项目拓展与论证管理流程 编 号： JTTZ-S2-001 效力级别： 二级 适用范围： 集团总部及区域公司 编制中心： 投资拓展中心 版 次： 3.0 密 级： 内部资料 页 数： 10页 生效日期： 2017年9月 签 发： 分管副总裁 修订信息档案 修订时间 修订版次 主要修订（概述） 1、 修订JTTZ-S2-001项目拓展论证管理流程2.0为3.0版本 2、 TZ-F001- TZ-F008表单作废 3、 新增表单TZ-F009至TZ-F017 签发人 2017.9 2.0 第1页 /共10页
项目拓展与论证管理流程（招拍挂及非招拍挂但已确定合作项目）集团投资拓展中心/区域公司投拓投拓工作小组相关专业部门集团领导土储会相关表单土地信息收集土地信息收集《土地信息采集表》《土地信息采集表》确定项目进一步跟进(1d)《项目推进日报》《项目推进日报》开展初步投资测算(2d)《投资测算书》项目净利率≥5%才能进一步审批，若净利率＜5%则直接打回《投资测算书》分管领导审批(1d)项目放弃通过不通过集团投资拓展中心每周一组织召开投资拓展预审会，向副董事长汇报初判通过的项目已有区域公司的项目由区域公司组织；新进入区域项目由集团组织成立投拓工作小组(1d)安排项目踏勘非招拍挂确定合作项目配合项目踏勘招拍挂项目项目初判及预审阶段未盖章版不可与盖章原件版尽调报告有颠覆性差异法务、成本、财税、运营、设计（已在建项目）、工程（已在建项目）参与尽调组织项目尽职调查及编制可研报告(6d)《项目尽职调查报告》（未盖章）《项目尽职调查报告》（未盖章）《项目可行性研究报告》组织相关部门编制可研报告(4d)《项目可行性研究报告》投拓负责区域及项目规划分析融资确定交易条件及融资方案调研负责量价规划设计负责规划设计《项目可行性研究报告》运营确定项目开发节奏法务提供项目法律风险分析（非招拍挂项目）财务负责成本利润测算各部门分管领导审核(2d)副董事长审批(1d)汇总尽职调查及可研报告(1d)《项目尽职调查报告》（盖章原件）《项目可行性研究报告》《项目尽职调查报告》（盖章原件）《项目可行性研究报告》召开土储会（项目决策）评审决策阶段《土储会会议纪要》《土储会会议纪要》组织参会部门签署项目投资目标责任书《项目投资目标责任书》《项目投资目标责任书》参加政府招拍挂合作/转让拿地项目签约阶段签订合同/协议《合同评审表》《合同评审表》 第2页 /共10页
项目拓展与论证管理流程（非招拍挂待确定合作项目）集团投资拓展中心/区域公司投拓投拓工作小组相关专业部门集团领导土储会相关表单土地信息收集土地信息收集《土地信息采集表》《土地信息采集表》确定项目进一步跟进(1d)《项目推进日报》《项目推进日报》开展初步投资测算(2d)《投资测算书》项目净利率≥5%才能进一步审批，若净利率＜5%则直接打回《投资测算书》分管领导审批(1d)不通过项目放弃通过已有区域公司的项目由区域公司组织；新进入区域项目由集团组织项目初判及预审阶段集团投资拓展中心每周一组织召开投资拓展预审会，向副董事长汇报初判通过的项目成立投拓工作小组(1d)安排项目踏勘配合项目踏勘投拓负责区域及项目规划分析组织相关部门编制可研报告(3d)《项目可行性研究报告》融资确定交易条件及融资方案调研负责量价规划设计负责规划设计运营确定项目开发节奏法务提供项目法律风险分析财务负责成本利润测算《项目可行性研究报告》分管领导审核(1d)副董事长审批(1d)汇总可研报告，形成上会稿(1d)《项目可行性研究报告-上会稿》《项目可行性研究报告-上会稿》召开土储会（项目立项）评审立项阶段《土储会会议纪要》《土储会会议纪要》组织尽职调查(3d)《项目尽职调查报告》法务、成本、财税、运营、设计（已在建项目）、工程（已在建项目）参与尽调《项目尽职调查报告》召开土储会（项目决策）评审决策阶段《土储会会议纪要》《土储会会议纪要》组织参会部门签署项目投资目标责任书《项目投资目标责任书》《项目投资目标责任书》合作/转让拿地项目签约阶段签订合同/协议《合同评审表》《合同评审表》第3页 /共10页
1. 目的 1.1
为了适应公司日益扩大的业务规模，以科学的方式进行土地项目信息搜集、可行性研究、竞买或收购，规范对土地项目的研究与论证，明确相关参与部门在土地项目拓展过程中的职责与权限，清晰土地项目拓展工作流程，提高决策效率，提升土地储备质量，稳健实现公司土地储备的业务规划，推动公司快速、健康和可持续性发展，特制订本流程。
2. 适用范围 2.1
适用于公司范围内自主进行房地产新项目的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。
3. 术语/定义 3.1
土地项目拓展：指从第一次接触土地项目信息到成功获取土地项目的全过程，主要包括土地信息收集、项目初判及预审、项目评审立项、项目评审决策和项目签约等阶段。 3.2
房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。 3.3
可行性研究：对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
4. 部门主要职责 4.1
集团投资拓展中心/区域公司投拓
4.1.1 负责土地信息收集，并确定进一步跟进的项目。 4.1.2 负责开展项目初步投资测算。
4.1.3 组织成立投拓工作小组（已有区域公司的项目由区域公司组织，新进
入区域的项目由集团投资拓展中心组织）。
4.1.4 集团投资拓展中心组织召开土储会，并负责已取得开发权利的项目合
同评审及付款。 4.2
投拓工作小组
4.1.5 负责安排项目踏勘，并组织相关部门编制可行性研究报告，提交上会
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审批。
4.1.6 组织相关专业进行尽职调查，并形成调查报告提交上会审批。 4.1.7 组织相关部门签署项目投资目标责任书。 4.1.8 按照集团通过的项目获取条件取得项目开发权利。 4.3
相关专业部门
4.2.1 可研报告编制中，调研中心负责区域市场调研及量价规划，设计部门
负责提供地块初步设计分析及规划设计，运营部门确定项目开发节奏，融资部门结合投拓部门确定交易条件及融资方案，财务部门负责项目成本利润测算，法务部门负责提供项目法律风险分析（非招拍挂项目）。 4.2.2 涉及已在建项目的尽职调查，法务、财税、设计、成本、工程、计划
运营专业均应参与。 4.4
土储会
4.3.1 负责项目评审立项及决策。
5. 关键活动描述 5.1
土地信息收集
5.1.1 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：
1) 政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公
告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告；
2) 其他房地产开发公司：部分房地产公司有大量的土地储备，但由于
资金压力或利益趋使等原因，将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让；
3) 房地产中介机构：随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专
业中介队伍逐渐成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息；
4) 其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土
地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等；
5) 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。 5.1.2 了解到有效土地信息后，投资拓展专业人员需于当日（最迟不超过2
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