少年易学老难成，一寸光阴不可轻 - 百度文库
广州发展的方向与思路 /文 2009-01-21
问：我认为，广州市的城市定位始终给人一种不清晰的感觉。请问王老师，您认为广州今后5年或者10年正确的发展思路应该是什么？能否请您给我们进行一个简单的阐述？ 王志纲（以下简称为王）：这个问题问得非常好！我对广州的未来是看好的。为什么？第一，广州就像一个家庭中的长子，它在成长过程中所获得的机遇和它所遭遇的磨难都是一笔巨大的财富，因为它是个先行者，如果把握得好，这些经历和磨难就会成为它未来成长的积淀与动力；如果把握不好，这些磨难将是永远的噩梦，也许它还会失去未来发展的机会。非常庆幸的是，从目前整个大的趋势来看，我认为广州已经从迷离混沌、沼泽险滩中走了出来，找到了一条在广东、在整个中国，甚至在亚洲都可能是较高层次的、具有中国特色的道路。从这个意义上讲，我对广州的前景非常看好。
在座的有许多广东人，我们不妨先回顾一下历史。改革开放后的最初十余年，可以说是中国市场经济的草莽时代，那时的广州凭借自己是先富起来的“珠三角”老大的身份，获得了极大的财富，而同时，珠江三角洲群雄竞起，广州也面临着巨大的挑战。计划经济时代广州是广东的中心，南海、顺德、番禺这些乡下兄弟们，要跑到广州来赶场。但改革开放10年之后，南海、顺德、东莞、中山一下子崛起了，口袋日益膨胀，日子过得越来越舒服，也就渐渐地看不起广州这个老大哥了。广州的国有企业更是一蹶不振，在“放养动物”，尤其是“野生动物”的追逐下，它们就像一个光着屁股坐花轿的老人（台下大笑）。简而言之，珠江三角洲一天天地兴起，而广州则一天天地衰落。“屋漏更遭连年雨，行船又遇打头风”，在此背景下一个强邻又出现了，那就是“暴发户”深圳。深圳崛起之后一直是游离于“珠三角”以外的，根本不把广州和“珠三角”放在眼里，以为自己是中国天字第一号的“转世灵童”，甚至想与香港一决雌雄。当此时，内忧外患，广州的确成了一个说不清楚的“丑小鸭”。
1993年，广州为了突破困境，曾雄心勃勃地提出了一个口号——打造国际大都市。不曾想，这个伟大的梦想居然变成了堂吉诃德挑战风车。5年后，广州变成了一个尘土飞扬、非驴非马的大工地。正是在这一背景下，1996年我带领我的团队逃离广州，跑到深圳，因为广州根本不是人住的地方。后来广州痛定思痛：其一，再不敢提建成国际大都市了，世界级中心城市最多5个，连香港地区都是国际区域性中心城市，上海现在都不敢跟香港比，何况广州？这叫做以退为进。其二，旧城改造如果只是在方圆一百多公里的地方折腾，最后只能是“吃祖宗饭，造子孙孽”。好好的一个荔湾区硬是被“糟蹋”掉了，昔日的骑楼没有了，古老的西关没有了，在整个古城建筑里却突然冒出了几栋莫名其妙的名为“荔湾广场”的高层建筑，这就像一个穿长袍的老人突然打了一条领带。可喜的是，广州终于明白要想重振雄风，必须拉直骨架，向外扩张，从山水城市变成海港城市，由此，广州的版图从原来的五百多平方公里拓展到现在的一千多平方公里。特别是在把番禺这个军阀“削藩”变成广州的一个区以后，广州就可以从容布局了。这也就是2001年我敢在番禺的华南板块，策划、组织一场现代化房地产战争的根本原因所在。当时我们响亮地喊出“中国楼市看广东、广东楼市看华南，华南板块，掀起你的盖头来——中国出了个星河湾”，95%的人都说王志纲非输不可！现在，再没有人说我老王吹牛皮了。迄今为止，全国已有上万家房地产公司到广东学习，到星河湾学习。深圳以前叫喳喳的，说深圳是中国房地产的样板房、试验田，广州算什么？现在它也老老实实地跑来向广州学习了。几十年生活在广东，我知道广州底气十足、厚重无比，但光说没用，必须做个样板出来，最后，华南板块成功了，大家也终于明白了什么叫做房地产、1
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什么叫做大盘、什么叫做城市化。华南板块的企业先行一步之后，政府顺势跟上，将地铁延伸过去，大学城、商业中心、酒店等也相继出现，官民互动，市场和市长跳起了“双人舞”，在不言不语中，广州已经把城市运营做得有声有色了。
之后，当世人的目光都聚焦在上海的时候，广州“悄悄地进庄，打枪的不要”。它先是把广交会用几十万平方米的展览厅，打造成了中国乃至亚洲最大的商品交易会；其次，它把花都机场打造成了比北京首都机场、上海浦东机场还要大的一个机场；其三，它在全力打造“珠三角”半小时生活圈和1小时经济圈。这些一旦实现，广州的实力就会上一个大台阶。谋篇布局完成之后，广州就告诉“珠三角”的小兄弟们：“我给你们提供服务。”“珠三角”的兄弟们看见大哥又雄起了，于是天下群星朝北斗，又来认这个大哥了。以前，“珠三角”的窝里斗很厉害：广州有个会展中心，顺德也会搞个展览中心——反正都有钱。当时，南海也搞了一个建材博览会，但它毕竟与广交会没得比。现在“珠三角”的弟兄们终于明白，全国性的展览平台必须由广州牵头来做。
对比“大上海”和“大华南”的发展思路，如果我们真的能按照华南经济圈和国际城市群的思路来进行功能配置的话，很多问题便容易解决了。这个时候，谁能够成为城市经济时代的“心脏起搏器”，谁就能够占据制高点。上海已经起到了长江三角洲“心脏起搏器”的作用，但是目前珠江三角洲地区还没有哪个城市能够起到这个作用，广州还不行，“学历”还不够，广州必须强化其现代服务业的功能，而不是与小兄弟们拼抢加工制造业，这样才能增强其对周边区域的聚合与辐射能力。香港单独也是不行的，最好是广州与香港结合起来，这个区域经济的“心脏起搏器”才能发挥作用。香港就相当于上海的陆家嘴；深圳、珠海就相当于浦东开发区一样，至于沿线地区的港口、码头就相当于上海的港口；广东其他地区如“珠三角”地区的加工产业，就相当于上海周边的昆山、苏州。如此一来，就构成了一种新的区域经济关系，城市之间的功能定位理清楚了，形成了实力强大的华南经济圈，才能与“长三角”竞争，共同支撑起整个中国的经济格局。
现在进入“长三角”是否还有机会
问：请问广州的房地产企业现在进入上海和“长三角”还有机会吗？
王：要进入“长三角”，可要小心。“长三角”有一支由温州人组成的“神风突击队”。2002年温州与东莞的民间存款都超过了1 000亿，但温州的人口却是东莞的3倍（指户籍人口）。东莞的这些钱在市场上波澜不惊，因为它们大多数是浮财，即一种消费基金，它很难转化成商业资本。但温州人手中的一千多亿民间资金却是最生猛的资本，三年的时间，杭州的房地产价格从3 000元爆涨到1万元，就是温州人干的。后来他们又炒上海，我跟一个记者讲，他可以写一篇题为“温台‘蝗虫’炒上海”的文章。不知道大家见过蝗虫没有？十亩地的庄稼，几千、几万只蝗虫，会呼啦啦地把庄稼全吃光。然后，这些蝗虫把翅膀一扇，就会很快把信息传递到老家去，于是一下子又会来几万只蝗虫。整个上海滩，估计有500亿元温州人的投机资金。上海一年的房地产消费量，大约有2 000万平方米，年初均价是4 000元，现在已经涨到6 000元了，一共1 200亿元，而温州人手里的500亿元倒三次，就是1 500亿元。天大的土地，天大的房地产都不够他们吃的。温州人大肆折腾以后，上海人也心动了，开始跟风。炒到今年11月份的时候，温州人感到不对头，开始撤退了。他们撤退是因为有几个征兆：第一，上海房地产二手房的租金大幅下滑，这说明很多房地产买卖是在流通领域2
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里进行的，没有形成最终消费；第二，广东只有“鬼屋”卖不出去，从来没见过“鬼城”，在上海就出现了这种奇观。比如松江新城，几百万平方米都卖光了。晚上去看，黑灯瞎火，完全是“鬼城”。温州人是“春江水暖鸭先知”，成群结伴地飞走了。这样一来，上海人就被套牢了。这也就是上海卖楼越卖越慌的原因。炒完上海，温州人开始炒南京，炒完南京炒苏北，然后，这群“蝗虫”又哗哗哗地到了武汉，到了重庆。这是非常有趣的“温州现象”，很值得研究。当然，预防温州人的时候也要会动脑筋，因为哪里温州人出现得多，就意味着哪里的商机大，温州人既是危险又是商机。但如果温州人在那里已经赚了大钱，你就要当心了，他肯定会马上撤走，因为他们是投机资本。
“长三角”呢？“长三角”的机会的确很多。进上海、杭州，是没有多少机会了，但是进入二线城市、三线城市，还有大把的机会。所以，想要进入“长三角”，你们不要从高处走，而要从中、低端走，到地级城市、到县城，机会多，钱好赚。今年上半年，我们帮绍兴的一个房地产企业做了一个楼盘。结果绍兴人都“疯”了，20万平方米的房子，两天就抢光了，原来3 800元/平方米还担心卖不出去，最后却卖到了6 000元/平方米。其实，我们只是给他引入了四个理念：其一，给了楼盘一个很好的理念定位，就是找到了魂；其二，做足水文章，将楼盘建成滨水住宅；其三，利用复合地产的理论将商业和住宅结合起来，既好看，又好吃，既能安家，又能乐业，还能赚钱；其四，推广时，把故事讲得到位一点。这个盘一下子成了“绍兴第一盘”，被一抢而空。在广东，我们是要做一百步的，但在他们那边，两步就可以了，因为他们太有钱。
别人看浙江是一盘棋，但其实浙江分为四个板块。第一块，是以温台为代表的“温台浙江”。温州和台州，解放初期曾被称为“小台湾”，很多美蒋特务都是从那个地方登陆的，所以它很让人放心不下，政府总怀疑他们同美蒋特务勾结。正因它是一个很特殊的地方，政府防它、管它，而它又要生存，所以，他们就走出去，到全国擦皮鞋、收破烂，只要能挣钱什么都干。有句话是这么说的：有人类的地方，就有中国人；有中国人的地方，就有温州人。温州人的钱都是从外面赚的，不像广东人，他们的钱大部分是从本地赚的，这也造就了温州人顽强的生存能力和拼搏能力。因此，“温台经济”是最典型的“野生动物经济”。
第二块，是“宁绍经济”——宁波和绍兴，浙江人称其为宁绍平原。历史上这里就是著名的“鱼米之乡”，一直很富有，交通便利，通江达海，商品意识也特别强。宁波经济一直在全国排第四、第五位。绍兴经过前几年的停顿、改制，现在经济开始强劲地崛起。举个例子，绍兴有一个杨汛桥镇，居然有五家上市公司。所以，宁绍的经济繁荣程度远远超出一般人的想象。工作室正在做整个“大绍兴”的城市发展战略策划，所以我们对其了解得很多、很深。
第三块，是浙中地区，包括东阳、义乌、永嘉等。这几个地方不可小看，尤其是东阳、义乌，它们不沿海，资源匮乏，交通闭塞，区位优势远不如“珠三角”的城市，但如今，东阳却形成了医药化工、服装针织、机械电子、工艺美术、建筑材料等五大支柱型行业，义乌的小商品市场也连续6年名列全国集贸市场之首。每次去我都会遇到很多阿拉伯人在那里做生意。另外，在东阳那么偏僻的地方居然会涌现出横店等一批全国知名企业。可见，浙江人真有把铁杵磨成绣花针的能耐。
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广州发展的方向与思路
