第一章 项目实施目标
一、经营目标
(单位:平方米、万元) 项目 总建筑 面积 总投资额(含税) 总销售 总销售 税后利面积 收入 润 销售净利润率 -3.08% 12.84% 全案 全案汇总 877500 211904 695000 209000 -6443 汽贸城 住宅 497500 111380 315000 89600 380000 100524 380000 119400 15337 -21780 -24.31% 说明：（1）展览销售中心、写字楼、酒店、研发中心、服务大厅等暂不考虑收入；
（2）塌陷区的二手车交易市场 、物流仓储、驾校、零部件生产区等不能销售，暂不考虑收入。
二、管理目标
（1）建立项目在山东区域的品牌知名度和美誉度 （2）积累和提高公司在汽车专业市场开发方面的操作经验 （3）探索、建立、完善高效的团队经营管理模式 （4）通过项目的开发，创建“汇成”品牌
三、盈利策略
（1）以盈利模式为核心制定开发策略
项目具有开发周期长、盈利点复杂的特点，根据项目开发的目标体系以及项目开发的其他约束条件，选择适宜的盈利模式是项目成功的核心。因此，必须结合项目背景和自身实力，明确每种盈利点在不同开发阶段的可实现性和相应规模，并从财务目标出发安排投入实现盈利。
（2）兼顾长短期目标的成功启动
项目开发的规模属性决定了盈利来源的多样化，从开发性质来讲，由于本项目的开发承担着包括生产、展示、居住、商业、其他配套以及产业等功能， 这就需要不同的物业类型来进行满足不同功能的空间需求。虽然每种功能物业类型的启动需要的前提条件各不相同，但是启动策略的基本原则是一致的，即土地价值系统增加原则、市场接受原则、经济可行原则以及开发实力匹配原则。
第二章 市场分析及项目定位
一、莱芜市及项目所在区域经济发展及人口概况
（1）项目所在莱芜市经济发展及人口概况
1、莱芜市概况
“莱芜国际汽车贸易城”选址于山东省莱芜市，是山东钢铁生产和深加工基地、能源基地、国家新材料产业基地、现代农业综合示范基地。莱芜地处山东省中部，北接省会泉城济南，西依世界名胜泰山，东邻齐国故都淄博，南望孔子故里曲阜。辖莱城区、钢城区、高新技术开发区和雪野旅游开发区，
莱芜是“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”和“全国城市环境综合整治优秀城市” “全国双拥模范城市”。莱芜是名副其实的“绿色钢城”，境内山清水秀，风光秀美，绿化覆盖率达到42%，人均公共绿地面积达到10.5平方米，房干生态旅游区、莱芜战役纪念馆、雪野省级风景名胜区、棋山和华山省级森林公园等已成为国内知名景区，人居环境优越。
2、莱芜市交通状况
境内公路、铁路交通发达，是山东交通枢纽，博莱高速公路、泰莱高速公路和莱新高速公路分别与济青高速、京福高速、京沪高速公路连接。辛泰铁路横贯东西，磁莱铁路由南插入，为莱芜旅游提供了良好的交通便利。
3、莱芜市产业环境
近年来，莱芜市委、市政府坚持以人为本，落实科学发展观，做出了积极接轨济南、融入省会城市群经济圈、发展“三大产业板块”、建设“四个功能区”的战略规划，扎实推进统筹城乡一体化发展。进一步调整优化产业结构、转变经济发展方式，发展第三产业、现代服务业、高新技术产业等新兴产业。
钢铁产业是莱芜支柱产业。经过近年来的发展，莱芜已形成以莱钢、泰钢为龙头，71家加工企业相配套的发展格局，成为全国规模最大、规格最全、最具市场竞争力的H型钢生产基地，全国规模最大、服务一流的钢结构加工基地，山东电炉钢精品基地。莱钢集团成为钢产量位居全国前十强的大型钢铁联合企业。 莱钢集团计划到“十一五”末，冷轧薄板带、镀锌板带、彩涂板带、硅钢产量分别达到200万吨、260万吨、90万吨和100万吨，钢铁深加工能力达到1000万吨。
伴随着钢铁工业的发展，莱芜粉末冶金产业也得到了长足发展，形成了以莱钢集团粉末冶金有限公司为龙头、24家企业为骨干的发展格局。到“十一五”末，莱芜将形成制粉12万吨、制品1.5万吨的年生产能力。
莱芜市农业特色鲜明，是“中国生姜之乡、中国花椒之乡、中国蜜桃之乡”。近年来，市委、市政府通过大力发展现代农业，促进了农民增收步伐，“三农”工作迈上了新台阶。目前，全市20个乡镇平均地方财政收入超过3000万元，其中3个过5000万元、1个过亿元。农民人均纯收入达到5900元，增幅均居全省前列；农村二三产业收入在农村经济总收入中的比重已达到78%，70%的农村劳动力转向了农村二、三产业，成为农村经济的主导力量。
纺织服装业是莱芜传统产业之一，也是全市第二大比较优势产业。近年来，以泰丰、银河等为代表的纺织企业高度重视技术创新，广泛吸收国外资本、先进技术和管理经验，
不断加大产品研发和结构调整力度，行业整体发展水平和核心竞争力明显提高。目前，全市纺纱规模已达到76万纱锭，棉纱中的高支纱、精梳纱的比例提高到80%以上，有3个产品荣获“中国名牌产品”称号，2个产品被列入“国家火炬计划”项目，十几项新产品获“国家级新产品”称号。
莱芜市电子行业发展迅速，从三家小型企业发展到现在近20家信息电子企业，实现了产品由低层次运营到高科技产品的转换。
4、莱芜市产业发展布局
按照莱芜市发展规划布局，莱芜市各区的发展定位如下表：
城镇（中心区）名称 莱芜高新区 钢城区 （副中心城区） 莱城工业区（北部新城） 雪野旅游区 发展职能 纺织、高新技术 钢铁、粉末冶金 商贸 工业、物流 旅游 、莱芜市人口与购买力
环境
①莱芜市人口及分布
2009年全年户籍总户数45.16万户，户籍总人口（中心城区莱城、钢城区）126.38万人，其中非农业人口50.4万人，占比39.9%。
（数据来源：莱芜统计局） ②莱芜市购买力环境
? 从宏观上看，莱芜城镇居民年可支配收入保持了10%的增长率，2009年达到
18943元。
? 从整体上看，莱芜普通就业人群年收入一般在3万元/年左右，月收入水平保持在
2500元/月水平。
? 作为地区支柱产业钢铁业龙头，莱钢职工收入在国有企业统计中占有较大权重，
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并深度影响全市国企职工收入水平。据实地调研，一般莱钢职工月均收入保持在4000元/月左右水平。莱钢产业链上供应商就业群体，也是属于莱芜地区较高收入人群。
? 从事全国名牌产品“三辣一麻”经济种植物生产、贸易的从业人群是不可忽视的
收入群体，从较大权重上影响着莱芜从业人员收入平均水平。据实地调研，从事“三辣一麻”经济种植物生产、贸易的私营户是莱芜地区仅次于莱钢的较高收入群体。私营业主年收入达百万也不鲜见。 2009年 人年均收入 （元/年） 人月均收入（元/月） 31550 31603 31491 29029 32211 2629 2633 2624 2419 2684 莱芜单位从业人员 莱芜在岗职工 国有企业职工 城镇集体职工 其他单位 （数据来源：莱芜统计局） （2）项目所在莱城工业区（北部新城）简介
山东莱城工业区是2006年3月被山东省人民政府批准设立的省级经济开发区，该区位于莱芜市区域中心，是省会济南都市圈制造业基地、莱芜工业聚集区。
是莱芜市确定的依托济青南线高速公路4个出入口，打通4条连接线，规划发展的四大功能区之一，是与济南大企业、大财圈接轨最具活力的板块经济发展窗口。莱城区按照市委、市政府把“莱城工业区建成济南经济圈制造业基地”的目标要求，以工业区为对接载体，最终实现全方位对接发展的思路。
“北部新城”由2006年被定为省级开发区的莱城开发区修编而来，工业区已形成了以机械配件加工、精细化工、食品工业为主的三大产业链。其中，有济南客商独资或合资兴建的企业15家，部分产业已与济南实现了对接共赢。 “北部新城”的发展规划为：
山东莱芜汽车贸易城项目商业计划书 - 图文
