（4）莱芜市汽车行业市场总体分析
1、汽车市场需求近年来随着经济发展保持旺盛增长，乘用车近两年都保持1.5万两/年的增幅，莱芜市汽车行业市场具有较大的发展潜力。
2、莱芜市汽车行业市场客户以莱钢客户为主，基本上占到莱芜市汽车行业市场的40%分额，其次为以农业生产、流通行业的个体和私营业主为主，汽车行业消费具有比较明显的行业和区域特征。
3、莱芜市汽车行业市场存在较大的问题，主要体现在以下方面： ①规模小：60多家销售企业、160多家零部件等企业中，销售收入过亿的仅有4家。
②布局散：汽车销售主要分布在高新开发区部分路段及城市各出入口，零部件、美容装具等主要分布在北坦路等市区街道。
③档次低：汽车品牌以20万元以下的中低档车为主，零部件销售以商用车、农用车为主。
④经营场所简陋：大多以租赁门店房改造而成，标准化的店铺少。 ⑤市场辐射力弱：汽车销售、服务、零部件以本市客户为主，对周边城市的影响有限。
三、莱芜市房地产市场分析
（1）莱芜房地产市场发展历程
总体上看，莱芜房地产市场发展历程经历了四个阶段：
? 2001年之前，初创阶段：从无到有，开发企业少，且多以小企业为主，
规模较大的开发商只有广厦集团一家，开发规模非常小。
? 2001—2003年，起步阶段：2001年开发区的启动，以上海明珠花园为
代表的外来开发资金注入莱芜，带来了全新的开发理念，全面启动了莱芜市房地产业的发展。
? 2004-2005年，跨越式发展阶段：2004年商品房完成投资比2003年
增长57.45%；2005年商品房完成投资比2004年增长60.59%。 ? 2006年—至今，稳定发展阶段。2006-2009年，莱芜商品房开发投资
一直保持着小幅稳定增长，特别是在2007年投资超过2006年一倍多，即使在遭遇金融危机的客观环境下，在徘徊后保持上升趋势。
（数据来源： 莱芜统计局） 2007年“次贷危机”的经济传导效应即使缓慢也波及了了国内楼市投资。2008年，莱芜全市房地产开发投资共完成12.84亿元，同比下降5.24%，施工面积共完成115.91万平方米，同比下降26.9%，房屋竣工面积26.47万平方米，同比下降66.5%，商品房销售面积50.09万平方米，同比下降33.3%，4项指标的下降，充分说明莱芜市房地产市场状态疲软。
2009年1-5月份，全市商品房投资额、竣工面积略有上升，销售面积、销售额大幅下降，空置面积大幅增长，由旺销逐渐转为观望期，全市房地产市场需求迅速下降，2009年全年房地产开发投资16.39亿元，同比增长25.13%。
总体上，莱芜房地产开发投资量不大，保持着渐进式的增长。
（数据来源： 莱芜统计局）
（2）供给与需求层面分析
（数据来源： 莱芜统计局）
2008年，莱芜住宅市场竣工量为174.86万平米，商品房销售量为50.09
万平米；2009年住宅市场竣工量为194.67万平米，商品房销售量为49.85万平米。
结合我们实地调研的反馈，我们对上述统计数据初步判断如下：
? 住宅市场竣工量统计数字中包括了：除了开发商投资开发商品房之外的
投资主体开发的住宅——村居委会员自行投资兴建的还建安置房；及行业系统内自行投资兴建的职工小区（如银行系统、行政事业单位自建房） ? 商品房销量统计仅指市场上开发商开发的正常渠道商品房 （3）市场开发主体分析
目前，莱芜房地产市场开发形式主要有三类：一是正规商品商开发；二是 单位集资开发；三是旧村改造开发。其中：
? 单位集资开发：近几年，一些党政机关事业单位采取与开发商联建或以
团购操作等方式竞相购置商品住房，这部分开发量不在少数，且游离于正常开发市场外，集资建房多是职能部门，有着各方面的权力优势。 ? 旧村改造开发：莱芜市城中村居多，且形成自行开发热潮，不同程度存
在违规操作的现象，当地称为“小产权房”。城中村改造是市里的重点工程，因此它们在土地取得费用、各种规费等方面要比其他开发商优惠的多，房价要比正规开发商价格低得多，对正规商品房开发冲击较大。
（4）购房需求与客户群分析
近年来，莱芜机关、事业单位和国有大型企业或团购或集资建房，具有较强购买力的这一批人已基本满足需求，而大部分进城务工者虽存在部分刚性需求，但因资金问题，部分购买了村改建的小产权房。目前莱芜能买得起房子的人群中，拥有两三套房子的已不在少数，再投资买房的可能性下降。
莱芜市城区“城中村”居民均有宅基地或村（居）自建的安置房；1999年
以前参加工作的机关企事业人员绝大部分有房改房，莱芜现阶段购房潜在群体主流基本为城镇新增加就业人员。
莱芜市城区总人口约30万人。莱芜市城镇每年新增人口6000-8000人左右，新增结婚人数在2000对左右，结合其他因素，莱芜市每年房地产市场需求量一般在40-50万平方米左右。 此外，莱芜政府针对住房困难户采取区别于建设经适房和廉租房政策之外的“货币直补”政策，鼓励自主选择地段、户型，租住或购买住70%5%近年莱芜购房群体分布(%)孟花园（社区）居委会自建房：占地96亩 总规模6.98住房困难户可根据自身的经济状况，城镇新增本地普通就业人群私营业主行业系统人群(如金融)其他房，也相对激活了二手房市场。同时，在政府减少经适房和廉租房的客观环境下，为商品房的入市减少了客户分流，提供了销售条件。
? 从市场总体上看，莱芜购房者以本地自住型新增普通行业就业人群（含婚房
需求）为主
? 私营业主、生意人士成为购买商品房房次主力 ? 系统团购商品房也成为市场的一股力量。 （5）典型项目介绍 【正顺·新东方华庭】
基本信息：本项目由莱芜正顺房地产公司开发。占地116亩 总规模约19万平米，共23栋高层，11层12栋，17层7栋，18层1栋，3栋商住楼。 小区规划有四栋300-400平米独栋别墅，目前尚未开发。
项目区位：东临文化中心广场，南临鹏泉西大街，西临园中公园（紧靠长勺南路），北临红石公园、市政府及市政广场，区位优势十分明显。 产品信息：于2005年开始建设，共23栋高层，其中前三期11层12栋，17层7栋，1梯两户。目前小区北面临街四期产品占地约42亩，总
规模为43100平米，开发有3栋商住楼，一栋18层高层住宅楼。主力户型： 130-140 平米 三房产品， 其他还包括少量90-110， 200平米户型 市场营销：相对莱芜市场其他楼盘，本项目利用优越的区位优势，定位较高，客户群体以莱芜中高收入人群为主，包括部分私营业主。前三期产品 起价3400元/平米，均价3700元/平米。目前四期
均价4200元/平米。临街一层商铺售价为10800元/平米。
项目评价： 紧邻莱城中心广场与市政府，区位优势明显，产品线相对丰富，受 众面广，成为莱芜中心城区标志性项目 【中舜·鲁中国际】
基本信息：本项目由莱芜中舜置业有
公司开发。总占地107亩 规模26万平米。 其中，总户数约1500户。
项目区位：鲁中东大街（即鲁中东大
与大崮山路交汇处）
产品信息：一期共开发4栋19层、27层2梯3户高层。2009年末推出211
套，2010年上半年推出292套。主力户型为120-135平米三房产品；其他还包括87-90平米二房；205，300平米的四房大户型产品。 楼栋 1号 2号 3号 4号 规模（平米） 18439.51 21719.61 20704.36 18104.82 套数 116 162 130 95 预售时间 2009-12-29 2009-4-28 2010-4-28 2009-12-29 预售许可证 莱房售字000017 莱房售字000022 莱房售字000021 莱房售字000016 市场定位：本项目相对莱芜城区其他住宅项目定位人群层次较高，直指莱芜商务职场人士，及偏爱住区绿化环境，讲究住宅品质的中高收入人群。同时在住区产品建筑规划、园林设计、
街限总一目
一期 78968平米；项期规模
山东莱芜汽车贸易城项目商业计划书 - 图文
