前言
受金厦集团委托，天津市上劲房地产咨询有限公司就金厦王顶堤立交桥路南项目的营销策划提交王顶堤路南项目发展方向（提案）。我司本着[服务企业，长足发展]的公司战略思想，在顺利完成金厦百度风景营销策划的前提下，希望与金厦集团继续深入合作，同时公司的领导层对双方的合作给予高度重视，就项目发展方向事宜，我司提出以下建议，希望贵司提出宝贵意见。
我司对双方合作的优势归结为以下几点：
1、金厦集团作为天津市房地产开发的龙头企业，其在土地存量及资金运作上的优势不言而遇，进入2000年以来，企业品牌在项目的成功推广下进而提升，吻合了天津市住宅消费者由感性消费逐步过渡到关注企业品牌的消费思路，同时金厦集团在企业发展过程中不断更新经营思路，果断采用依靠社会力量的方式解决企业的内部配给不足，使企业的核心优势上进一步提升，节约了成本。
2、上劲房地产咨询有限公司成立于2000年初，企业发展以房地产代理销售、营销策划、广告推广整合为核心，我司先后代理销售财富大厦、梅江芳水园、汇和家园、林枫花园等12个项目；营销策划包括百度风景、尚城、汇博园等7个项目；同时上劲广告传播有限公司承接泰达园、吉利花园等知名楼盘的广告设计。在近3年的企业历程中取得了不俗的业绩，得到了开发企业及社会的认可，公司本年度晋升为[天津市房地产中介协会]副秘书长单位。
3、根据市场发展趋势的判断及建立在此基础上的战略发展规划，我司营销策划作为充分整合营销与市场传播环节的服务项目势必会在公司今后的发展中扮演日益关键的作用，其发展水平的不断提升从短期看将会对公司现有营销代理业务产生或轻或重的支持，从远期看，整合了高水平策划服务的营销或广告实体将会是市场衡量这两个行业的标准，我司成为天津市首家整合项目销售、营销策划、广告推广的中介服务企业。
4、双方的合作基础为优势互补，在企业利益上不存在正面冲突，而是一种连带关系，即作为服务性质的我司在企业发展过程中始终坚持提升业务水平，强化服务意识，作为合作时间近二年的双方在许多方面业已充分磨合，共同打下了良好的合作基础。
房地产市场自起步到规范进而走向成熟，用了近十年的时间。而随着城市土地存量的减少，市场人群消费理念的成熟，如何在项目发展前期做出准确的市场定位与市场分析，对投资者投资的准确性及资金回笼的速度起到至关重要的作
用。房屋与其他商品的相同点是：需要迎合市场,适销对路，才能满足有效需求及达到利润最大化。作为特殊商品，它的表现特点为：
1、资金高度密集：房地产项目从立项到完工动则需要几千万的资金，资金密集
成为行业特征，同时也增大了投资风险。
2、投资周期长：房地产投资周期一般为一年以上，缩短投资周期，使生产出的
产品不在投资周期内落伍，需要超前的投资目光。
3、市场信息变化预测：由于投资周期长，产品由设计到产生经历时间过长，经
常出现实际产品落后于市场需求的情况。所以更注重把握销售时机。控制销售节奏，对策划而言，应注重过程营销（即在产品销售过程中跟踪产品，研究市场，及时调整产品策略，使之与市场步步吻合），才能达到预期收益目标，而不应只做结果营销(即在产品生产出来后再销售，造成产品与市场脱节)。
正因为房地产不同于其它行业，许多因素制约最终产品的实现及投资回报，所以项目自身条件及发展商可对投资者进行适时投资决策提供一定的可行性依据。
项目宗地状况
1、地理位置
本案位于南开区王顶堤立交桥西南侧，占地面积3.3ha，总规划建筑面积近100.000平方米，整个地块东西向狭长，南北进深较小。从周边地块发展情况
来看，本案所处位置为王顶堤居住区整体规划的收尾工程，周边居住气候已经形成一定氛围。本案以北住宅区有百度风景、美丽心殿、南开文园、碧云轩、及天拖居住区；南侧为复康花园，东侧包括欣苑公寓、华苑住宅区、华苑新城等大型住宅区；西侧为侯台风景区及侯台别墅区。同时天大、南大、师大及正在建设的大学城，使本区域形成了较高的科教氛围，
2、区域发展方向
根据天津市居住区域划分，西南部地区在近几年住宅建设上占领上风，无论从居住区规模、规划设计、人文基础等各方面保持领先，但同时存在以下弊端：
1) 由于整体规划期限较长，使物业风格比较杂乱。虽然对开发商而言及时跟随
市场会使投资风险降低，但造成整体规划不协调。
2) 本区域房屋价格居高不下，造成趋向购房客户经济基础难以承受。
3) 市场可消化人群随着数百万平米的住宅开工建设逐渐消化，使再建住宅难以
把握人群倾向及购买能力。
虽然存在以上弊端，但优势同样相当明显，故本区域整体发展方向看好。
3、地块综合评价
金云里地块处在王顶堤立交桥西南侧，紧邻下桥机动车坡道。王顶堤立交桥作为中环线重要桥梁，机动车流量比较大，所以本案地块地理位置十分明显，存在视野开阔，绿化优美的优势。但作为临桥物业，其弊端为噪音污染（百度风景
在销售过程中存在相同问题），所以从地块上分析，优势与劣势并存，只有通过投资者决策与权衡才能达到最大优势平衡点。
4、本案优劣势分析
优势：1、地理位置明显，交通状况良好，路南项目由10座高层建筑组成，
容易形成标志性建筑。
2、周边配套设施完善已形成居住气候。
3、区域发展趋势看好，市场有可引导空间。
4、位于天津市上风口，同时位于高校区及高科技产业园区，文化氛
围较好。
5、金厦地产在王顶堤地区十年的开发经验及形成的区域品牌。
劣势：
1、 近邻立交桥存在噪音污染及出入不方便。
2、 红旗路以西地区规划参差不齐，同时高层建筑的市场接受度差。
3、 建设周期长，建筑密度大，居住环境较差。
项目发展方向
1、发展方向论述
基于对本案综合因素的分析，我司建议打破常规营销理念，建议采纳以商住带动商品房销售的整体营销思路，发挥土地的最大价值，同时于政府指令行为衔接，共同为本案提供良好的客源。1.1项目定位：
本案作为复康路沿线临桥物业，其地理位置有着不可比拟的优势，从目前祥规可以看出，临近复康路将建设总建筑面积为23295平方米的大型公建底商，如何运用底商优势，带动商品房销售？我司认为，随着天津市整体经济环境的好转，投资条件的改善，在大环境下需求大规模的会展场所，而目前天津市的会展供给不足，天津市目前的展馆场所集中于河西区，以天津市国展及体育中心为代表，但目前市场需求逐年增加。天津市每年承办的大规模展览会以天交会、房交会、汽车展览交易会及各种类型的建材、设备交易会，通过交易会带动企业之间的经营与合作逐渐形成了良好的模式。
根据本项目自身的优势及金厦地产的优势（包括社会关系、资金能力及政府背景等），结合本区域的良好历史底蕴及发展前景，我司建议底商部分打造为以会展物业为主的综合性经营场所。1.2会展物业定义：
会展物业及商品展示、交易和经济技术合作等功能为一体，并具备信息咨询、投资融资和商务服务等配套功能，在贸易往来、技术交流、信息沟通、经济合作诸多方面发挥着日益重要的作用，在中国经济舞台上扮演越来越重要的角色，会展物业基本目标实现价值是普通住宅项目的两倍，甚至几倍。同时会展经济不仅可以培养出新型产业群，而且可以带动服务、交通、旅游、餐饮等相关产业的发展。同时，会展业也被认为是区域经济发展的助推器，各地会展也纷纷出现，不
天津金厦集团王顶堤路南项目策划(DOC12)(1)
