车管、稽征、工商、税务的“一站式”办公服务， 银行、保险、信息、租赁等“一条龙”商业服务 第三章 产品设计
一、产品设计的组织与管理
（1）设计管理的方法
产品设计的主要职责部门为设计管理部，与此相关的两个核心业务为设计管理和方案研究。产品设计的原则为将市场调研的结果融入到产品设计中去。
落实、明确设计输入条件：项目设计输入条件的组成除技术层面的要求如规划意见书的要求、分管部门的要求外，还包括我方在市场、造价、产品定位等方面的要求。设计管理部的职责之一就是通过与各相关部门充分沟通，将这些部门的要求转化为设计输入条件提供给设计方。
合理选择设计合作方：所有项目均采用招标的方法选择设计方。依据设计市场规律，对于可以通过方案招标的子项，采用设计方案招标的方法。有些项目由于合同额或设计市场现状的限制，难以邀请到优秀的设计企业。对于此类项目，我们采用项目建议书招标的方式，设计单位除介绍自身业绩外，针对本项目提出项目建议，概念方向及可供考察的该公司已建成项目，连同商务部分构成其投标内容，供我方评标。
科学管理设计合作方：对设计合作方的管理主要利用合同管理进行管理，内容分为行政管理和技术管理。行政管理主要是对进度的控制，体现为合同中的约束条款。并在在合同中设立激励、惩罚措施，调动设计方的积极性。技术管理采用引进外部资源的方式，对设计过程和成果进行设计监理。
在设计管理上强调设计工作与项目开发的整体统一协调性：设计工作是开发环节中的一项，在工作中注意与项目整体进度的统一一致性。
综上所述，设计管理主要目的为 成本控制、时间控制、质量控制。并与整体开发的进度相协调。 （2）方案研究的方法
方案研究的方法为内部资源与外部资源的结合。
规划方面：我方提供土地价值的分析；产品的配比，住宅朝向的要求，景观资源与户型结合的要求推动规划工作的进展。
户型方面：我方提供客户需求，产品级配的要求，户型开间与舒适度的关系，户型内部的灵活性等方面的要求推动户型工作的进展。
地下部分设计方面：我方细化设计方提供的设计成果，优化设计，减小地下室面积节约造价, 并请其他设计单位出方案，提建议,寻求最合理方案。
景观设计方面：多方接触设计单位，进一步理清思路，确立风格。 施工图设计方面：开展系统研究工作。将结构、采暖、给排水、强弱电等子项将现今市场上的主要系统收集整理，进行分类比较工作，并邀请设计院、研究机构及专家咨询意见，从经济、运营、维护成本等几个方向的纬度定出合理方案。
二、产品设计
（1）项目位置及现状
长勺北路汇河大道 济莱高速
东至长勺北路 本项目用地位于山东省莱芜市莱城工业区（北部新城）汇河大道与长勺北路交汇处，东至长勺北路，北至汇河大道，南面与西面邻植物林与农田。如上图： 西邻农田、（2）规划条件 植物林 汽贸城部分：出让区域容积率为1.2，租赁区容积率为0.3，建筑密度25%。 住宅区：容积率为1.5，建筑密度20%。 （3）项目用地计划
本项目用地总面积为1379亩，分为汽贸区和配套住宅区两个部分，汽贸区用地999亩，配套住宅区用地380亩。其中汽贸区计划分三期开发，其中：一期用地280亩， 二期用地200亩， 三期用地519亩；配套住宅区分两期开发，
其中一期用地200亩， 二期用地180亩。（汽贸区用地情况如上图） （4）地块价值解析
1、优势分析（Strength）
①区位优势：地处山东省地理“几何中心”，公路交通四通八达，“一小时上天，两小时下海”
②政策优势：政府大力推进，优惠政策并举
③规划优势：“北部新城”推动城市商贸、人口居住副中心建立，易形成扎堆经营的市场气氛
2、劣势分析（Weakness）
①莱芜铁路建设的相对滞后，与地理枢纽城市地位不相符，对区域内规划的商贸型物流市场形成客观限制
②地块所处区域处莱城北郊，人气积累尚需时间 3、机会分析（Opportunity）
①莱芜政府大力招商的决心与政策性推动，形成可预期的投资机会 ②莱芜独具的地理区位优势和发展潜力，形成商贸型物流市场的客观投资条件
4、威胁分析（Threats）
①济南、淄博、泰安、青岛等已建汽贸市场的竞争 ②汽车经销商资源在山东区域重新布局、整合的竞争 （5）整体规划
该项目沿莱明路和汇河大道进行整体规划，鸟瞰象一只展翅翱翔的雄鹰，沿广场中轴线形成较为规则的轴对称形状。
其中沿莱明路依次布局为汽车文化交易广场，汽车 4S店区；沿汇河大道依次布局为酒店、写字楼及研发中心、零部件市场等。
广场中轴线延长线方向则依次布局为展览式汽车销售中心和服务大厅，汽车文化广场，二手车交易广场等。
汽车试驾场、汽车主题公园则沿林马河东路布局，仓储、物流等功能则布局于4S店集中区域的左侧。 （6）整体景观设计
整体景观沿广场中轴线及延长线为景观轴线，起于汽车文化广场，收于二手
车交易市场，有收有合。
同时，林马河也是一条次景观轴线，以水景和亲水平台为主要表现形式。 （7）建设规模
按莱芜汽贸城初步规划方案和规划条件，该项目整体建设规模约为88万平方米，其中汽贸区部分总建筑面积约为50万平方米（具体情况见下表），建筑面积约为38万平米。
莱芜汽贸城部分经济技术指标 项目 全案 出让地面积 4S店 零部件市场 二手车交易店铺1 二手车交易广场1 展览式销售中心 写字楼及研发中心 服务大厅 酒店 商业 中心广场 租赁地面积 二手车交易店铺2 二手车交易广场2 物流仓储 汽车公园 驾校 零部件生产区 100.00 66667.00 518.00 345335.06 4.00 2666.68 115.00 76667.05 150.00 100000.50 194.00 129333.98 5.00 50.00 3333.35 33333.50 80.00 53333.60 1.97 用地面积 （亩） m2 998.00 665336.66 480.00 320001.60 150.00 100000.50 120.00 80000.40 7.50 12.50 10.00 5000.03 8333.38 6666.70 容积率 建筑面积 （m2） 497500 390000 140000 120000 5000 1.40 1.50 1.00 3.00 20000 30000 5000 20000 50000 0.94 107500 2500 0.80 80000 1.50 0.60 容积率 5000 20000 建筑面积 （m2） 380000 200000 180000 莱芜汽贸城配套住宅部分经济技术指标 项目 全案 一期 二期 用地面积 （亩） m2 380.00 253334.60 200.00 133334.00 180.00 120000.60 1.50 1.50 1.50
山东莱芜汽车贸易城项目商业计划书 - 图文
