税法（2020）考试辅导
第十章++房产税法、契税法和土地增值税法
第十章 房产税法、契税法和土地增值税法 本章考情分析 本章收录了房产税、契税和土地增值税的政策规定，其中契税和土地增值税都与房地产权属转移有关。本章考试命题分值平均在8分左右，其中房产税、契税的分值能达到2~3分，土地增值税5分左右。本章可以命制各种题型，单选、多选题型较为常见，房产税也可与企业所得税混合命制综合题；土地增值税也易与增值税、城市维护建设税、印花税混合命制计算问答题。2017年考试中，命制了契税、房产税与企业所得税混合计算的综合题。 本章的学习，要注意“营改增”对房产税、契税和土地增值税的影响。考生尤其要从法理角度感悟这些“营改增”政策对土地增值税计算的影响，理解和把握好各个税种之间的关系。 2020年教材的主要变化 新增房产税税收优惠政策。 第一节 房产税法 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 一、纳税义务人与征税范围（熟悉，能力等级2） （一）纳税义务人 房产税的纳税义务人是指征税范围内的房屋产权所有人。 具体包括（重要）： 1.产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税； 2.产权出典的，由承典人纳税； 3.产权所有人、承典人不在房屋所在地，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税； 4.纳税单位和个人无租使用房管部门、免税单位、纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税（从价计征）。 【归纳】房产税的纳税人一般是产权所有人，但要注意区分特殊情况： 房产税的纳税人 产权所有人 自行纳税 产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税 他人代缴 纳税单位和个人无租使用房管部门、免税单位、纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税 非产权所有人 （1）产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税 （2）产权出典的，由承典人纳税 （3）产权所有人、承典人不在房屋所在地，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税 【例题·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（ ）。（2013年） A.房屋产权未确定的 B.房屋产权所有人不在房屋所在地的 C.房屋租典纠纷未解决的 D.房屋承典人不在房屋所在地的 【答案】ABCD （二）征税范围 1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。 【提示】要注意房产不等于建筑物。 2.征税范围（熟悉，能力等级2） 原创不易，侵权必究
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税法（2020）考试辅导 第十章++房产税法、契税法和土地增值税法
城市、县城、建制镇、工矿区。 【例题·单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（ ）。（2014年） A.农村的居住用房 B.建在室外的露天游泳池 C.个人拥有的市区经营性用房 D.房开企业尚未使用或出租而待售的商品房 【答案】C 二、税率、计税依据与应纳税额的计算（掌握） （一）税率（要求记忆，能力等级3） 房产税采用比例税率，有两档规定税率，另有一档优惠税率： 税率 1.2%的规定税率 12%的规定税率 4%的优惠税率 适用情况 自有房产用于生产经营 出租非居住的房产取得租金收入 个人出租住房（不分出租后用途） 【特别归纳】个人出租住房，应缴纳的税种及对应税率（征收率）如下（未考虑城建税及教育费附加、地方教育附加，免征印花税和城镇土地使用税）： 税种 增值税 房产税 个人所得税 税率（征收率） 按5%的征收率减按1.5% 4% 10% 【相关链接】自2019年1月1日起，个人出租住房，月租金未超过10万元的，免征增值税。 【例题·多选题】下列有关房产税税率的表述，符合现行规定的有（ ）。 A.工厂拥有并使用的车间适用1.2%的房产税税率 B.个体户房屋用于自办小卖部的，适用1.2%的房产税税率 C.个人出租住房用于美容机构开设连锁店的，适用12%的房产税税率 D.个人出租住房，不区分用途，按照4%的房产税优惠税率计税 【答案】ABD （二）计税依据与应纳税额的计算（掌握，能力等级3）——从价计征与从租计征 计税方法 计税依据 税率 计税公式 基本规定：按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值计征 从价计征扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定 （按照计房产原值包括地价 税余值） 独立地下建筑物进行原值调整 原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定 年税率1.2% 应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2% （计算出的是年税额） 【特别提示1】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 即：计入房产原值的地价所对应的土地面积不超过房产建筑面积的2倍。 什么是容积率——建筑面积与占地面积的比率 容积率低意味着什么？ 【例题】某企业2020年2月用2800万元（不含增值税，下同）购得一宗1500平方米的土地，投入200万元做土地开发，并在这宗土地上建设一座建筑面积600平方米的车间。则计入该车间计征房产税的房产原值的地价=600×2×（2800+200）÷1500=2400（万元）。 【例题·单选题】某企业2016年3月投资1500万元取得5万平方米的土地使用权，用于建造面积为3万平方米的厂房，建筑成本和费用为2000万元，2016年4月底竣工验收并投入使用。对该厂房征收房产税时所确定的房产原值是（ ）万元。（2017年）
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税法（2020）考试辅导 第十章++房产税法、契税法和土地增值税法
A.2900 B.3500 C.5000 D.3800 【答案】B 【解析】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。全面“营改增”之前购建的房地产，所支付价款全额计入成本。 计征房产税的房产原值=1500+2000=3500（万元）。 【特别提示2】独立的地下建筑物在进行10%～30%的扣除前先对房产的原值进行确定： （1）地下建筑物为工业用途的，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值； （2）地下建筑物为商业及其他用途的，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。 【重点内容】地上房产与地下建筑物房产税从价计税的税额计算步骤。 【归纳1】地上房产按照三个步骤计算房产税： 第1步是确定计税余值：需要用房产原值减除规定比例的损耗来确定计税余值； 第2步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）； 第3步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额）。 【归纳2】地下建筑物分为两大类——与地上房屋相连的地下建筑物和独立的地下建筑物，有不同的征税规则： 与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定分三个步骤计算房产税； 单独的地下建筑物在从价计税时分四个步骤计算房产税。 第1步是确定应税原值：按照工业用途或商业用途及其他用途对房产原价按规定比例进行应税原值确认； 第2步是确定计税余值：用调整好的地下建筑物应税原值减除规定比例的损耗计算确定计税余值； 第3步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）； 第4步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额）。 【例题】2019年4月，某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值100万元，独立地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和税务部门确定的地下建筑物的房产原价折算比例为60%，房产原值减除比例为30%。该企业以上两处地下建筑物2019年4月至12月应缴纳房产税多少万元？ 【答案及解析】与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定计税；独立的地下建筑物作为工业用途的，需要用房屋原价的一定比例折算为应税房产原值，再减除损耗价值计税。2019年4月至12月应缴纳房产税=（100+200×60%）×（1-30%）×1.2%×9/12=1.39（万元）。 【归纳】地上、地下建筑物计税比较 房产性质的建筑物 地上的 地下与地上一体的 独立地下的 房产税计税依据 从价 原值扣除一次性损耗 折扣后的原值扣除一次性损耗 从租 租金收入（不含增值税） 城镇土地使用税的计税依据 占地面积 证书确认或地下建筑垂直投影面积；按应征税款的50%征收 税率 从租计征房产税计税依据和税率、计税公式： 计税方法 从租计征 计税依据 租金收入（包括实物收入和货币收入）；以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定 原创不易，侵权必究
计税公式 应纳税额=租金12% 收入（不含增值税）×12%或4% 第3页
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出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有关规定计税 个人按市场价格出租的居民住房（出租后不论是否用于居住） 4% 【例题·单选题】某公司2017年购置办公大楼原值30000万元，2019年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元（不含增值税）。当地规定房产原值减除比例为20%，2019年该公司应缴纳房产税（ ）。 A.288万元 B.340万元 C.348万元 D.360万元 【答案】C 【解析】经营自用的房产从价计征房产税；出租的房产从租计征房产税。 应纳房产税=（30000-5000）×（1-20%）×1.2%+5000×（1-20%）×1.2%×2/12+1000×10/12×12%=348（万元）。
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第40讲_房产税法(1)
