养老地产售后回租模式探析
摘要： 随着我国老龄化趋势的不断加剧，养老地产的开发需求日益显著。但由于一方面缺少政策的导向性，另一方面缺乏合适的开发运营模式，养老地产发展速度缓慢。本文将结合售后回租的融资及促销特性，探索养老地产售后回租模式的可行性以及具体操作。
abstract： with the growing trend of china’s aging， the development need of elderly real estate is increasingly significant. one hand it is lack of policy support and guidance，and on the other hand lack of suitable development mode of operation. therefore the slow development of the elderly real estate. this will combine the sale-leaseback financing and promotional features to explore the feasibility and the specific operating of elderly real estate sale-leaseback model.
关键词： 养老地产；售后回租；优势；困难
key words： elderly real estate；sale-leaseback；advantages；difficult
中图分类号：f293.35 文献标识码：a 文章编号：1006-4311（2012）34-0074-03 0 引言
售后回租是一种集销售和融资为一体的新型租赁形式，是西方发达国家常用的一种筹资手段。在售后回租交易中，承租人与出租人具有双重身份，进行双重交易，形成了资产价值和使用价值的分离。它通过改变资产的形态，将物化的长期资产变为流动性的现金资产，以达到承租方融资、促销的目的。
我国引进融资租赁始于上个世纪八十年代，本世纪初开始在房地产领域出现，目前涉及的物业类型限于酒店公寓、大型商场、写字楼等收益性房地产。在融资租赁已经十分成熟的美国，养老地产售后回租模式已经得到实践。随着我国社会步入老龄化程度的不断加深，养老地产也将逐渐得到各界的关注和重视。但是目前国内养老地产开发的步伐还比较缓慢，开放商以及运营商都处在观望的状态。因此寻求适合养老地产开发运营的模式是解决养老地产有效需求与有效供给不平衡的关键。 1 我国养老地产发展的现状
1.1 社会老龄化现状催生养老地产的开发 2010年我国第六次人口普查结果显示，我国13.7亿总人口中，有1.8亿60岁以上的老年人，而这1.8亿中又有1.2亿65岁以上的老年人。60岁以上老年人口占到了总人口的13.26%，65岁以上占到8.87%。相比2000年第五次人口普查结果，老年人口的增长率达到27.4%，远远高于我国人口总量5.4%的增长。
按照联合国相关规定，65岁以上的人口数量占总人口7%以上的国家称为“老年型国家”。我国大陆31个省、自治区、直辖市中有
19个省市65岁以上老年人口比例超过7%，其中福建以11.43%的比例位列榜首，其次是四川10.95%，江苏10.89%，辽宁10.31%，上海10.12%。城市一旦进入“老年型”，与之相应的各种老年需求问题就开始出现。
1.2 国内养老地产的开发现状 养老地产的开发产品包括：养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机构等。我国存在的盈利性养老地产的产品类型主要有三类：①会员制的养老住宅，定位层次比较高，针对的主要是高端消费者，其采取在普通住宅中配建针对老年人的住宅。②“反按揭”模式的养老住宅，即在征得老人同意后，将老人原有住房出租，以租金收入补足入住养老住宅的租金；或采取置换的方式，将老人的原有住房与想要租住的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。③升级版的养老院，主要是保险资金推出的，将养老地产视作商业地产项目长期经营。
养老地产开发现状可以总结出三方面的问题：一是资金问题，包括社会资金投入以及企业自身融资能力；二是开发模式问题，企业开发的养老地产是持有或是出售，或是两者之间存在一个合适的比列使得企业获利最大化都将影响企业开发的积极性，从而影响养老地产的社会供给量；三是运营服务的质量问题，后期运营决定了开发产品的实际获利，这也是整个老年地产至关重要的一环。 针对上述问题，本文提出利用售后回租模式进行养老地产的开发，解决养老地产开发的资金问题，实现开发运营的良性经济循环。
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