产销售（交易）价格有基价、起价、平均交易价等等。为便于资料收集和数据可比，方案规定填报价格为调查项目某特定代表样本的实际销售（交易）价。房屋销售（交易）价格统一按建筑面积计算。
4．如何抽选房屋调查样本？
（1）为了客观真实地反映某一项目的价格变动情况，原则上选取正常销售的房屋作为调查样本。如：A栋公寓本月销售10套房屋，其中1套为关系户购买，则报表时应在关系户房之外的其他9套房屋中抽选调查样本。
（2）在同一个房屋类型里，从销售量较大（楼层、套型、朝向等）的房屋中抽选样本。如：选定A栋普通公寓楼为调查项目，报告期为6月份。假设5月份90平方米及以下公寓共销售8套，其中二层、五层各2套，三层4套；6月份90平方米及以下公寓共销售4套，其中一、四层各销售1套，三层销售2套。则可在销售套数较多的三层中选择最接近于15日交易的某一套（5月、6月各一套）房屋作为调查样本，通过考察5月、6月样本房屋的价格变动情况，来代表该栋公寓楼中90平方米及以下套型房屋整体价格的变动情况。这里，上月销售面积为5月1日至31日销售的该房屋类型、该套型的合同总面积，上月销售金额是与上月销售面积指标对应的合同总金额。
（3）当上期、本期房屋样本存在楼层、套型等差别时，为保证样本同质可比，统计时应剔除楼层、套型差异因素。例如：上月样本房屋为11号楼1单元5层502（套型为2），销售单价为9700元/平方米；本月选择对应样本为11号楼1单元3层301（套型为1），销售单价为9800元/平方米，两者之间存在层差、套型差。按企业规定：层数加高1层，每平米单价高30元；套型1比套型2高10元/平方米。则报表时上月样本房屋11号楼1单元5层502（套型2）销售单价填为9700元/平方米，本月样本房屋地址为11号楼1单元301的报表销售价格经调整（同质可比处理）后应填为：9800+30×2（层差）-10（套型差）=9850元/平方米。
（4）本期没有发生交易时的选样方法。 以房屋销售报表为例（租赁和物业管理报表与此相同）。若上月普通住宅有销售，本月无销售，则报表时从上月销售的普通住宅房屋中选择样本（选取方法同上），然后推算其本月价格，此时的上月样本房屋销售单价为实际成交的合同价格。例如：若上月选取的样本为普通住宅3号楼3单元502号，上月单价为9700元/平方米。假如企业本月所有房屋都上涨100元/平方米，则本月样本房屋仍选为3号楼3单元502号，但销售单价变为9800元/平方米（9700+100=9800）。
（5）本期新开盘或本期有交易但上期无交易的，不进入当期报表统计。如：6月份二期高档公寓新开盘，则6月份新开盘的高档公寓交易数据在7月份上报，6月份上报资料时只统计一期已经开盘在售的高档公寓数据。 5．二手房屋销售中的金额、价格是如何确定的？
二手房屋中的上月交易金额为不含税价格。例如：上月销售三套90平方米以下的二手高层住宅，其中两套为不含税价，合同价款分别为102万和105万，另一套为含税价127万，其中税费13万，则上月销售金额为102+105+127-13=321（万）。
样本房屋销售单价为所选样本的实际成交价格，但要扣除相关税费。假如一套二手高层住宅建筑面积70平方米，合同价款为103万，其中税费12万，则样本房屋销售单价为（103-12）/70=13000元/平方米。 6．房屋租赁调查表的填报。
（1）前期空置、本季度新发生的租赁房屋不统计在本季度报表中，在下个季度统计。例如：2007年1月A公寓建成共有3000平方米，其中一季度新发生租赁1000平方米，租赁单价3元/平方米，二季度新发生租赁500平方米，租赁单价4元/平方米，则二季度报表中只统计一季度租赁的1000平方米的情况。
（2）不同租金、不同时期的租赁房屋需分开填报。
房地产价格统计调查方案 —33—
（3）上季面积、上季金额，是上个季度的各月累计数。 （4）样本单价为三个月采集样本的平均价格。
例1：二季度中4月份出租200平方米，单价2.5元/平方米；月租金每月上涨0.1元。则二季度样本单价=（2.5+2.6+2.7）/3=2.6元/平方米。
例2：样本签订合同为一年，单价为2.5元/平方米，二季度三个月价格没有任何变化，样本单价为2.5元/平方米。
例3：4月份合同到期后续租（4月份租金2.5元/平方米），5月份开始租金从2.5元/平方米上涨到2.7元/平方米，二季度样本单价为（2.5+2.7+2.7）/3=2.57元/平方米 7．物业管理调查表的填报。
同一个物业公司中不同楼栋物业费标准不一致时要分开填报。 8．土地交易价格如何填报？
目前我国土地价格按是否含地上建筑物价格分为地价（指纯土地部分价格），楼面地价（每单位建筑面积的土地价格，指地价与建筑面积之比）；按不同交易方式分为政府和市场供地；按地价虚实分为市场成交价、评估价格等等。由于地价受地段、地面建筑物种类及其面积等因素的影响，通常情况下地价的高低是由土地的地段、使用方向、拟建面积、成交双方的交涉等因素来确定的。
为便于资料的采集和可比，本方案所说的土地交易价格界定为：房地产开发商在进行项目开发之前，为取得土地使用权而实际支付的成交价，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费、拆迁费等。该成交价可以是任何交易方式形成的，但在调查时要保证其交易方式在上期和报告期的一致性。
9．房地产价格调查中，价格资料应从哪里取得？
由于房地产价格构成及其影响因素的多样性，其价格资料的来源在各地有所不同。从主管部门看，有房地产管理局、土地管理局和房屋交易中心等；从社会调查对象看，有房地产开发商（销售商）、二手房交易中心等。各地应依照方案所规定的抽选原则，根据当地的实际情况，确定调查对象。通过初步调查，就各调查资料的来源渠道简列如下，供各地参考。
（1）土地交易价格：可通过土地管理部门的国土年综６表或土地管理局的地价评估中心，了解到土地交易的有关价格资料和买卖单位。若不能从土地管理局获得全部资料，还可从上述部门了解到买方或卖方，通过对买方或卖方的典型调查，进一步获得有关土地的交易价格。随着房地产市场的发展，土地二级市场交易越来越多。因此，方案建议土地资料最好从买方调查取得。
（2）经济适用房销售价格和二手房出售价格：可通过房地产管理局、房产交易中心调查取得。也可通过对不同类型的购房户进行抽样调查获得，但要保证报告期和上期价格的可比；二手房的产权过户应在房地产管理局办理。因此，其样本资料可从房地产管理局获得，从旧房交易中心也可获得一些辅助资料。
（3）普通住宅销售价格和高档住宅销售价格：可通过房地产管理局、房屋交易中心或房地产开发商（销售商）调查取得。如上所述，商品房交易的产权过户和确认是通过房地产管理局完成的。所以，普通住宅和高档住宅的样本资料原则上可从房地产管理局获得，即使资料不全，也可在此基础上，通过对房地产开发商（销售商）进行典型调查取得。
（4）非住宅销售价格：可通过房地产开发公司、房地产管理局或开发区调查取得。在房地产管理局获得有关样本资料的基础上，通过对房地产开发商或开发区进行典型调查取得。
（5）住宅租赁价格：可通过民办租赁中介机构、房地产管理局、社区管委会或典型调查取得。按规定，住宅出租应到当地房地产管理局登记，这部分住宅的价格即可获得。还有部分没到房管部门登记的住宅，其价格一方面可从民办租赁中介机构获得，另一方面可通过对住宅承租者进行典型调查取得。
房地产价格统计调查方案 —34—
（6）办公楼租赁价格、商业营业用房租赁价格：可通过对房地产开发商或承租方进行典型调查取得。其计量单位要保持统一。 10．房地产价格调查中的报告期价格如何确定？
房地产交易往往是一次性交易，当无法找到报告期同质可比对象时，可通过以下方法推算报告期价格：
（1）用相同特质的其他样本的数据替代。
（2）用同类房屋、同级地段（同级地段内繁华位置接近）、同样结构的非本座建筑物的报告期平均销售（租赁）价格替代。
（3）根据同类房屋、 同级地段、 同样结构的销售（租赁）价格的变动幅度，推算报告期价格。其计算公式为： Ｐt＝Ｐt-1×（Ｒ＋１）
其中：Ｐt为报告期价格,Ｐt-1为上期价格，Ｒ为同类房屋、同级地段、同样结构房屋报告期价格的变动幅度。
（4）可通过房地产开发（销售）商、土地管理局和房管部门的有关专家进行科学评估测算。
11．其他
（1）本制度采用全国统一的统计分类标准和编码，各单位不得自行改变。 （2）各单位必须按规定及时、准确、全面地填报统计报表，不得虚报、瞒报、拒报、伪造和篡改统计数据，要建立健全各类统计台帐，做到数出有据。
（3）报表内容要填写完整，包括单位负责人、填表人、联系电话、报出日期；手工填写的报表一律使用钢笔或签字笔，保证字迹清晰；上报统计机构的报表一律使用加盖公章的原件。
统计调查方案
