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广，交通十分便利。
18路 罗庄 - 宋寨 - 董庄 - 黑龙潭 - 半截塔 - 双汇国际花园 - 西华路口 - 挂车厂 - 沙北医院 - 市三中 - 马路街口 - 漯河新天地 - 文化路 - 五一路口 - 妇幼保健院 - 实验小学 - 干河陈乡政府 - 开源集团 - 森林公园 - 华强公司 - 柳江东苑 - 康平花园 - 柳江小区 - 东宝汽修中心 - 文萃江南 - 建材市场 - 107国道 28路 朱庄 - 香山路口 - 金港大酒店 - 石油公司 - 东方大市场 - 金山路口 - 水泵厂 - 铸造厂家属院 - 西华路口 - 挂车厂 - 漯河中等专业学校 - 老桥北 - 市建委 - 泰山路口 - 黄山路口 - 蓝天宾馆 - 市政府 - 市环保局 - 康乐宫 - 漯河医专 - 丁湾 - 水利技校 - 五一路口 - 文化路口 - 漯河新天地 - 金穗广场 - 市烟厂 - 中州家具城 - 光明路口 - 三五一五工厂 - 市农机公司 - 县二高 - 骨科医院 - 人民医院 - 塑料厂 - 燕山路口 - 朱庄 - 28路总站 36路 北站(北环路口) - 金山区管委会 - 三和木业 - 市八中 - 西华路口 - 铸造厂家属院 - 水泵厂 - 四中 - 三五一五工厂 - 光明路口 - 中州家具城 - 市烟厂 - 火车站 - 中华市场 - 马路街口 - 漯河新天地 - 文化路口 - 五一路口 - 水利技校 - 民主路口 - 牛行街口 - 电脑城 - 市报社 - 市三院 - 郾城公疗 - 郾城电业 - 辽河路口 - 淞江路口 - 嵩山路口 - 辽河路口 - 黄山路口泰山路口 - 总站(北环路口) 39路 董庄 - 双汇国际花园 - 农机监理站 - 铸造厂 - 银鸽小区 - 金山桥南口 - 光明路北口 - 鑫海地水轩小区 - 万祥街 - 万顺街 - 204仓库 - 市烟厂 - 中汇广场 - 漯河新天地 - 文化路口 - 五一路口 - 国美电器 - 人民路口 - 民主路 - 牛行街口 - 电脑城 - 市报社 - 市三院 - 郾城五高 - 郾城劳动局 - 郾城邮电局 - 老二高 - 北街口 - 市交通局 - 许慎市场北口 - 太行山路口 - 淞江小区 - 郾城实验二高 - 北环二高 宗地西邻金山路、南邻黄河路，两条路均为城市主干道，黄河路往东通往沙河大桥、未来召陵行政办公区域，往西通往市中心，仅需5分钟车程；金山路往南通往召陵区三五一五、人民医院、四中，各类配套设施完善，往北通往京港澳高速入口、规划中的生态水城。 五、市政规划
漯河新区：金山路以东147平方公里，规划建设漯河新区（已有概念规划），主要发展产业、生态宜居、重点进行城乡一体化和城中村改造。在新北环一公里处建设港口，沙河通航，直通淮河。沙河港口在进行前期调研，很快进行。
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2020年4月19日
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根据漯河市 -2030年总体规划发展，漯河城市总体布局为一心、两轴、九片区，未来召陵区将成为城市东部副中心，市政府将此区域打造成区域性食品研发、交易、消费和职教中心，强化区域CBD行政中心的带动作用，在淞江路以北，规划建设以职业教育、研发为主的教育产业，同时以产业集聚区的建设为契机，形成区域性的食品研发、交易基地。
宗地所在片区为金山组团，在城市总体规划当中，将此片区定位为城市生态居住示范区。未来在市政府沿河规划的引导下，将积极推进生态居住的建设，强化生态资源的保护和利用，增加水上娱乐休闲项目的开发，例如：生态水城、沙滩浴场、海滨公园等，这些都将极大地带动区域居住环境的改进，提升区域的住宅品质，从而引导市民来此置业，拉升周边楼盘房价。
当前区域内有双汇·国际花园、银河湾、0395倾城、山水杭城、广弘花园、广鑫·帝景城等楼盘，未来2年内周边将有4个新增项目，包括本项目、生态水城、临近本项目舒曼置业的地块及金山路路西国际花园对面的空置地块。区域将成为漯河市的生态居住示范区域，特别是生态水城项目的启动，将推动整个片区的生态居住氛围，提升区域形象，对本项目产生积极影响。
宗地东临沙河，当前漯河市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中，预计沙河二期工程将于年内完工，这将推动区域沿河河堤景观风貌的展现，宗地东边河堤水域风貌景观核心区域的雏形
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2020年4月19日
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将初步形成。未来市政府还将对宗地东边河堤区域规划沙滩浴场，作为沙河二期景观工程的一个亮点工程，沙滩浴场将填补漯河市沙澧河景观工程中的一项空白。为把沙滩浴场打造成国内一流的独具亚热带风情的休闲娱乐场所，市领导高度重视，从选址、定位到设计几易其稿，最终把沙滩浴场的地点确定于沙河河岸左侧黄河路沙河大桥下游处。规划的沙滩浴场南北长约700米、东西宽70米，自堤外到堤内，分别规划了浴场主入口、停车场、沙滩浴场和水上娱乐项目。停车场紧邻沙滩浴场主入口，依堤外滨河路而建，可同时容纳100多辆汽车停放。堤外分别规划设置了为浴场服务的淋浴房、更衣室、公厕和管理用房。堤内沙滩浴场面积为3.2万平方米，其中设置有小凉亭、小木屋供游人使用，靠近河堤位置设置有观景平台，观景平台。四周种植高大棕榈树以表现浪漫的热带海滩情怀，同时还配置银杏树等树种，体现沙滩浴场的季节变换之美。
第二部分 区域市场分析
一、周边楼盘状况
位置 黄河路与金山路交汇广鑫·帝景城 处西南角 黄河路与金山路交汇湾畔19号 处东南角 金山路与黄河路交叉0395倾城 口向北100米路西 金山路与黄河路交叉国际花园 口向北200米路东 康桥水岸 黄河路桥东20米 项目 户型 97㎡两室 109-135㎡三室 97.5㎡两室 125㎡三室 92㎡两室 140㎡以上大户型 91㎡两室 均价 7月开盘 预计3800元/㎡ 5月开盘 预计3500元/㎡ 现房3500元/㎡ 现房4000元/㎡ 5月中旬开盘 8
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110㎡三室 预计3200元/㎡ 宗地周边当前在售楼盘有5个，其中广鑫·帝景城以及河东岸的康桥水岸为新开发项目，尚未开盘，将有3-5年的开发周期，与本项目产生一定的竞争格局。
双汇·国际花园为公司在 开发的高档社区项目，虽然项目总体体量不大，但却销售却从 一直延续到现在，将近7年的销售时间。分析该项目滞销的原因主要有以下几点： 1、长期的孤掌难鸣；
2、配套不成熟、被遗忘的区域； 3、沿河改造一直未动工；
4、操盘的时机节点把控有问题，各期开发未衔接好； 5、项目没有分期开发，分期产品无差异性，没有提升产品品质，操盘粗糙；
6、剩余大户型过多，难以消化，总价过高。 二、价格及客户群体分析
区域位于召陵区，紧邻沙河，随着漯河市沿河改造二期工程的完工，沙河沿岸的景观初成雏形，区域的景观优势也逐渐体现出来。虽然区域内配套设施尚不完善，但区域交通便利，环境优美，居住品质较高，未来仍有较大的升值空间，越来越多的市民选择在此置业。
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2020年4月19日
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当前区域内房价主要集中在3000-3500元/㎡，在全市范围内，处于中等水平，有较大的提升空间。漯河市整体房价当前集中在3000-4000元/㎡的关口，需要一个品质较高的项目突破4000元/㎡的瓶颈，来带动漯河整体房价上4000元/㎡。
按照房价正常发展的趋势，以及沿河景观呈现在市民眼前，预计到明年下半年，本项目开盘阶段，区域房价将达到4000元/㎡以上。
经调查分析，选择在此置业的客户群体主要为有一定经济基础、有改进性购房需求的企事业单位职工、私营企业主，购房用途多为自用，为改进当前的居住环境。当前漯河新区经过圈地提升城市核心经济增长竞争优势，政府吸引国际食品巨鳄来漯河投资，例如可口可乐、康师傅、旺旺等，来打造城市名片。本项目可依赖这些新兴食品企业、食品研发基地的高管及召陵新区市政机关的领导，经过沙滩浴场来吸引市民，我们所面向的客户不但仅是漯河市民，更多的是企业高管、收入很高的外地人。
第三部分 项目SWOT分析
一、地块SWOT分析 1、 优势
A、随着城市框架的拉大和向东开发，地块升值潜力很大； B、交通方便，自然生态景观好。
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2020年4月19日
房地产项目可行性研究报告详细版范文
