价在3500左右，均价在3800元/平米，中高档产品均价可达4100元/平米左右。市场上领先的中档住宅小区已呈现由多层、小高层发展为集中开发18-28层高层产品的趋势。
（8）未来1-2年莱芜房地产市场预测
1、需求预测
根据《莱芜住房建设规划》，我们可以找到莱芜未来1-2年房地产市场需求动力的理由：
? 住房建设总量目标。2012年，莱芜市人均住房建筑面积要达到36平方米，
到2012年累计新增住宅建筑面积达到586万平方米，年均建设117万平方米，90平米以下的住房需占70％。
? 重视拆迁安置房建设。拆迁安置房是配合城市改建项目、保障拆迁安置居
民住房的定向开发的商品房，应优先安排计划，着重加大中低价位、中小户型安置住房的建设力度，集中解决城市公益性项目和基础设施项目所需的拆迁安置用房。到2012年，新建拆迁安置房累计达到100万平方米，年均20万平方米。
对上述规划内容，我们的理解是：
? 2007-2009年莱芜全市城镇居民现住房人均总面积为32平米左右，而
2012年的目标规划为36平米，人均提高了4平米。
? 在用地矛盾和集约节约用地的原则下，“城中村”的改造将是莱芜市“城
市化“进程中推进重点内容。而城市基础设施和公益性的项目是“城市化”进程中的重要配套指标。为城市基础设施让道拆迁出的人口安置，一般不会在原址还建，原址土地将会由集体所有制属性被国家征收而成为国有土地，加上莱芜政府房地产管理部门早就意识到市场上“小产权房”给正常商品住宅市场带来不利影响，必然会推进商品住宅市场产权
规范管理的深度，因此，拆迁、安置人口居住问题”将带来较大规模商品住宅需求。 2、供给预测
根据《莱芜住宅建设规划》：
? 2011年度，供应商品住房用地50公顷（约750亩） ? 2012年度，供应商品住房用地45公顷。（约675亩）
年份 2001年及以前 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 说明 住宅供应套数 1372 2600 3500 6000余套 6900余套 5820 6205 6900余套 5000余套 数据来源：莱芜统计局 2008-2009年数据根据住宅竣工量和市场供给稳定特征估算。 综上所述：从2004年开始，莱芜住宅市场供应量成倍数跨越式增加；由2007年开始，住宅供应量步入了稳定发展期。结合莱芜住宅市场需求的分析，我们预计未来1-2年莱芜住宅市场的年供应量将迎来一个高峰，将在现有6000余套左右供给量的基础上增加30%-40%，达到8000-9000余套。
3、房价预测
（数据来源： 莱芜统计局）
由2007年开始，莱芜房价突破了3000元/平米，至2009年全市普通商品住宅均价在3800元/平米。结合前述市场需求分析，我们预计莱芜未来1-2年房价均价将攀升至4300元/平米
四、项目定位
（1）市场定位
产业环境 目标市场细分 目标市场定位 目标顾 客群 政策环境 区位优势 竞争环境
1、产业基础----汽车及零部件产业环境利好
全国产业环境：2010年全国汽车行业产销量保持10%增速，继续保持平稳较好发展态势。
山东产业环境： ①汽车市场需求旺盛。
2007-2008年山东省汽车保有量(辆)2009年全省汽车保有量达到709.69万辆，未来3-5年，山东汽车保有量应在1000万辆左右，为汽车工业发展
8007006005004003002001000709.69531.66597200720082009和汽车消费市场提供了巨大的发展空间。
②相关产业基础优势。山东汽车零部件产业大量集聚，与汽车工业相关的机械、电子、橡胶、石油、装饰用品等行业门类较齐全，基础较好，综合配套能力强。为汽车产业的发展和核心企业的壮大创造了良好环境。
③路网与区位环境优势。山东已形成高等级公路网络，通车里程达到4000多公里，为发展汽车工业创造了便利的交通条件。山东地处环渤海湾经济区，具有参与国际经济合作的地理条件和投资环境，有利于引进技术和吸引人才，为发展汽车工业提供重要的智力支持。
④资源整合优势 2009年以重组后的实现千亿销售目标为己任的“山东重工集团”为标志，开启了山东省整合全省汽车零部件企业资源的新篇章。吉利、青年汽车整车生产基地在济南的入驻投产，不仅改变了山东省“重型商用车发达，乘用车短板”的产业格局，更会强势的拉动并引导山东汽车零部件产业的集聚性发展。
2、政策环境——省府对产业的支持，莱芜政府对项目的强力推动 整车产业： 调整汽车产业区域布局，使济南、青岛、烟台、潍坊等四个整车主产区的生产能力分别达到20—30万辆，淄博、威海、聊城、日照力争各达到10万辆。以上八大区域整车生产集中度达到90％以上。
重点发展： 保持重型商用车优势，发展乘用车，重点发展新能源汽车。 政府支持： 莱芜政府对本项目的强有力的推动和支持。政府大力推进，优惠政策并举，“北部新城”的规划推动城市商贸、人口居住副中心建立，易形成扎堆经营的市场气氛。
3、区位优势——符合现代汽车后市场园区发展规律
汽车后市场园区由于占地大、车流量大、建筑不宜太高等特点，目前区域性中心城市或者地市汽配市场均存在着发展空间不足、物流不畅、资产收益率低等问题。为城市发展让路，腾笼换业，易址再建，已成为汽配市场一个全国性普遍性的问题。
汽配市场在增加多方位的增值功能同时，还要适应政府在城市功能、区位规划、资源整合、产业提升方面的需求。汽车后市场园区应当选址在交通便利有充裕土地储备的城郊，要有较大的场地便于物流和消费者停车，还要为城市发展预留一定空间，选址要有一定的城市发展前瞻性。同时，园区最好与城市的对外交通枢纽（如高速公路出入口、铁路客运货运站）距离较近，以较低物流成本，提高流通实效。
独特的地理位置赋予莱芜优越的交通条件，高速公路密度居全省首位：济莱、博莱、泰莱三条高速；2条铁路（辛泰线、磁莱线）及多条国道、省道公路贯穿境内。特别是济青南线拉近了与济南、青岛的距离，到济南机场只有80公里，到青岛港口200公里，“一小时上天，两小时下海”，具有非常明显的区位优势。
4、竞争环境——共享产业环境，同组鲁中汽车后市场核心轴
莱芜之北：区域中心城市济南已有以“新老屯汽配市场”“段店汽配城”为代表的城市边缘汽配市场群，目前在济南槐荫区西部京沪高速以东，拟建设40万平方米、占地600亩的大型汽配采购总部基地物流港。其中，筹建中的汽车百货联营超市单店建筑占地30亩，建筑面积2万平米。
莱芜之东：淄博已建20万平米规模的淄博---王舍汽配城 莱芜之南：临沂建有占地150亩，约8万平米的兰田汽配城
竞争分析：在汽配领域，莱芜周边城市汽配市场经营业态有重复；市场辐射的半径也有重复；服务功能单一, 单纯只卖配件，而重要的承担维修、养护功能的经营店大部分游离于市场外，形成各自为政的格局，均不能全面涵盖汽车后市场内容，不能将汽车销售与汽车后市场中配件、维修、养护、二手车各专业市
山东莱芜汽车贸易城项目商业计划书 - 图文
