《房地产经济学》练习题汇总

《房地产经济学》练习题汇总

第一章、 房地产经济学概述 一、名词解释

房地产： （狭义）土地和土地上的建筑物、定着物及其衍生的权利与义务关系的总和，包括物质实

体和财产权利。

（广义）地球表面及地表之上和之下的延伸的一定空间。？

房地产业：是指从事房地产业投资、开发、经验、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。

【按照我国现行产业的划分，房地产业属于第三产业的第二层次。】

房地产经济学：是应用一般经济学的基本原理和方法，分析稀缺的房地产资源配置问题，特别是房地产活动或行为对房地产价值（价格）的影响的学科，属于实证经济学的范畴。 二、问答题梳理

1、 房地产的经济特性：

① 空间特性，主要指空间的固定性和异质性。

② 市场特性，主要指房地产市场的不完全竞争性质（区域性、交易费用高、供给的滞后性、需

求的二重性）。

③ 资产特性：房地产的价值量大、使用的耐久性 房地产金融、税收的重要性和房地产的投机性

④ 法律与制度特性：房地产产权由法律界定 2、 房地产业经济活动的特点

① 房地产业是一个区域差异巨大，级差收益明显的行业； ② 房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业； ③ 房地产业是一个高投资、高收益、高风险的行业；

④ 房地产业是一个受政府政策影响很大，与法律制度密切相关的行业。

第二章、 房地产经济周期波动 一、名词解释

经济周期：是指长期经济增长过程中，在一系列因素冲击下，国民总产出、就业量和价格总水平等宏观经济变量的短期波动。

房地产经济周期：是指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动。 二、问答题梳理

1、 房地产业在国民经济中的基础性地位：

① 是社会一切部门不可缺少的物质条件 ② 是社会劳动力生产和素质提高的先决条件 ③ 是城市经济建设与发展的重要物质基础 ④ 是城市环境革命、更新改造的重要动力 ⑤ 是国民经济积累资金的重要来源 2、 西方经济周期类型 别称 长度 主要起因

基钦周期 40个月 企业存货的增减 朱格拉周期 9~10年 产业结构和产品结构的变动 库兹涅茨周期 15~25年 建筑业的扩张、收缩 康德拉季耶夫周期 长周期 50~60年 技术进步和革新 短周期，存货周期 中周期，固定投资周期 中长周期，建筑周期 3、 房地产经济周期波动的四个阶段 交易量 复苏阶段 回升 繁荣阶段 急剧增加 开发规模加大 衰退阶段 明显减少 —— 萧条阶段 锐减，期房交易量降幅更大 开发商面临困境甚至破产 1、 跌势持续 2、 期房价格加速下降而大大低于现房价格 开发情况 开发数量上升，开发速度逐步加快 房价 1、 慢慢回升，呈持续增长状态 2、 期房价格＜现房价格 1、 越来越高，逐渐1、 持续上升，但涨到达顶点 幅明显放缓并2、 期房价格逐渐出现下跌迹象超过现房价格，（在突发性事并在房价上涨件影响下，房地过程中起带头产价格会急剧拉动作用。 下降） 2、 期房价格下跌速度＞现房价格下跌速度 炒风日盛，出现限制投机的呼声 房地产从业人员减少、失业率和破产率增加 房地产市场行为 炒家进入，市场交易活跃 ——

4、 房地产经济周期波动的形态

① 长期趋势：持续增长，但也有波动 ② 景气循环：【与宏观经济的关系】

a. 房地产业稍后于宏观经济进入复苏期 b. 房地产业先于宏观经济进入繁荣期 c. 房地产业先于宏观经济进入衰退期 d. 房地产业的萧条期长于宏观经济

e. 房地产业景气循环的波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济 ③ 季节波动 e.g.“金九银十” ④ 随机波动（不规则波动）：受到不确定因素影响——自然灾害、政治风波等 5、 影响房地产经济周期波动的因素

① 内生因素：

a. 收益率 收益率↑—→开发商扩大投资和开发规模

收益率↓—→开发商的投资行为变得谨慎

收益率影响房地产市场投资的扩张和收缩，进而影响市场供求关系，从而影响周期波动。 b. 投资 投资↑—→市场进入繁荣期

投资↓—→房地产业出现萧条

房地产投资的变动和房地产周期的变动基本一致 c. 市场特征

Ⅰ不完全竞争性：价格信号不能完全真实反映市场的供求状况—→房地产供求难以匹配—→房地产周期波动

Ⅱ区域性特征：不同区域具有不同波动特点，若出现一系列冲击，会通过“传染”波及更多地区。

Ⅲ易受政府调控干预影响的特性：调控得当，波动小；反之波动大。

② 外生因素：

a. 政策因素：政府通过货币政策、财政政策、土地政策、经济体制和经济制度改革以及区域

发展政策等对房地产市场调控，进而影响房地产周期波动 b. 社会经济与技术因素：

Ⅰ国民收入和消费水平：国民收入↑—→消费水平↑—→房地产投资消费↑—→房地产业繁荣

Ⅱ通货膨胀率：通货膨胀和通货紧缩交替变化—→房地产投资预期回报率—→房地产周期波动

Ⅲ经济增长方式的转变、Ⅳ产业结构演进、Ⅴ城市化、Ⅵ技术进步 c. 随机因素：自然灾害和政治风波

6、 住宅的消费水平和社会经济的发展水平相关如何理解。【要点】

① 住费用的恩格尔系数：无论家庭收入多少，住宅费用支出比重总是固定不变的，为12% ② 舒瓦贝法则：随着家庭收入的增加，用于住宅消费的支出呈增加趋势。

社会经济的发展水平↑—→住宅消费水平↑

7、 我国房地产业的发展趋势（结合当前经济形势），分析在周期波动中所处的位置。

第三章、 地租理论与区位理论 一、名词解释：

地租：泛指土地所有者把他所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他财务（资源）租给他人所获得的报酬，是一种不仅限于土地的租金。【由原始价值、私有价值、公有价值构成】 区位：是指特定的地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。

土地转换边际理论：任何一个地段总有一种用途比其他用途有利，这种用途使该地段有最高的地租报酬。

屠能圈：由空间距离（运费）造成的利润差，决定了土地的不用类型，表现为以中心城为中心，向外呈同心圆状的6个农业地带。 二、问答题梳理：

1、 绝对地租和级差地租的比较 级差地租 绝对地租 概念 形成条件 形成原因 被土地所有者占有的，由于土地等级差别所产生的超额利润。 土地自然力的差别（肥力、位置） 土地经营权的垄断 由土地所有权的存在所决定的，不论租用什么样的土地都必须缴纳的地租。 农业部门资本的有机构成低于社会平均资本的有机构成 土地所有权的垄断 ★级差地租形式： 级差地租Ⅰ：等量资本投在等面积的不同条件的土地上，因土地的肥力和位置的差别所产生的超．．．．．．．．．．．．．．．额利润转化的级差地租。【具体理解如下表】 土地 等级 a 甲 乙 丙 所耗资本 （元） b 100 100 100 平均利润 产量 （元） （担） c 20 20 20 d 6 5 4 个别生产价格（元） 社会生产价格（元） 级差地租Ⅰ 全部 每担 每担 全部 （元） 产品 产品 产品 产品 e=b+c 120 120 120 f=(b+c)/d 20 24 30 g=fmax 30 30 30 h=g*d 180 150 120 i=h-e 60 30 0 PS：社会生产价格必然由其中的劣等地的个别生产价格来决定。 级差地租Ⅱ：连续投在同一块土地上的各个资本，由于生产效率的不同，生产效率较高的资本产．．．．．．．．．．．．．．．生的超额利润，被土地所有者占有时所转化的级差地租。 两种级差地租的关系：都是超额利润的转化形式，但其投资方式、转化时期和土地经营方式不同。 2、 “屠能圈”的内容、农业区位理论的核心和对土地区位理论的贡献

（1）“屠能圈”的内容：（由内至外） 【中心城】自由农作圈＜林业圈＜集约农业圈＜谷草农作圈＜三年轮作制农作圈＜畜牧圈【荒地】 （2）农业区位理论的核心：农业土地的区位级差地租理论 （3）对土地区位理论的贡献： ①提出了一种抽象化的研究方法；②以级差地租理论为基础来确定经营集约化、专业化的布局方法。 3、 影响城市土地区位的因素

① 自然条件和环境方面因素 ② 交通和通讯方面因素

③ 除交通和通讯以外的其他基础设施因素 ④ 人口和经济集聚方面的因素 ⑤ 社会文化方面的因素

4、 城市土地区位效益的实质——位置级差地租：土地位置对经营收益的影响。 5、 城市土地利用功能分区的基本内容 商业区 ① 金融机构、公司总部、咨询机构； ② 服务范围：全国甚至全世界 ① 商业、交通、信息中心； ② 中小城市最高层次商业区。 ① 购买频率高的日用品； ② 服务范围：7000-口。 人面向消费市场 e.g.高档服装、首工业区 多为标准化定型中央商业区 城区商业区 街区商业区 内圈工业区 外圈工业区 远郊工业区 产品（体积较大，污染重的工业 e.g.冶金、炼油、化工、重型机械等。 居住区 规模大、占地多、交通便利、环境优雅、区内无污染、治安良好，文化教育设施齐备、采购娱乐方便等。 饰、印刷、食品、需要料场、仓库精密仪器等。 或厂房较大） 有自动生产线，机械实行平面布局。 大致划分：

商业区（中央、城区、街区商业区）＜居民区＜内圈工业区＜居民区＜外圈工业区＜远郊工业区

第四章、 房地产市场 一、名词解释

房地产市场：是房地产供需双方进行商品交换的场所，也是整个社会房地产商品交易关系的总和。 房地产中介服务：在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供居间服务的经营活动的总称。

房地产金融市场：通过有关金融机构运用房地产金融工具，为房地产企业融通资金而形成的市场。 二、问答题梳理

1、 房地产市场的构成要素：

（1） 市场主体：房地产市场上房地产商品的供求双方 （2） 市场客体：房地产市场上用来买卖的对象 （3） 市场规则：市场交换中的约定和规范 （4） 市场信号：市场交换中的信息 2、 房地产市场的特征：

（1） 市场信息不充分：两两谈判而非明码标价 （2） 区域性强（房地产的不动性决定）

（3） 产品的异质性：房地产产品的不可替代性，即无法找到两块完全一样的宗地

（4） 垄断性（土地的有限性造成）

（5） 是房地产权益的交易市场：经验对象是房产和土地的使用权

（6） 是消费和投资结合的市场：实用价值（真是）和资产价值（有时虚拟） 3、 我国目前房地产市场存在的问题。

第五章、 住宅的租金和价格 一、名词解释

租金：在一定时期内使用土地而支付的价格。

城市土地价格体系：在城市土地交易市场中形成的具有相互联系与制约关系的一系列城市土地价格。 基准地价：政府对城镇各级土地或均质地域以及商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．用权的平均价格。 二、问答题梳理

1、 住宅价格（房地产价格）的概念和特征。

（1） 住宅价格：住宅（房地产）的交换价值，是房地产市场的核心与基础。 （2） 特征：

① 房地产价格是关系到国计民生的价格：居民收入水平↑—→居住消费/生活消费↑ ② 建筑物价格与房地产价格的统一性 ③ 房地产价格的个别性：使用功能不同

④ 房地产价格构成的多元性：e.g.住宅自身因素、环境因素、位置因素etc

2、 房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+财务费用+销售费用+税金+开发利润+位置差别 3、 土地价格体系：基准地价、标定地价、交易地价、评估地价、成交地价、其他地价

↘：政府评估的在正常情况下某一期日土地使用权的价格。 4、 基准地价的作用：

① 宏观控制地价

② 征收土地使用税费的依据

③ 作为评估宗地价格的基础和参考

④ 调整城市经济活动空间布局，引导城市规划，优化土地利用配置 ⑤ 对土地利用、流向进行引导

5、 开发商取得土地的方式和成本发生。

① 征用农地：农地征用费、土地使用权出让金

② 城市房屋拆迁：城市房屋安置补偿费、土地使用权出让金 ③ 从地产商处购地：地价款、应缴纳税费

6、 经济适用房价格的特点，它和商品房价格的区别

（1） 特点：按照保本微利的原则，有建设主管部门会同同级物价管理部门按建设成本确定。 ．．．．（2） 区别：

经济适用房价格：实行政府指导价，由建设主管部门会同同级物价管理部门按建设成本确定。 商品房价格：根据市场供求状况由开发商与购房人协商议定、随行就市的市场售价或租赁价格。

第六章、 房地产产权理论 一、名词解释

产权：由于物的存在及关于物的使用所引起的人们之间相互认可的行为准则。 【完全产权：对某一财产具有可以完全实施的排他性的使用及收益权、自由的转让权。】 ．．．．．．．．．

土地所有权：土地所有权人享有对地表的使用和支配权，并享有对土地之上下空间的利用权，但该项．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．权利应受法律法规的限制。