编制人：cxqlmm
学号：0811010005
2011.01
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第一章 土地定级因素资料与分值计算
本次估价当中共考虑了六大土地定级因素。他们分别是商服、道路、中学、供水、人口状况、规划条件。六大定级因素的资料整理和分值计算如下：
一、商服
在本案例中，经过数据收集和分析。把汽车站、经融大厦定为一级商服中心；日新百货、中国银行为二级商服中心。以下是此次收集的资料表格：
表1 商业网点调查表
商服中心 名 称 汽车站 日 新 百 货 金 融 大 厦 中 国 银 行 商业网点 名 称 新时代网络 摩托车行 便民餐厅 光辉俱乐部 星佚金行 丽华服装城 君悦酒家 藏金阁 汽车修配行 儿童服装城 鑫发珠宝行 华联商城 副食品批发部 商务服装城 大地电脑修配中心 银河大酒店 为民大药房 高级婚纱摄影馆 手机大卖场 零售批发部 亚市日用化妆品 欣悦快餐 运动商城 全民健身房 不动产交易所 单位面积 营业额（元/m2） 6400 2668 3000 2680 4218 3260 1200 980 1000 720 2180 2450 1380 2860 3000 3400 2678 3620 2320 565 1850 1280 899 2180 2450 单位面积 租金（元/m2） 800 650 600 530 700 680 350 312 342 230 410 422 390 420 400 500 356 688 420 240 430 408 320 456 482 2
表2 商服中心作用系数（二）
单位面积营业额 0.3
作用系数 单位面积租金 商服职能总类 0.15 0.4 高级商服职能比例 0.15 表3 商场中心情况调查统计表
商服中心 名称 汽车站 日新百货 金融大厦 单位面积营业额 营业标准 额（元化值 /m2） 3354 100 1416 42.2 单位面积租金 商服职能种类 高级商服职能比例 租金标注 职能 标准 标准（元化值 总数 化值 比例 化值 /m2） 648 100 100 100 45 100 350 54 50 50 15 33 综合规模指数 100 56.2 2980 88.8 45.8 464 325 71.6 50 90 40 90 40 45 18 100 40 88.38 43.2 中国1537 银行 Fi=Mi-Mj
表4 功能作用分值表
商服中心类别 综合规模指数 平均规模指数 以一级商服中
标准化值 100 100 94.19 中心作用功能分 48 3
心 二级商服中心 88.38 65.2 43.2 54.2 52 52
表5 商服中心影响分值计算结果表
绝对距离（m） 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850 900 950 1000 1050 1100 1150 1200 1250 1300 1350
一级中心 二级中心 相对距离（r） 作用分值（fi） 相对距离（r） 作用分值（fi） 0 48 0 52 0.036 41.8 0.067 40 0.071 36.4 0.133 30.7 0.107 31.7 0.2 23.6 0.143 27.6 0.266 18.1 0.178 24.0 0.333 13.9 0.214 20.9 0.4 10.7 0.250 18.2 0.466 8.23 0.286 15.9 0.533 6.32 0.321 13.8 0.6 4.86 0.357 12.0 0.666 3.73 0.392 10.5 0.733 2.87 0.428 9.1 0.8 2.20 0.464 8.0 0.866 1.69 0.5 6.9 0.933 1.30 0.535 6.0 1 1 0.571 5.3 0.607 4.6 0.642 4.0 0.678 3.5 0.714 3.0 0.750 2.6 0.785 2.3 0.821 2.1 0.857 1.9 0.892 1.7 0.928 1.5 0.964 1.2 4
1400 1 1 fi=Fi
二、道路
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一宗土地定级估实例
