南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划
表4-1????经开区（2006-2009）三产比例研究
年份GDP一产二产三产比例200227902919164199865600006.9：71.6：21.5200340589015800321900681003.9：79.3：16.8200454140618170442281809553.3：81.7：15.0200562888718897527543824473.0：83.9：13.12006814238198246911841032302.4：84.9：12.720071080002207329352201240501.9：86.6：11.52008146000020800012850001542001.4：88.0：10.6200920016002130017670002133001.1：88.3：10.6规划说明书
第四章 发展条件与功能定位
4.1机遇分析
1)??长三角一体化背景下的通沪同城机遇
伴随长三角交通设施一体化建设的加快，长三角的时空距离进一步的缩短，经济一体化步伐快速推进。宁通启高速公路、连盐通高速公路、苏通长江大桥、重启大桥、沪通铁路的建设和完工，使南通与上海同城化效应显现。南通经济技术开发区作为距离上海和苏锡常最近的地区，可以充分接受上海和苏锡常地区的辐射，成为上海产业转移基地、制造业配套基地和旅游休闲基地。2)??城市发展层面的“南下”战略
随着南沪的联动，沪通一体化、沪通区域联盟可以预见，南通南下发展的趋势也愈发明显，南通经济开发区成为南通城市发展的重点区域。3)??经开区发展阶段对增长极的呼唤 ??南通经济技术开发区于1984年12月经中国政府批准设立，是中国首批14个国家级开发区之一。南通开发区位于中国东部黄金海岸线中部、长江入海口北岸，与国际大都市上海隔江相望，是中国特别是长江流域联系世界的重要门户之一，已成为中国长三角利用外资集中的制造业基地和上海一小时经济圈重要的产业发展高地。
根据工业园区发展的一般规律，工业园区呈现出三个的动态发展阶段（图标3）。在工业园向新城转变过程中，新城需要需找新的增长极来带动城市的更新与发展。而这个增长极一方面需要具有创新能力的主导产业，能够自力更生增长，并带动腹地产业发展，另一方面需要有为自身及腹地提供居住、商贸、文化及相关服务的城市综合功能。
????????南通经济开发区正在进入到工业园区发展的第三个发展阶段，逐步实现产业的升级和城市功能的完善。??经开区所处的“塑极”阶段，为经开区西北片区的发展提供了明确的发展契机，西北片区需要根据自身区位、产业、交通、周边板块比较，挖掘自身价值，找准自身定位，实现区域竞合，促进新城发展。
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表4-2??产业园发展的三个阶段
规模位置产业发展水平配套最简单的产无居住和其他配套，居工业园业园类型，一般分布在规模一般城镇的边缘N/A住和其他需求依托中心城市。（1）就业人员同时依赖产业园区与城市中心企业社区多从事工业生产附近的配套（2）就业联合体工此类园区规一般位于城和零配件加工以人口规模尚不足以承受业园/城模较大市郊区及仓储业，产业大型的休闲和娱乐设施市单元体集群规模与程度以及大片的绿地，但已有限能够形成自我维持的，具有良好社会结构和认同感的城市单元。产业在空间上获多功能综得聚集效益，相居住、商贸、教育、休合体工业规模很大，一般分布在关产业集群，产闲娱乐等活动的集聚，园/新城达城市级核心城市边缘生足够的就业需多功能综合体工业园区求与消费需求本身就是一个新城。?具有创新能力的主导产业，能够自力更生增长，并带动腹地产业发展?有为自身及腹地提供居住、商贸、文化及相关服务的城市综合功能区域带动力?与南通城市中心及其周边区域能?位于城市发展够保持密切的交的核心战略拓展通、经济联系，方向上，是大南能起到承上启下、通都市群南下的增长极沟通城乡关系的中心作用区位核心城市联系度规划说明书
4.2 资源与竞争力分析
(1)空间区位
经开区西北片区从城市发展的轴带关系来看，具有两大特征：
西北片区所处区位向北承担城市功能，向南受到经开区产业发展的辐射，位于城市主要发展轴线空间交汇点，呈现出新老城区的“黄金节点”的特征。这一空间区位特点决定了基地能够获得成熟的城市基础设施支撑，同时由于距离主城区较近对人口更具吸引力，在南通近期扩大中心城市规模，增强综合经济实力的过程中扮演举足轻重的角色。
西北片区位于环狼山的公共服务设施带上。狼山是江苏省省级风景名胜区，狼山在城市空间格局上不仅是生态绿化轴线在滨江片区的核心片区，目前在狼山景区周边已经逐渐发展起周围已经集聚了众多城市行政文化设施。狼山公共服务带承接城市功能的拓展，成为集休闲、生活、公共服务等为一体的综合功能区块。(2)交通优势
公路：??通沪大道在基地设有出口，为发展物流等产业增加了吸引要素。
轨道：??南通中心城区的轨道交通和BRT线均通过基地，使得基地在各个方向上的联系更加便捷，交通引导城市发展的效益更加突出。??
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城市景观轴城市发展轴轨道交通和站点BRT线和站点主干路与快速路规划说明书
(3)产业先机
??????????产业方面，基地目前已形成了生活性物流等产业基础，有利于未来企业发展的本地根植性培育以及自主创新的产业发展。??(4)景观特征
基地土地平整、地形平坦，河网密布，水系纵横，水体所占面积约为10%；尤其是对于一马平川的南通来说，基地依托狼山，拥有弥足珍贵的山景资源，这不仅使基地土地价值大幅提升，同时也是是体现城市特色的重要战略资源。??(5)比较优势
??????与基地比邻的狼山东北板块、能达商务园区板块是未来与西北板块形成密切竞合关系的两大板块，与两大板块的比较，我们发现西北板块综合优势鲜明。
4.3 问题与挑战
(1)问题
现状用地中工业用地所占比例较高，现有的工业开发降低了土地的使用价值，这些原有的工业用地给基地的远期再次开发带来一定的置换成本。
缺乏良好的开发控制和空间指引，会影响基地的整体形象的塑造和整体功能的营建。(2)挑战
工业区片区虽经多年发展，但其对人口的吸引力欠缺。在新一轮的经开区分区规划中提除了经开区中心区、苏南科技园两个分区核心，以期提升城市和产业服务功能，增强经开区吸引力。两个分区核心的发展与西北片区一定程度上形成了竞争关系，西北片区必须认清自己的独特优势，错位发展，共同实现经开区新城建设的目标。
西北片区发展目前缺乏规划导向，土地利用混乱，难以形成错位发展。
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4.4 成功案例借鉴
（1）苏州工业园区金鸡湖片区：
金鸡湖位于长三角都市群核心城市上海的边缘，占地12平方公里，是依托苏州工业园发展起来的苏州东部新城的城市中心区。
苏州工业园区位于苏州东部新城中心，规划面积70平方公里。金鸡湖地区位于工业园区中心地带，占地约12平方公里，水面约7.4平方公里。环湖地区是具有商业、居住、娱乐、休闲等功能的临水型区域现代休闲娱乐空间，是苏州工业园的配套功能区，是苏州新城的城市中心区。
◇定位：
城市商务办公集中地，集中发展金融、咨询、设计、研发等高端生产服务功能，并将其建设成为品质较高的居住集中地。
◇金鸡湖片区功能研究：
商务：以面向工业园区企业为主，辐射苏州全市及周边地区，集办公、会议、展览等多种功能于一体的新城中央商务中心
居住：以配套工业园区产业人群居住需要为依托，汇集中高档住宅项目，面向全市范围的苏州新型生态居住区
商业：集聚大规模综合性商业设施，以配套工业园区人口生活需要为基础，以国际著名商场为先导，服务于全市的新城商业中心
休闲：以国外现代休闲景观为依托，以国内外著名时尚休闲场所为主体，成为苏州新型城市生态休闲度假区◇规划特色：
特色错位----环金鸡湖建设八个特色区，功能分区明确；步行街区----以绿地系统和步行系统联系各个特色区；开发性----创造不同用途、不同大小的多元开放空间；
地域性和国际化结合----景观设计体现二元性，既表现苏州历史文化，同时实现现代化国际都市的目标；外圈居住----以金鸡湖为空间核心，布局19个邻里中心；每个邻里中心是融合多元功能的集聚体。
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功能分区产业区分别分布在北面（北部科技工业园）、东南面、西部三大区，远离生态区，接近对外交通干线，便于对外联系生产服务研发区研发中心、学术交流中心、生产力大厦，处在生态核心部位，低密度开发行政商务中心区管委会大厦、商务办公区。对外主入口，是城市的门户地区，承担城市主要公共服务功能居住高档居住区、员工公寓，生态核心区与中心区之间生态核心区以松山湖为中心及周边植被良好地区休闲娱乐区酒店、中心公园、生态果园；演艺中心、展示中心、餐饮娱乐中心、多功能活动中心用地类别用地面比例积（％）（km2）居住用地1.95 12.2行政办公用地0.33 2.1重点公共设施用地0.72 4.5城市公用服务设施用地0.51 3.2科研、教育产业用地1.36 8.5适宜性发展用地1.9512.3 城市道路用地2.5 15.7城市绿地3.87 24.3水域2.74 17.2规划总用地15.93 100规划说明书
（2）东莞松山湖园区
东莞松山湖园区位于珠三角都市群核心节点城市东莞边缘，目标发展成为中国最具发展潜力的高新技术产业开发区。
东莞松山湖园区于2001年成立，总规模约72平方公里。其中湖面面积8平方公里；松山湖位于广深经济带地区，交通发达，广州、深圳均在1小时商务圈内。松山湖园区距东莞主城区10公里，经由松山湖大道，至东莞市区约10分钟。
松山湖前期并未引进地产开发，城市核心功能的缺失严重制约了产业的发展。2006年，园区调整发展思路，从工业园区向城市转变。
规划调整后加大了居住用地比例，通过“携手万科”策略重塑区域价值，目标发展为综合性生态新城。松山湖规划秉承?以生态为核心的规划理念，采用内核式布局进行区域功能合理布臵：各组团之间由绿地、道路系统相区隔，最大限度的减少各功能之间的相互干扰以及生态环境的破坏；同时组团之间的绿地等可作为弹性用地，为未来发展预留空间。通过调整规划松山湖将建成集产业、生产服务、商务办公、居住、休闲娱乐与一体的综合性生态新城。
（3）案例结论：
从以上两个案例我们都看到，金鸡湖环湖地区是通过打造具有商业、居住、娱乐、休闲等功能的临水型区域现代休闲娱乐空间，成功推动苏州经开区的新一轮发展，并成为苏州新城的城市中心；东莞松山湖通过调整规划松山湖只能定位建成集产业、生产服务、商务办公、居住、休闲娱乐与一体的综合性生态新城，其多元功能的初期发展面向园区企业，逐渐辐射城市周边。这为基地未来的发展指出了一条必然的方向。
空间区位特征、产业发展基础、景观资源特征为本项目基地未来的发展奠定了宜居、乐活、产业可持续的必要条件。在长三角区域快速一体化和经开区职能升级的宏观背景下，基地需要充分整合自身资源，通过新的城市增长极的塑造，带动经开区北部生活品质的整体提升。
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