高铁交通枢纽区域土地一级策划的理论创新与青岛北站案例

高铁交通枢纽区域土地一级策划的理论创新与青岛北站案例

高铁交通枢纽区域土地一级开发策划的理论创新

――以青岛北站为例

杨宝民 李侃 作者简介

深圳新摩尔商业管理公司总经理，清华大学商业地产总裁班客座教授

李侃，德国KAN建筑设计事务所首席设计师，德国汉诺威大学博士研究生。

前言

土地一级开发和整理是一项复杂的工作，不仅要懂得土地法律法规，而且在实际操作中需要精心做好总体策划和城市设计工作，合理确定土地出让顺序，高起点做好招商工作。

2009－2010年，杨宝民带领深圳新摩尔商业管理公司团队研究了长沙松雅湖商业规划和土地一级策划，李侃先生带领德国KAN建筑设计事务所研究了长沙松雅湖城市设计，双方共同合作形成了土地一级策划的初步框架。2011年初深圳市新摩尔商业管理公司中标青岛交通商务区商业规划与土地一级策划项目，新摩尔公司与青岛交通商务区土地一级开发公司－青岛海创投资开发有限公司建立了战略合作关系，通过与德国设计公司史迪芬以及李侃先生的合作，我们总结了高铁枢纽区域特点，形成了系统的土地一级策划的经验。

一、 土地一级开发策划和城市设计结合

１．城市设计的四结合理论

2008年杨宝民先生总结了中外城市规划的理论与实践，第一个独创性地提出把城市规划与城市设计和旅游规划以及商业规划三结合，从2009年开始就将该理论用于长春25平方公里经开北区的新城概念性规划设计和总体策划，取得圆满成功。2010年，杨宝民先生总结新城规划的实际经验，明确提出在三结合的基础上，城市新区规划与城市设计还必须和产业规划结合。

城市设计应与商业规划结合。不仅需要考虑商业网点的合理布局，而且要注重人流规划，将吸引人流的文化体育设施与核心商业区集中规划。比如，“深圳福田CBD新区” 在吸引总部入住方面取得一定成功，但在人流规划方面就是个反面案例。规划将吸引人气的大剧院和图书馆等公共设施集中在深南大道北侧，而购物中心等商业集中在南侧，人气和商业的割裂导致购物中心开业后的萧条。因此，城市规划部门和设计院，应反思传统，从“以人为本”的角度将商业和人流规划纳入城市规划理论体系。

城市设计还应与旅游规划以及生态建设密