呼应小区东南亚风情的雕塑小品设计上也领先一步。 市场营销：以户外临街广告牌为推广载体， 注重项目“形象概念”的导入，在工地围墙的 形象推广上将定位人群的主题推广释放透彻 “中国的山东 世界的莱芜，莱芜首座国际精英 特区”。在产品卖点的罗列和推广中，注重区 别莱芜现有住宅市场普通产品，拔高产品形象 档次，注重宣传“住区高绿化覆盖率、叠水景 观、东南亚风情园林特征；建筑立面与产品建
造的品质”。此外，销售前沿阵地售楼部的装饰风格与档次，销售人员接待的精神风貌素养，均可排在莱芜房地产市场的前列，可与楼盘定位宣传的档次相呼应。目前，起价3800元/平米，均价4100元/平米。
项目评价：项目在建筑品质，形象推广、园林环境、物业管理各要素打造
上都成为莱芜中心城区典型项目，与市场上普通住宅小区形成竞 争差异，从而获得细分市场后面向商务中高端人群销售的优势。
【金地·凯旋城】
基本信息：本项目由莱芜金缔房地产开 三期 四期 发公司开发。总占地约263亩，总规模 为424084.2平方米（其中地上面积 341436.9平方米）。容积率：1.94，建 筑密度：28.3% 绿地率：31%。 目前 已开发三期，待开发四期。四期项目占 地117亩，总规模192489.9平方米（其 中地上面积145160.9一期平方米）容积率 1.85、 绿地率35%、建筑密度16.1% 大润发超二期 义乌小商品市项目区位：本项目位于汶源大街与花园北路交汇处200米。其中四期位于汶源大街北侧，花园路西侧。北临育才路，西临文化路。
产品信息：以多层、小高层为主。主力户型为10-140平米三房产品。 商业配套：建有两栋独栋商业体，共约9万平米，其中一栋已建成为“义乌小商
品批发市场”，规模约7万平米，另一栋商业体计划引进大润发超市并建商业街。
生活配套：菜场、机关幼儿园、花园学校、陈毅中学、中医院等。同时周边建有
多个居民小区，如朝阳小区、莲河小区、石花园小区、吕花园小区、
教师村等，居住氛围浓郁。
市场营销：多采取户外广告“以城市精英专属领地—珍惜典藏高层生活”为主题
进行推广。目前1-2期销售完毕，3期属尾盘，均价为3800元/平米。
银行团购买成为该项目销售亮点。
项目评价：本项目周边生活配套，特别是教育配套比较符合莱芜城区居民需求；
此外，在引进“沃尔玛”失败后继续引进“大润发”让大型超市的商业配套继续得到关注，成为本项目两大卖点；至于义乌小商品批发市场招商情况较好，但因莱芜人口少等原因人气不佳。
【 阳光美郡 】
基本信息：项目由山东博宇房地产开发有限公司开发。项目一期占地15848.78平米（约23亩），总规模21374.24平米，容积率为1.3；二期总建筑规模为13366平米
项目区位：项目位于莱城汶阳东大街。南临城市主干道-鲁中东大街，东靠莱芜
技校，区位优势明显。
产品信息：一期5栋多层，二期为一栋18层高层，
总建筑规模为12353平米；两栋独体别墅，分别为538平米、475平米。
生活配套：馨百购物中心、银座商城、市心医院及众
多银行；市政广场、红石公园近在咫尺；居鲁中东大街，3、8、9、10、12多路公交车通达，毗邻莱芜市新汽车站；吴伯箫学校、陈毅中学、二实验小，第三实验小学已立项近期动工。
市场营销：以临街售楼部坐销为主，一期多层起价在
3400元/平米左右，均价3600元/平米；已销售完毕，二期高层销售率近90%，均价3800元/平米。别墅尚未销售。
项目评价： 该项目尽享莱城中心城区交通、生活、教育配套的便利，区位优势
突出。
（6）土地市场概况
地区经济发展的核心是工业经济。工业经济的发展离不开土地供给的支持。莱芜无论是行政区属的幅员面积，还是地区
住宅用地,22%工业用地,58 09年莱芜建设用地计划供应结构(%)商服用地,20%工业用地住宅用地商服用地经济总量相对山东省其他城市，都不算大也不算强，因此如何办好具有地方竞争优势和特色的工业经济，是莱芜政府执政的思路。因此，在莱芜区域建设用地的供应上，工业用地的比重一直是高居不下，呈现出地方经济客观发展需要的特征。 2009年，莱芜计划供应建设用地76宗，其中工业用地44宗，占比58% 。住宅与商服经营性用地分别计划17宗、15宗，实际成交12宗、9宗。
2009年莱芜城区出让住宅土地中，在区位性、土地属性、占地面
1816141210864202009年莱芜经营性(住宅与商服)用地方计划与成交量1715129住宅商服计划供应实际成交积上具有代表性的地块有两宗，一宗为纯住宅用地，一宗为住宅兼商业用地。其土地成交价格反映了莱芜城区土地价格水平。见下表：
编号 坐落 龙潭东大属性 面积成交价（亩） （万元） 土地单价 成交人 山东泰盛莱开号 街以北，住宅 186.94 15000 东，龙崮河以南。 文化路以西，赢牟大街以南。 坐落 住87.05 商：29.02 面积（亩） 8200 2008-5孝义河以80.2万/亩 房地产开发股份有限公司 莱开2007-5号 住宅 商业 山东泰兴70.6 万/房地产开亩 发有限公司 成交价（万元） 土地单价 编号 属性 2009-5-1胜利北路号 号 2009-2 以东 以西 雪野区 2009-5-2胜利北路住宅 住宅 商服 211 14300 4 107 2000 18万/亩 87万/亩 2010年1-4月，莱芜全市经营行用地共挂牌23宗地，其中纯住宅用地1宗，商业（服）兼住宅用地2宗，商服用地3宗，工业用地16宗，加油站用地1宗。工业用地占期间内总供应土地量的69%。实际成交情况为：住宅用地成交3宗商服用地成交3宗。
2010年1-4月，在用地性质，成交面积上具有代表性土地如下：
编号 坐落 属性 指 标 面积成交价 单 价 （亩（） 万万/亩 元） 莱雪莱城区雪野2009-2号 镇老仲临路以南，通天河以北。 商服 规划容积率：0.4-0.6，建筑密度≤35%，绿地率≥40%，建筑层数和高度：2层为主，原则不超过3层（酒店可以增加1-2层）。 107 2000 19 莱开高新区龙潭2009-1东大街以北，马鞍山山路以东。 商服 建筑密度≤70%，容积率≤4.0，绿地率≥20%。 192 17000 89 1号 路以西，原2009-6号 2010-2号 莱 城 2009-8 文化南路以东，原市面商规划容积率小于等于2.0，建筑密度小率大于等于30%。 23 2100 91 粉厂用地。 服 于等于35%，绿地莱城区大桥南路以西，汶河以北，莱城区羊里镇 住商住建筑密度≤20%，率≥40%。 建筑密度≤30%，容积率≤1.5，绿地业 容积率≤0.8，绿地376 16000 43 孝义河以南 宅 羊里村以西 宅 率≥30%。 商住宅 建筑密度≤35%，地率≥35%。 11 260 24 莱开高新区赢牟2010-2号 连河以东 大街以北，服、容积率2.0-3.0，绿580 29030 50 （7）莱芜房地产市场发展现状特征总结
1、莱芜房地产市场处于上升期：
中心城区商业（服）兼住宅土地价格一般在70-90万/亩。高新开发区商服用地一般在50-90万/亩，雪野区因以旅游产业为主，商服用地价格最便宜。
2、开发主体不规范，市场监管存在盲区：
城中村搞房地产开发，明里暗里的单位自建房导致大量的小产权房（或变相小产权房）、单位自建房充斥市场，干扰了市场的健康发展，分散了刚性需求及有购房实力的客户。
3、群体以莱芜本地居民消费、自住型为住，投资型较少： 4、产品“追阔求大”：
以120-140平米三房产品为主；90平米以下住宅偏少，不符合国家调控政策。居民的主流需求住房开发明显不足。在房价趋涨的大环境下，大面积产品的总价提升易造成主流购买人群的抗性。
5、正规商品房均价约为3800元/平米，产品类型以高层为主：
山东莱芜汽车贸易城项目商业计划书 - 图文
