集团项目实施标准化手册
(开发管线部分)
为明确项目管理职能、工作层级与管理方式，确保集团管理思路落地，特编制《项目实施标准化手册》。本手册在取得土地证后，从房地产建设单位（二级开发）的角度进行编制，涵盖项目进入实操阶段的各项工作，包含会所、商业、写字楼、酒店、配套项目及边缘资产的投资建设阶段的管理，不包括一级开发项目管理（一级开发手册另行编订，随后与二级开发手册完成工作对照链接）。
一、 标准组织架构---分本地项目（地区公司所在地）、外地项目 (一) 组织框架
(二) 标准岗位及人员配置 (三) 岗位职责
二、 标准组织职能与岗位权限
(一) 项目组织职能（分本地项目、异地项目） (二) 项目公司的层级对接关系： 1、 2、 3、 4、
项目总经理与地区总经理工作关系 项目总经理与地区公司各管线工作关系 项目总经理与项目部门工作关系
项目部门经理与项目总经理、部门员工的工作关系
(三) 项目公司各岗位权限分工、工作标准 配权限流程表、裁量权表。
注：简述项目公司的组织形式及工作目标，阐述项目公司的上下层级关系与地区管线的纵向协调。强调地区公司层面对项目公司运行的协调与协助关系。明确项目公司员工--项目总经理--地区公司--集团总部的四级管理关系。 三、 项目公司业务管理流程及业务管理标准 (一) 项目开发工作
开发工作主要目标：
1、及时办理“四证”以满足公司融资及开工需求 2、及时办理预售证以及时新增及补充货量；
3、根据工程进度，办理规划验收满足公司竣工业绩要求；
4、及时办理项目确权已满足以交付小业主产权，或满足公司融资需求。
开发人员应强调投入产出意识，对于公司的每一项投入、如注册资本金、地价款、契税、配套费、报建费用，在要求公司付款之前，应说明付款效果，安排好后续工作计划，统筹安排，以最大限度的提高公司的资金使用效率。
开发人员应及时与设计、营销、财务、融资、工程各部门缜密配合，统筹规划，合理安排项目各期报建计划；同时要服从集团统一资金安排，如地价款的缴纳和开工证的取得存在一定的周期，应及时办理国土证作为集团的抵押资源，为集团融资做出贡献。
项目开发工作主要流程如下(开发时间安排参考后表)：
总规批复 单体方案报建 测量放线 专业报建 扩初审查 施工图报建施工图施工证 预售证 （工规证） 审查 40天 20天 10天 30天 20天 30天 30天 15天 15天 1) 企业资质审查
依各项目公司具体情况，及时进行资质变更或办理资质延期。根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业需在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。
2) 签订《土地出让（转让）合同》并缴纳土地出让金、契税
获得合法的土地交易手续证明后，按照土地取得时约定的地价款及土地指标与国土局或转让方签订《土地出让（转让）合同》，并按照合同约定分期缴纳地价款、建设补偿费、契税等相关费用。
3) 取得《建设用地规划许可证》
依据钉桩成果通知单及项目所在位置地形图，向规划局申请办理《建设用地规划许可证》。个别项目依具体情况在国土部门申请办理《建设用地批准书》。
4) 取得地价款核实函，办理《国土证》
缴纳土地出让金、契税后在国土部门申请办理地价款核实，取得核实证明后立即办理《国土证》。
5) 办理立项批复
根据项目情况编制项目可行性研究报告，委托编制环评、交评、节能报告并取得相关审批意见。依据规划要点及各项报告审批意见申报并取得立项批复。
6) 总规设计
总规设计的主要原则是尽量加大可售及可经营面积，开发人员应在开展总规设计前，与规划等相关部门充分沟通，并传达给公司设计部门。
7) 勘察设计招投标备案
在申报方案审定前需完成此项工作，在发布招标公告或招标邀请书5个工作日前到北京市勘察设计管理处进行招标备案登记。编制招标文件，规划委勘察设计管理处组织专家评审会，确定中标方案后，领取备案勘察设计招标登记表。
8) 总规报建
办理总规报建前需了解已取得的设计条件与现阶段要求是否有差异，是否有调整空间，并参考新的细则，新的人口、交通等要求寻求突破点，争取超越原有
的容积率、密度，减少不必要的公建配套。如需调整指标，报批前需了解新、旧总规差异，调整意图及依据，并从依据上着手，尽量提供多方面的有力支持因素，如教育、服务及业主意见等，有助于审批的通过。
9) 单体报建
单体方案、施工图报建资料取得后应对其总面积、户数、户型、层数、使用性质、公建配套等有大致的了解，对其规模有一定的概念，并对照已审批的总规，以便于及时准确地与审批经办人员沟通。如存在与总规不符的情况，应具体分析情况，预先做好经办人及其它科、处室的协调工作。
10) 各专业初步设计审查
总规方案基本确定时应开展专业报建的准备工作，如制作《环保报告书》等。取得总规批复后及时送案办理各专业意见。依据规划委审批的单体规划要点向人防、消防、园林各部门申报图纸审查。取得民防局审批通过的人防规划咨询、人防总规、人防单体建筑初步设计审查意见；向消防局申报消防扩初图纸；取得园林局审批通过的审查意见，并根据项目红线内树木情况做好树木伐移工作。该工作需在建设工程规划许可证办理前完成。
11) 申报年度施工计划
在满足充分营销计划的前提下，尽可能将楼宇分阶段报批，分阶段缴交市政配套费，减轻公司资金压力。依据规划委审批的单体规划要点向发改委、建委申请年度新开工计划任务指标，并取得年度施工计划。该工作需在建设工程规划许可证办理前完成。
12) 建筑物命名及档案登记
取得方案意见后，向城市规划行政主管部门申报建筑物命名，并取得有关批复。与城市档案馆办理施工图纸的设计工程档案登记。该工作需在建设工程规划许可证办理前完成。
13) 取得《建设工程规划许可证》
取得发改委立项批复、人防、消防、园林初步设计审查意见并对根据审查意见对施工图纸进行修改、取得市发改委和建委核发的年度施工计划、建筑物命名及档案登记、填报《建设工程规划许可证申请表》，规划管理部门按照项目方案各项指标，对施工图纸进行审查，取得《建设工程规划许可证》后，后续手续都将以规划部门审批的数据为准。
14) 规划验线
总规方案批复后尽快到现场进行规划预放线，尽量避免在放线前的先行打桩施工，以降低放线错误的可能性。放线后争取项目先行开工，进行钻探、土方开挖、打桩等基础工程，并保证项目工程进度达到预售条件。测绘部门出具灰线报告后，办取规划验线审批单。办理过程中需加强与政府主要监管部门的协调工作。
15) 人防、消防等各专业施工图纸审查
依据人防初步设计审查意见，对施工图阶段进行报审，并取得人防施工图审查意见及备案通知单；取得消防施工图审查意见，并将施工图纸送至档案管缩微；将各专业图纸送至专业审图单位审查，并取得审查结果。该工作需在申报施工证前完成。
16) 施工、监理招投标及相应工作
进行施工、监理单位招投标，取得中标通知书并备案；节能、施工安全、质量监督等备案，并取得备案通知单。该工作需在申报施工证前完成。
17) 取得《建筑工程施工许可证》
施工证是新商业模式的关键节点，完成施工证的办理即可为项目办理融资手续，同时也保证预售证的顺利办理，以及确保项目施工的合法手续。为此，开发人员应高度重视此项手续，提前协调工程招投标工作及图纸审查工作，落实相关材料及时办理施工证。
项目开发标准化手册
