商品住宅价格影响因素分析
张 雯
【摘 要】摘 要文章根据商品住宅价格相关内容及影响因素，为当局政府宏观调控供应依据,为房产商项目运作提供参考，提供信息给消费者，使消费者对房屋的需求更趋理性化。 【期刊名称】广东蚕业 【年(卷),期】2018(052)005 【总页数】1
【关键词】关键词商品住宅；商品住宅价格；影响因素
1 研究背景
随着城市经济迅速发展，我国居民对于住宅用房的消费在自身的可支配收入中占据很大比例，政府和房地产商也大量投资于此行业，为改善居民居住条件提供了环境。但伴随着商品住宅取得阶段性进展，存在了一些急需解决的问题。
2 商品住宅价格及基本影响因素
2.1 商品住宅价格的内涵
商品住宅指由房地产开发商为了获取高额利润，向广大购房者提供的各个档次住房，它包括普通住宅、高级公寓和别墅等。商品住宅是完全的市场行为，是房地产开发商以赢利为目的的市场行为，面向社会所有人。经济的发展，城镇化的建设加快，商品住宅将会成为城市主要的房屋供给形式。 2.2 商品住宅价格的基本影响因素
商品住宅价格是在商品市场中产生的，住房的供求关系因素是决定商品住宅价格的主要因素。而直接或间接影响住宅市场供需和价格因素有政策因素、经济
因素、社会因素、自然因素、心理因素等。 2.2.1 政策因素：土地政策
商品住宅价格的形成，与土地的价格紧密相连。土地政策是通过控制土地价格和土地供应量，从源头来控制房价。土地价格采用招标、拍卖等方式，由土地政策来制定土地出让的规则和价格当出让价格高时，与之对应的住宅价格相对较高。
2.2.2 经济因素
（1）GDP。GDP即国内生产总值，是反映国民经济发展状况的总体指标。若某一地区的国民经济增长速度快、国民生产总值大、居民人均收入水平高,则其用于投资、消费部分的国民产值也会加大,那么对于房地产方面的生产、投资和消费支出也会增力口,从而带动房价上涨,促进住宅产业的繁荣。（2）物价水平。当物价总值上涨，通货膨胀率高时，与住宅相关材料价格、运输费以及工人薪酬都会有所增加，同时由于房地产行业具有保值性导致住宅的投资性需求增加，进而使商品住宅价格上涨。（3）贷款利率。由于消费或投资一般都会借助银行贷款购买住房，因此当贷款利率提高时会增加购房成本，必然会导致一部分人推迟购买，进而会减少房屋需求，导致住宅价格下跌；相反，利率提高时会促使住宅价格上涨。 2.2.3 社会因素
（1）基础设施。基础设施包括供电、供水、供气、污水处理等设备，基础设施完善的区域能够给居民的日常行为带来了方便，该地区住宅价格就会高于其他基础设施不够完善的地区。（2）配套设施。在政策、经济、自然等因素相同的条件下，医院、学校、邮局、银行等配套设施较为齐全的区域住宅价格会高于
其他区域的价格，尤其是以教育设施为主的配套设施。因此，配套设施齐全的区域，住宅价格一般较高。 2.2.4 自然因素
自然环境主要指的是所在地区的水和空气质量以及噪音污染程度。若一个住宅小区的空气质量好，各方面指标都适宜居民居住，则该地区的房价将会偏高，相反在噪音较大，空气质量一般等恶劣环境的地区居住，房价将会偏低。由此可见，住宅价格受到环境因素制约。
3 稳定商品住宅价格的建议
3.1 加快旧城改造进度
加快旧城改造，就是由政府推动，改变房屋类型为经济适用房来供人们居住，这样不仅降低了房屋的空置率，而且利用了开发商未卖出的房屋，使得房地产库存量减少。
3.2 加快交通和基础设施的建设
基础设施的建设集中于繁荣地段，因此分布不均匀，这在一定程度上会影响到萧条地段的房价，若能够加强基础建设，并分布于整个城市，那么整个城区的房价都会均匀，从而能够缓解购房压力。为此政府应该规划城市，着力建设基础设施，使得城市向着健康均衡的方向发展，这将会推动产业结构的形成。 3.3 明确购房者的目的
在房价波动中,购房者对房屋的需求,是要满足住房需求,投资需求还是投机需求,对于消费者不同的购房需求，应当做出相应的政策，完善购房结构和体系。对于满足住房要求的购房者，房价的波动对该类人的影响就会较少，而对于投资和投机需求的购房者来说，房价的波动将会很大程度的影响他们的消费行为，
商品住宅价格影响因素分析
