浅论城市综合体的规划设计
笔者认为城市综合体的规划设计是城市综合体项目成功的关键，论述了城市综合体规划设计方面应该注意的几个问题及规划设计的原则和重点，供同行参考。
标签 城市综合体；规划设计；原则；重点
城市综合体(英文为HOPSCA )，是酒店(Hotel )、写字楼(Office )、公园(Park )、购物中心(Shopping mall)、会议中心(Convention )、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。其将城市中的商业、办公、居住、会展、旅游、会议等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互协同的有机关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体已经成为城市发展的方向之一，笔者认为城市综合体的规划设计是城市综合体项目成功的关键，下面论述城市综合体规划设计方面应该注意的几个问题及规划设计的原则和重点，供同行参考。
1 城市综合体项目在规划设计方面应注意的问题
建筑的规划设计是城市综合体的基础，是未来良好运营的保障。从开发顺序来说首先是要完成一个项目的总体规划方案，即确定建筑基本布局、交通组织、外立面风格，公建配套、项目与周边现存建筑、道路的关系等等。这一阶段，作为城市综合体项目，应该注意几个问题。
1.1 首先，在建筑规划设计单位的选择上，一定要注意规划设计单位的基本设计取向与项目的特征的吻合度，从实践来看，与国外先进的规划设计单位进行合作已经是许多开发企业的共识，但是国外规划设计单位在不同专业领域有不同的业绩和排名，来自不同国家的规划设计单位也会因为较大的文化和生活背景而做出不同的基于项目的价值评判，比如，来自日本的规划设计单位，在设计建筑时往往非常注重建筑的美感，立面风格倾向于较为严肃的设计元素，在住宅的内部户型设计时忽略中国人的居家习惯而按照日本人的居住方式去设计室内空间，而来自欧美的规划设计单位相对关注建筑与自然的互动关系，提倡开放、随意、与自然共融的设计思路，在细节上采用原生的材料或元素较多。东西方文化的差异以及不同种族对于生活方式和审美的理解的不同必然形成对规划设计的差异化指引。但是，选择规划设计单位费时费力，高昂的设计费用和紧张的项目进度往往让开发企业不能多次做出颠覆性的设计修改，所以参照专业排名(例如英国《建筑世界》杂志)的索引按图索骥，对规划设计单位的以往作品进行考察，同时兼顾项目所处区域的自然和人文特质去甄选合作对象，是非常必要的。
1.2 其次，城市综合体的商业往往自持居多，商业价值的最大化是指导规划设计的重要原则，要注意避免一些不利于后期商业使用的现象出现。诸如:商业建筑部分自身的宽度、深度、曲直度等要符合通常使用要求;营业空间的室内要减少立柱的数量，控制立柱的体积，组织立柱的分布形态，柱距设置在一个合理
的尺度内(常见的如约6米到10米之间);在室内空间要避免异形空间的出现，将其尽量处理在室外，不得不出现在室内的异形空间尽量避免锐角型，以趋向钝角为佳，确保后期分割商铺时能实现尽大的空间利用率;最后，在水电气等不同的能源供应方面，应有专业人员根据项目的前期业态定位进行分项设计，在向政府部门报批能源接入之前，要掌握全局的现状需求并对未来的业态调整变换留下空间，同时，在能源接入后，随着招商的不断推进，区内的合理分配也是一个重要问题，否则再多的能源接入也无法满足城市综合体的使用要求。
1.3 最后，在城市综合体中，各种物业(商、住、办公、酒店)的和谐共处以及各自价值的最大化是未来运营发展的终极目标，也应作为规划设计的原则。如顺城购物中心，在一个100000平米的购物中心上是近700套城市公寓，如何保证公寓业主既享受繁华的便利又不受繁华之扰呢?为实现互不干扰，顺城城市公寓均采用双层夹胶中控玻璃(中间充有惰性气体)，室内标配BROAN空气净化系统，门窗均采用上等的品牌和材料，让业主实现出则繁华，入则宁静的居家氛围。在建筑上则将住宅的入口与商业区入口分开，电梯分开，楼层分开，停车分开，实现了虽然是一个整体但又合中有分的局面，保障了居住的便利性的同时还确保了基本的安全和功能需求。以上一例可以看出，要将和谐发展作为目标，规划设计必须先知先觉，因为建筑一旦落成，许多改动将根本无法实施，这种一次性的特性要求开发商在规划设计阶段对后期的使用及分类人群需求作出精确的判断和趋势分析，进而实现对规划设计的真正指导。
2 城市综合体规划设计的基本原则
价值链管理的作用就是节约成本和提高交付速度，当组织砍掉价值链的那些低效率的和不增加价值的工作后，组织就会在不同的工作和领域中降低成本;而当价值链中的成员在分享信息和重要活动上合作时，交付速度就会提高。应用到城市综合体的规划设计中，就是“先招商、后设计”的大原则，先招商可以通过先接触了解不同商家(或企业)的需求进而进行项目的指导，通过谈判提前确定下来的主力商家更可以直接指导各项设计的深化方向。先招商后设计这一重大原则具有科学性与合理性，开发商应努力以这一思路开展工作，组织好专业的招商团队、以招商先行的方式首先把招商启动起来，解决好商业资源不足带来的种种困难。因为在实践中，要做到100%的先招商后设计几乎是不可能的，但是主力店可以做到，大的企业可以做到，除去能力的问题，认识与态度是基础，因此要非常重视以这一思路来开展工作。
3 城市综合体规划设计的重点
3.1 城市综合体，其整个生命周期是一个开发、投资、经营、管理和消费等多方客体共同交互参与的过程，因此其价值的体现是长期的。如果在规划设计时未考虑与周边城市规划的协调发展，则很难保证持久的生命力。二者之间矛盾的激化会关系到一个商业地产项目的兴衰存亡。例如对于一个几十万平米的大型综合体项目，其周边道路系统的车流容量是否能够支撑就变得非常关键。如果城市规划道路容量不够，这一巨大的项目一旦开业将使得周边道路系统拥堵瘫痪，而交通的不便又将成为这一商业项目长远发展的硬伤。同时市政配套系统如果难以
提供足够消费群体的支持，企业的资源整合能力又满足不了在这一次中心实现招商计划，盲目的上马必然影响其自身经营和发展，甚至对开发商带来危害。
3.2 对于城市综合体开发而言，历史文化的发扬是每个项目的灵魂。悉心善待原有的城市肌理和建筑风貌、保护原有的文脉特征为的是达到项目的增值。这就要求在规划设计中采用合理的方式，它既不同于历史文物的保护，也不是简单、孤立的个体形象特征的保护和引用，而是应当兼具商业价值和社会价值。相应的也对规划设计提出了更高的要求。
传统商业街区的更新，通常比推倒重建更加复杂，需要开发商及设计师加倍呵护原有的城市肌理与空间，其开发与设计的工作量也随之递增。具体到城市空间和建筑的改造及保护也要有侧重点，保证在小范围内建筑、街道、细部装饰等原有构成元素的相对完整性。以此提升商业地产项目的文化价值，牺牲局部商业利益来带动整体商业价值的最大化。
浅论城市综合体的规划设计
